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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCoulommiers (77)
Surface107.6m²
Coût Total205 500€
Loyer Annuel15 979€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 107.6 m²
Prix au m² : 1 347,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Salon (total 32 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon

Situé dans le joli village de Beautheil-Saints, à la sortie de COULOMMIERS, MARN'EUROPE Immobilier vous invite à découvrir ce 4 pièces d'environ 107 m² situé au 1er et dernier étage en duplex comprenant : Une entrée, une cuisine, un salon/séjour, 3 chambres dont une au RDC de l'appartement et une salle d'eau avec WC. Visite virtuelle disponible Petite copropriété de 5 logements, immeuble avec isolation extérieur. Possibilité de stationnement

Ville : Coulommiers
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77120
Coordonnées : 48.810963, 3.093727
Total : 205 500€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 193 900€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107.6m²
Loyer prédit : 12.38€/m²/mois
Fourchette : 10.38€ - 14.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1332€/mois
Loyer annuel estimé : 15979€/an
Fourchette totale : 1117€ - 1588€/mois
Fourchette annuelle : 13401€ - 19054€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 711,7 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :291 778 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-146 778€ (-50.3%)
Marge achat-revente :86 278€ (29.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 017,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 077,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 837,95€
Coût de l'assurance :17 981,25€
Taxe foncière : 1 597,94€/an
Soit par mois : 133,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 331,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 210,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :120,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 107.6 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du carrelage existant dans le salon
Quantité: 50 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système (chaudière à condensation) × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Rénovation légère salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Entretien carrelage salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coulommiers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 332 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 979 €/an
Calcul : 1 332 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 898 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 598 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 115 €
Revenus locatifs : +15 979 €
Charges déductibles : -58 115 €
Résultat foncier Année 1 : -42 136 €(Déficit de 42 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 215 €/an
Revenus locatifs : +15 979 €
Charges déductibles : -9 215 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 764 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20735.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 979 €58 122 €6 905 €-42 143 €21 400 €20 743 €20 743 €
216 299 €9 039 €6 721 €7 260 €--13 482 €
316 625 €8 849 €6 532 €7 776 €--5 706 €
416 957 €8 653 €6 336 €8 305 €---
517 297 €8 450 €6 133 €8 847 €---
617 643 €8 240 €5 923 €9 403 €---
717 995 €8 022 €5 705 €9 973 €---
818 355 €7 798 €5 481 €10 558 €---
918 722 €7 565 €5 248 €11 157 €---
1019 097 €7 325 €5 007 €11 772 €---
1119 479 €7 076 €4 759 €12 403 €---
1219 868 €6 818 €4 501 €13 050 €---
1320 266 €6 552 €4 235 €13 714 €---
1420 671 €6 276 €3 959 €14 395 €---
1521 084 €5 991 €3 674 €15 093 €---
1621 506 €5 696 €3 379 €15 810 €---
1721 936 €5 391 €3 074 €16 545 €---
1822 375 €5 076 €2 759 €17 299 €---
1922 823 €4 749 €2 432 €18 073 €---
2023 279 €4 411 €2 094 €18 868 €---
2123 745 €4 062 €1 745 €19 683 €---
2224 219 €3 700 €1 383 €20 519 €---
2324 704 €3 326 €1 009 €21 377 €---
2425 198 €2 939 €622 €22 258 €---
2525 702 €2 539 €222 €23 163 €---
TOTAL511 825 €206 668 €99 838 €305 158 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 158 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 979 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 356 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 356 €-6 420 €+9 776 €
2+3 356 €0 €+3 356 €
3+3 356 €0 €+3 356 €
4+3 356 €+780 €+2 576 €
5+3 356 €+2 654 €+702 €
6+3 356 €+2 821 €+535 €
7+3 356 €+2 992 €+364 €
8+3 356 €+3 167 €+189 €
9+3 356 €+3 347 €+9 €
10+3 356 €+3 532 €-176 €
11+3 356 €+3 721 €-365 €
12+3 356 €+3 915 €-559 €
13+3 356 €+4 114 €-758 €
14+3 356 €+4 318 €-962 €
15+3 356 €+4 528 €-1 172 €
16+3 356 €+4 743 €-1 387 €
17+3 356 €+4 963 €-1 607 €
18+3 356 €+5 190 €-1 834 €
19+3 356 €+5 422 €-2 066 €
20+3 356 €+5 660 €-2 304 €
21+3 356 €+5 905 €-2 549 €
22+3 356 €+6 156 €-2 800 €
23+3 356 €+6 413 €-3 057 €
24+3 356 €+6 678 €-3 322 €
25+3 356 €+6 949 €-3 593 €
Total+83 900 €+91 547 €+-7 647 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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