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Immeuble d’architecte + local commercial

Bien expiré
VilleGolbey (88)
Surface631m²
Coût Total596 200€
Loyer Annuel70 764€
Rentabilité11.87%
Cashflow/mois+2 237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 535 000 €
Surface : 631 m²
Prix au m² : 847,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 32
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bonjour à vendre ensemble immobilier Composé d’une maison d’architecte subdivisée en 4 appartements. Et d’un local commercial avec un emplacement À très forte visibilité. Cette ensemble , à énormément de potentiel.

La maison :

  • Grand appartement type T10 d’une surface de 227 m2 sur deux niveaux -T3 de 76 m2 avec petit balcon -T2 de 51 m2 -T3/T4 en fonction de vos envies.

4 caves de 3/3/4/5 m2 1 garage de 16 m2 Appentis de 29 m2 et surface privative 73 m2 6 places de parking

Le local commercial de 163 m2 climatisé :

Composé d’une surface de vente de 83m2 2 bureaux d’environ 13 m2 Toilette et kitchenette 1 réserve de 43 m2

Disponible de suite . N’hésitez pas à me contacter , pour plus de détails et d’explications. En cas de non réponse , envoyez moi un sms. Bonne journée

Ville : Golbey
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88190
Coordonnées : 48.194960, 6.437680
Total : 596 200€
Prix d'acquisition : 535 000€
Travaux : 18 400€
Valeur du bien : 553 400€
Frais de notaire : 42 800€
Coût estimé : 42 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 631m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 5897€/mois
Loyer annuel estimé : 70764€/an
Fourchette totale : 4633€ - 7506€/mois
Fourchette annuelle : 55591€ - 90078€/an
Rentabilité brute :11.87%
Fourchette de rentabilité :9.32% - 15.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 691,36 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 067 245 €
Prix d'achat :535 000 €
Décote à l'achat :-532 245€ (-49.9%)
Marge achat-revente :471 045€ (44.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :596 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 921,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :149,05€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 3 070,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :280 145,26€
Coût de l'assurance :44 715,00€
Taxe foncière : 7 076,36€/an
Soit par mois : 589,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 896,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 659,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 237,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 - Mise aux normes nécessaire pour la sécurité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Usure visible, mise aux normes nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 400 €(29 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:4 800€
    Mise aux normes électricité: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:2 000€
    Remplacement lavabo et plomberie: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Golbey (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 897 €/mois
Revenus locatifs annuels : 70 764 €/an
Calcul : 5 897 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 421 €/an
Base de calcul : Emprunt de 596 200 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 789 €/an
Calcul : 149 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 076 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 686 €
Revenus locatifs : +70 764 €
Charges déductibles : -46 686 €
Résultat foncier Année 1 : 24 078 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 286 €/an
Revenus locatifs : +70 764 €
Charges déductibles : -28 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 42 478 €/an
Prix d'achat du bien : 535 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 347 750 €(65% de 535 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 645 €/an
Calcul : 347 750 € × 3,636% = 12 645 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
170 764 €46 705 €19 440 €24 059 €---
272 179 €27 782 €18 917 €44 397 €---
373 622 €27 241 €18 376 €46 381 €---
475 095 €26 682 €17 817 €48 413 €---
576 597 €26 105 €17 240 €50 492 €---
678 129 €25 508 €16 643 €52 621 €---
779 691 €24 891 €16 026 €54 800 €---
881 285 €24 254 €15 389 €57 032 €---
982 911 €23 595 €14 730 €59 316 €---
1084 569 €22 914 €14 049 €61 655 €---
1186 260 €22 210 €13 345 €64 050 €---
1287 986 €21 483 €12 618 €66 503 €---
1389 745 €20 731 €11 866 €69 014 €---
1491 540 €19 954 €11 089 €71 586 €---
1593 371 €19 151 €10 286 €74 220 €---
1695 238 €18 321 €9 457 €76 917 €---
1797 143 €17 464 €8 599 €79 679 €---
1899 086 €16 578 €7 713 €82 509 €---
19101 068 €15 662 €6 797 €85 406 €---
20103 089 €14 715 €5 850 €88 374 €---
21105 151 €13 736 €4 871 €91 415 €---
22107 254 €12 725 €3 860 €94 529 €---
23109 399 €11 680 €2 815 €97 719 €---
24111 587 €10 600 €1 735 €100 987 €---
25113 819 €9 484 €619 €104 335 €---
TOTAL2 266 579 €520 169 €280 145 €1 746 410 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 746 410 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 70 764 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 860 €+7 218 €+7 642 €
2+14 860 €+13 319 €+1 541 €
3+14 860 €+13 914 €+946 €
4+14 860 €+14 524 €+336 €
5+14 860 €+15 148 €-288 €
6+14 860 €+15 786 €-926 €
7+14 860 €+16 440 €-1 580 €
8+14 860 €+17 109 €-2 249 €
9+14 860 €+17 795 €-2 935 €
10+14 860 €+18 497 €-3 637 €
11+14 860 €+19 215 €-4 355 €
12+14 860 €+19 951 €-5 091 €
13+14 860 €+20 704 €-5 844 €
14+14 860 €+21 476 €-6 616 €
15+14 860 €+22 266 €-7 406 €
16+14 860 €+23 075 €-8 215 €
17+14 860 €+23 904 €-9 044 €
18+14 860 €+24 753 €-9 893 €
19+14 860 €+25 622 €-10 762 €
20+14 860 €+26 512 €-11 652 €
21+14 860 €+27 424 €-12 564 €
22+14 860 €+28 359 €-13 499 €
23+14 860 €+29 316 €-14 456 €
24+14 860 €+30 296 €-15 436 €
25+14 860 €+31 301 €-16 441 €
Total+371 500 €+523 923 €+-152 423 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 82 jours
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