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Maison à vendre

VilleComps-sur-Artuby (83)
Surface55
Coût Total126 850
Loyer Annuel7 314
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-108
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 454,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Kitchenette, Salle à manger (total 25 m²), 1 chambre, Terrasse, calme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Virginie Troin vous propose: Maison de village entièrement à rénover, idéale pour un pied-à-terre, une résidence de vacances ou un projet de gîte.

Elle comprend une pièce de vie avec coin cuisine et cheminée, une mezzanine, une grande chambre, une salle d'eau et un cellier/chaufferie.

Une rénovation complète est à prévoir, laissant libre cours à vos envies d'aménagement. Une petite terrasse attenante permet de profiter des repas en extérieur. Le jardin, indépendant et sans accès direct depuis la maison, offre un espace de détente au calme.

Deux autres biens, appartenant au même propriétaire et situés à proximité, sont également en vente : une belle opportunité pour développer un projet de gîtes ou créer un ensemble immobilier.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 377 et classe CLIMAT F indice 86. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Virginie Troin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de DRAGUIGNAN sous le numéro 918975582, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Comps-sur-Artuby
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83840
Coordonnées : 43.742590, 6.499661
Total : 126 850
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 40 450
Valeur du bien : 120 450
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 8.18€ - 15.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 609€/mois
Loyer annuel estimé : 7314€/an
Fourchette totale : 450€ - 826€/mois
Fourchette annuelle : 5398€ - 9909€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 896,55 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :104 310
Prix d'achat :80 000
Décote à l'achat :-24 310 (-23.3%)
Marge achat-revente :-22 540€ (-21.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 656,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 614,63
Coût de l'assurance :9 513,75
Taxe foncière : 731,36€/an
Soit par mois : 60,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 609,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 717,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 377 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (55 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, et réfection plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre sous comble
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 450(735 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 750
    Isolation combles: 55 m² × 50€/m² = 2750€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 8500€ (incluant nouveaux placards, plan de travail, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:800
    Parquet flottant: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600
    Peinture salon: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Comps-sur-Artuby (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 550✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 314 €/an
Calcul : 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 850 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 731 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 757
Revenus locatifs : +7 314
Charges déductibles : -45 757
Résultat foncier Année 1 : -38 443(Déficit de 38 443 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 043
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 307 €/an
Revenus locatifs : +7 314
Charges déductibles : -5 307
Résultat foncier Années 2+ : 2 007 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17043.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 31445 7614 199-38 44721 400 €17 047 €17 047 €
27 4605 1994 0872 261--14 786 €
37 6095 0833 9712 526--12 260 €
47 7614 9633 8512 799--9 462 €
57 9164 8393 7273 078--6 384 €
68 0754 7103 5983 364--3 019 €
78 2364 5783 4663 659---
88 4014 4403 3293 961---
98 5694 2993 1874 270---
108 7404 1523 0404 589---
118 9154 0002 8884 915---
129 0933 8432 7315 250---
139 2753 6812 5695 594---
149 4613 5132 4025 947---
159 6503 3402 2286 310---
169 8433 1612 0496 682---
1710 0402 9751 8637 065---
1810 2412 7841 6727 457---
1910 4462 5851 4747 860---
2010 6542 3811 2698 274---
2110 8682 1691 0578 699---
2211 0851 9498389 135---
2311 3071 7236119 584---
2411 5331 48937710 044---
2511 7631 24613410 517---
TOTAL234 256128 86260 615105 39321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 393
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 314 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 536-6 420+7 956
2+1 5360+1 536
3+1 5360+1 536
4+1 5360+1 536
5+1 5360+1 536
6+1 5360+1 536
7+1 536+192+1 344
8+1 536+1 188+348
9+1 536+1 281+255
10+1 536+1 377+159
11+1 536+1 475+61
12+1 536+1 575-39
13+1 536+1 678-142
14+1 536+1 784-248
15+1 536+1 893-357
16+1 536+2 005-469
17+1 536+2 119-583
18+1 536+2 237-701
19+1 536+2 358-822
20+1 536+2 482-946
21+1 536+2 610-1 074
22+1 536+2 741-1 205
23+1 536+2 875-1 339
24+1 536+3 013-1 477
25+1 536+3 155-1 619
Total+38 400+31 618+6 782
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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