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vente - maison

Bien expiré
VilleHenvic (29)
Surface117m²
Coût Total204 190€
Loyer Annuel12 538€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 102,56 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bain, Salle d eau, Travaux, Petit prix

Cette maison à rafraîchir, vous offre de beaux volumes et un sous-sol complet. De nombreuses possibilités d'aménagement. Jardin clos. Honoraires à charge acquéreur : 7.5% . Prix hors honoraires : 120000 €. Barème d'honoraires : https://www.bourse-immobilier.fr/Content/bareme_honoraires_bourse_immobilier.pdf. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Henvic
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29670
Coordonnées : 48.645150, -3.950000
Total : 204 190€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 64 870€
Valeur du bien : 193 870€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 8.93€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1045€/mois
Loyer annuel estimé : 12538€/an
Fourchette totale : 808€ - 1351€/mois
Fourchette annuelle : 9695€ - 16215€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :996,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :57,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 053,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 648,99€
Coût de l'assurance :17 356,15€
Taxe foncière : 1 253,79€/an
Soit par mois : 104,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 044,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 158,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 870 €(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 020€
    Isolation toiture/combles: 117 m² × 60€/m² = 7020€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant installation)
  • Salle de bain:5 400€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² carrelage × 55€/m² = 330€, 1 baignoire: 1500€, 1 lavabo: 500€, 1 WC: 400€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (prix moyen incluant installation)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:1 000€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Henvic (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 538 €/an
Calcul : 1 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 190 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 254 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 870 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 388 €
Revenus locatifs : +12 538 €
Charges déductibles : -73 388 €
Résultat foncier Année 1 : -60 850 €(Déficit de 60 850 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 450 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 518 €/an
Revenus locatifs : +12 538 €
Charges déductibles : -8 518 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 020 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39450.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 538 €73 395 €6 577 €-60 857 €21 400 €39 457 €39 457 €
212 789 €8 347 €6 399 €4 442 €--35 015 €
313 044 €8 163 €6 215 €4 881 €--30 134 €
413 305 €7 973 €6 025 €5 332 €--24 801 €
513 571 €7 777 €5 829 €5 795 €--19 007 €
613 843 €7 574 €5 626 €6 269 €--12 738 €
714 120 €7 365 €5 417 €6 755 €--5 983 €
814 402 €7 149 €5 201 €7 254 €---
914 690 €6 925 €4 977 €7 765 €---
1014 984 €6 694 €4 746 €8 290 €---
1115 284 €6 456 €4 508 €8 828 €---
1215 589 €6 209 €4 261 €9 380 €---
1315 901 €5 955 €4 007 €9 946 €---
1416 219 €5 692 €3 744 €10 527 €---
1516 544 €5 420 €3 472 €11 123 €---
1616 874 €5 139 €3 191 €11 735 €---
1717 212 €4 850 €2 902 €12 362 €---
1817 556 €4 550 €2 602 €13 006 €---
1917 907 €4 241 €2 292 €13 667 €---
2018 265 €3 921 €1 973 €14 345 €---
2118 631 €3 591 €1 643 €15 040 €---
2219 003 €3 249 €1 301 €15 754 €---
2319 383 €2 897 €949 €16 487 €---
2419 771 €2 533 €585 €17 238 €---
2520 166 €2 156 €208 €18 010 €---
TOTAL401 594 €208 220 €94 649 €193 374 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 374 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 633 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 633 €-6 420 €+9 053 €
2+2 633 €0 €+2 633 €
3+2 633 €0 €+2 633 €
4+2 633 €0 €+2 633 €
5+2 633 €0 €+2 633 €
6+2 633 €0 €+2 633 €
7+2 633 €0 €+2 633 €
8+2 633 €+381 €+2 252 €
9+2 633 €+2 330 €+303 €
10+2 633 €+2 487 €+146 €
11+2 633 €+2 648 €-15 €
12+2 633 €+2 814 €-181 €
13+2 633 €+2 984 €-351 €
14+2 633 €+3 158 €-525 €
15+2 633 €+3 337 €-704 €
16+2 633 €+3 520 €-887 €
17+2 633 €+3 709 €-1 076 €
18+2 633 €+3 902 €-1 269 €
19+2 633 €+4 100 €-1 467 €
20+2 633 €+4 303 €-1 670 €
21+2 633 €+4 512 €-1 879 €
22+2 633 €+4 726 €-2 093 €
23+2 633 €+4 946 €-2 313 €
24+2 633 €+5 172 €-2 539 €
25+2 633 €+5 403 €-2 770 €
Total+65 825 €+58 012 €+7 813 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 121 jours
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