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Maison 5 pièces 128 m²

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface128m²
Coût Total202 287€
Loyer Annuel16 228€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 775 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 974,8 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cahors, maison avec terrain de 1500m²

Cahors 1ère périphérie, maison d'environ 128 m² de surface habitable sur un terrain de 1500 m². Rez de chaussée : véranda, débarras. Séjour avec cuisine ouverte et son poêle, une chambre avec sa salle d'eau /wc, chaufferie, buanderie. Etage : séjour avec cheminée insert, palier, cuisine, 2 chambres, salle d'eau, wc. Fenêtres bois survitrage à l'étage. Fenêtres PVC double vitrage au rez-de-chaussée. Chauffage central fioul. Volets roulants électriques Dépendances : 2 appentis, chalet 28 m². Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr Référence annonce : CA7014 Date de réalisation du diagnostic : 26/04/2024 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 8,50% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 115 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 840 € et 2 540 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.463722, 1.470480
Total : 202 287€
Prix d'acquisition : 124 775€
Travaux : 67 530€
Valeur du bien : 192 305€
Frais de notaire : 9 982€
Coût estimé : 9 982€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1352€/mois
Loyer annuel estimé : 16228€/an
Fourchette totale : 1070€ - 1709€/mois
Fourchette annuelle : 12844€ - 20504€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 676,06 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 536 €
Prix d'achat :124 775 €
Décote à l'achat :-89 761€ (-41.8%)
Marge achat-revente :12 249€ (5.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 287€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 002,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :13,49€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 1 016,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 600,59€
Coût de l'assurance :4 045,74€
Taxe foncière : 1 622,79€/an
Soit par mois : 135,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 352,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 151,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :200,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois survitrage par des fenêtres en double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (étage)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 3/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 530 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 12000€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres: 700€/fenêtre × 3 = 2100€, Main d'œuvre: 300€ = 2400€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 9000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres:1 680€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€ = 960€
  • Salon:2 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1000€ = 1750€
  • Autres pièces:1 350€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€ = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 352 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 228 €/an
Calcul : 1 352 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 810 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 287 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 162 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 530 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 125 €
Revenus locatifs : +16 228 €
Charges déductibles : -76 125 €
Résultat foncier Année 1 : -59 897 €(Déficit de 59 897 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 497 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 595 €/an
Revenus locatifs : +16 228 €
Charges déductibles : -8 595 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 633 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38497.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 775 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 104 €(65% de 124 775 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 949 €/an
Calcul : 81 104 € × 3,636% = 2 949 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 228 €76 132 €6 817 €-59 904 €21 400 €38 504 €38 504 €
216 552 €8 421 €6 636 €8 132 €--30 372 €
316 883 €8 234 €6 449 €8 650 €--21 722 €
417 221 €8 040 €6 256 €9 181 €--12 541 €
517 566 €7 840 €6 055 €9 726 €--2 816 €
617 917 €7 633 €5 848 €10 284 €---
718 275 €7 419 €5 634 €10 857 €---
818 641 €7 197 €5 412 €11 444 €---
919 014 €6 967 €5 183 €12 046 €---
1019 394 €6 730 €4 945 €12 664 €---
1119 782 €6 485 €4 700 €13 297 €---
1220 177 €6 230 €4 446 €13 947 €---
1320 581 €5 968 €4 183 €14 613 €---
1420 992 €5 696 €3 911 €15 297 €---
1521 412 €5 414 €3 629 €15 998 €---
1621 841 €5 123 €3 338 €16 718 €---
1722 277 €4 822 €3 037 €17 456 €---
1822 723 €4 510 €2 725 €18 213 €---
1923 177 €4 188 €2 403 €18 990 €---
2023 641 €3 854 €2 069 €19 787 €---
2124 114 €3 509 €1 724 €20 605 €---
2224 596 €3 151 €1 367 €21 445 €---
2325 088 €2 782 €997 €22 306 €---
2425 590 €2 400 €615 €23 190 €---
2526 102 €2 004 €219 €24 098 €---
TOTAL519 784 €210 746 €98 601 €309 038 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 038 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 228 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 408 €-6 420 €+9 828 €
2+3 408 €0 €+3 408 €
3+3 408 €0 €+3 408 €
4+3 408 €0 €+3 408 €
5+3 408 €0 €+3 408 €
6+3 408 €+2 240 €+1 168 €
7+3 408 €+3 257 €+151 €
8+3 408 €+3 433 €-25 €
9+3 408 €+3 614 €-206 €
10+3 408 €+3 799 €-391 €
11+3 408 €+3 989 €-581 €
12+3 408 €+4 184 €-776 €
13+3 408 €+4 384 €-976 €
14+3 408 €+4 589 €-1 181 €
15+3 408 €+4 799 €-1 391 €
16+3 408 €+5 015 €-1 607 €
17+3 408 €+5 237 €-1 829 €
18+3 408 €+5 464 €-2 056 €
19+3 408 €+5 697 €-2 289 €
20+3 408 €+5 936 €-2 528 €
21+3 408 €+6 182 €-2 774 €
22+3 408 €+6 433 €-3 025 €
23+3 408 €+6 692 €-3 284 €
24+3 408 €+6 957 €-3 549 €
25+3 408 €+7 229 €-3 821 €
Total+85 200 €+92 711 €+-7 511 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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