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Achat : Appartement (19100)

VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface77m²
Coût Total116 030€
Loyer Annuel8 776€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 857,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Appartement d'environ 77 m2 situé proche du centre ville au 3e étage d'une résidence. Il est composé d'une entrée, une cuisine avec loggia, un salon/séjour, bureau, deux chambres salle de bains et wc. En annexe, le bien bénéficie d'une place de parking et d'une cave. Rafraichissements à prévoir. DPE ANCIENNE VERSION Bien en copropriété, charges annuelles: 109 €.

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.149590, 1.531460
Total : 116 030€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 44 750€
Valeur du bien : 110 750€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8776€/an
Fourchette totale : 570€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 6836€ - 11266€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 920 €/m²
Basé sur :201 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 840 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-81 840€ (-55.4%)
Marge achat-revente :31 810€ (21.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :582,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,41€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 629,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 792,62€
Coût de l'assurance :13 923,60€
Taxe foncière : 877,57€/an
Soit par mois : 73,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 9,08€/mois
Soit par an : 109,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 731,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs jaunis nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 750 €(581 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 776 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 045 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 030 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 878 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 109 €/an
Calcul : 9 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 338 €
Revenus locatifs : +8 776 €
Charges déductibles : -50 338 €
Résultat foncier Année 1 : -41 563 €(Déficit de 41 563 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 163 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 588 €/an
Revenus locatifs : +8 776 €
Charges déductibles : -5 588 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20162.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 776 €50 342 €4 049 €-41 566 €21 400 €20 166 €20 166 €
28 951 €5 486 €3 943 €3 465 €--16 701 €
39 130 €5 377 €3 833 €3 753 €--12 948 €
49 313 €5 264 €3 720 €4 049 €--8 899 €
59 499 €5 146 €3 603 €4 353 €--4 546 €
69 689 €5 025 €3 481 €4 665 €---
79 883 €4 899 €3 355 €4 984 €---
810 081 €4 768 €3 225 €5 312 €---
910 282 €4 633 €3 089 €5 649 €---
1010 488 €4 493 €2 949 €5 995 €---
1110 698 €4 348 €2 804 €6 350 €---
1210 912 €4 197 €2 654 €6 714 €---
1311 130 €4 042 €2 498 €7 088 €---
1411 352 €3 881 €2 337 €7 472 €---
1511 579 €3 714 €2 170 €7 866 €---
1611 811 €3 541 €1 997 €8 270 €---
1712 047 €3 361 €1 818 €8 686 €---
1812 288 €3 176 €1 632 €9 113 €---
1912 534 €2 983 €1 440 €9 551 €---
2012 785 €2 784 €1 241 €10 001 €---
2113 040 €2 578 €1 034 €10 463 €---
2213 301 €2 364 €820 €10 937 €---
2313 567 €2 142 €599 €11 425 €---
2413 838 €1 913 €370 €11 925 €---
2514 115 €1 675 €132 €12 440 €---
TOTAL281 090 €142 131 €58 793 €138 959 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 959 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 776 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 843 €-6 420 €+8 263 €
2+1 843 €0 €+1 843 €
3+1 843 €0 €+1 843 €
4+1 843 €0 €+1 843 €
5+1 843 €0 €+1 843 €
6+1 843 €+36 €+1 807 €
7+1 843 €+1 495 €+348 €
8+1 843 €+1 594 €+249 €
9+1 843 €+1 695 €+148 €
10+1 843 €+1 798 €+45 €
11+1 843 €+1 905 €-62 €
12+1 843 €+2 014 €-171 €
13+1 843 €+2 126 €-283 €
14+1 843 €+2 242 €-399 €
15+1 843 €+2 360 €-517 €
16+1 843 €+2 481 €-638 €
17+1 843 €+2 606 €-763 €
18+1 843 €+2 734 €-891 €
19+1 843 €+2 865 €-1 022 €
20+1 843 €+3 000 €-1 157 €
21+1 843 €+3 139 €-1 296 €
22+1 843 €+3 281 €-1 438 €
23+1 843 €+3 427 €-1 584 €
24+1 843 €+3 578 €-1 735 €
25+1 843 €+3 732 €-1 889 €
Total+46 075 €+41 688 €+4 387 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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