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appartement vente 4 pieces brest 82m2

VilleBrest (29)
Surface82m²
Coût Total173 860€
Loyer Annuel10 432€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 609,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BREST, Entre le bourg de Saint-Marc et la place de Strasbourg, dans un immeuble sur dalle béton, ravalé récemment, appartement T4 à rafraichir composé d'une entrée, d'un double salon séjour avec balcon bénéficiant d'une petite vue mer. Une cuisine avec loggia, 2 chambres, une salle de bains, rangements. Chaudière récente. Une cave complète la prestation.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 157 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 116.67€ par mois (soit 1400 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Mickaël Buffon mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Brest sous le numéro 893482828, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Total : 173 860€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 163 300€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 869€/mois
Loyer annuel estimé : 10432€/an
Fourchette totale : 688€ - 1098€/mois
Fourchette annuelle : 8258€ - 13179€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 934,41 €/m²
Basé sur :282 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 621 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :-26 621€ (-16.8%)
Marge achat-revente :-15 239€ (-9.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :865,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :50,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 916,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 858,68€
Coût de l'assurance :15 212,75€
Taxe foncière : 1 043,24€/an
Soit par mois : 86,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,67€/mois
Soit par an : 1 400,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 869,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 120,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-250,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, la chaudière est récente.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Chaudière récente ne nécessite pas de remplacement.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite une mise à jour pour conformité et confort.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et éventuellement mise à jour de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol moderne (parquet ou stratifié).
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, la chaudière est récente: 0 × 0€ = 0€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Brest). Main d'œuvre incluse. Les prix des fenêtres et du chauffe-eau sont adaptés à la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 432 €/an
Calcul : 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 860 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 609 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 043 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 400 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 274 €
Revenus locatifs : +10 432 €
Charges déductibles : -40 274 €
Résultat foncier Année 1 : -29 842 €(Déficit de 29 842 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 442 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 974 €/an
Revenus locatifs : +10 432 €
Charges déductibles : -8 974 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 458 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8441.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 432 €40 280 €5 928 €-29 847 €21 400 €8 447 €8 447 €
210 641 €8 824 €5 772 €1 818 €--6 630 €
310 854 €8 662 €5 610 €2 192 €--4 438 €
411 071 €8 494 €5 442 €2 577 €--1 861 €
511 292 €8 321 €5 269 €2 972 €---
611 518 €8 141 €5 090 €3 377 €---
711 749 €7 956 €4 904 €3 793 €---
811 984 €7 763 €4 712 €4 220 €---
912 223 €7 564 €4 513 €4 659 €---
1012 468 €7 358 €4 307 €5 109 €---
1112 717 €7 145 €4 093 €5 572 €---
1212 971 €6 925 €3 873 €6 047 €---
1313 231 €6 696 €3 644 €6 535 €---
1413 495 €6 460 €3 408 €7 036 €---
1513 765 €6 215 €3 163 €7 550 €---
1614 041 €5 962 €2 910 €8 079 €---
1714 321 €5 700 €2 648 €8 622 €---
1814 608 €5 428 €2 377 €9 179 €---
1914 900 €5 148 €2 096 €9 752 €---
2015 198 €4 857 €1 805 €10 341 €---
2115 502 €4 556 €1 504 €10 946 €---
2215 812 €4 245 €1 193 €11 567 €---
2316 128 €3 922 €871 €12 206 €---
2416 451 €3 589 €537 €12 862 €---
2516 780 €3 243 €192 €13 537 €---
TOTAL334 153 €193 453 €85 859 €140 700 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 700 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 432 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 191 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 191 €-6 420 €+8 611 €
2+2 191 €0 €+2 191 €
3+2 191 €0 €+2 191 €
4+2 191 €0 €+2 191 €
5+2 191 €+333 €+1 858 €
6+2 191 €+1 013 €+1 178 €
7+2 191 €+1 138 €+1 053 €
8+2 191 €+1 266 €+925 €
9+2 191 €+1 398 €+793 €
10+2 191 €+1 533 €+658 €
11+2 191 €+1 672 €+519 €
12+2 191 €+1 814 €+377 €
13+2 191 €+1 960 €+231 €
14+2 191 €+2 111 €+80 €
15+2 191 €+2 265 €-74 €
16+2 191 €+2 424 €-233 €
17+2 191 €+2 587 €-396 €
18+2 191 €+2 754 €-563 €
19+2 191 €+2 926 €-735 €
20+2 191 €+3 102 €-911 €
21+2 191 €+3 284 €-1 093 €
22+2 191 €+3 470 €-1 279 €
23+2 191 €+3 662 €-1 471 €
24+2 191 €+3 859 €-1 668 €
25+2 191 €+4 061 €-1 870 €
Total+54 775 €+42 210 €+12 565 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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