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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNiedermodern (67)
Surface70m²
Coût Total128 317€
Loyer Annuel9 028€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois-122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 427,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cuisine équipée, 1 chambre, Entrée séparée, Belle vue, Exposition est, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

SOUS COMPROMIS..Visites suspendues..

[A VAL DE MODER en exclusivité chez PBH Immo]

Venez découvrir cet appartement de type F2/3 de 69.40m² en loi carrez situé au 2e étage avec ascenseur.

Habitable de suite et proche de toutes les commodités à pied. le logement se compose comme suit :

  • une entrée avec placard de rangement
  • un séjour de 26m² ouverte sur la cuisine équipée (6.80m²)
  • un WC séparé
  • une salle d'eau
  • une grande chambre à coucher (16.66m²)
  • un bureau/petite chambre à coucher (8.14m²)

[Informations loi ALUR concernant les copropriétés : Charges annuelles 2024 : 1619.04 Euros comprenant l'électricité des communs. l'eau froide. l'entretien des communs. syndic et de charges diverses). Pas de procédure en cours. 11 lots principaux sur 43 lots au total.]

Prix : 99 900 Euros

TOUTE OFFRE SERIEUSE ET MOTIVEE SERA ETUDIEE AVEC ATTENTION APRES VISITE.

Contact : Philippe FIRN. négociateur immobilier local. responsable régional pour le réseau national PBH IMMO Pour tous vos projets immobiliers. RDV dans l'une de nos 4 agences locales PBH IMMO en ALSACE DU NORD : OBERMODERN. 51a rue de la Moder. HAGUENAU. 214a Grand Rue. INGWILLER. 52 rue Maréchal Foch et à MERTZWILLER. 21 rue de la Liberté.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Niedermodern
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67350
Coordonnées : 48.846216, 7.614497
Total : 128 317€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 20 425€
Valeur du bien : 120 325€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.75€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9028€/an
Fourchette totale : 594€ - 952€/mois
Fourchette annuelle : 7132€ - 11427€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 317€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 664,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 682,83€
Coût de l'assurance :11 227,74€
Taxe foncière : 902,77€/an
Soit par mois : 75,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 134,92€/mois
Soit par an : 1 619,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 752,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des meubles de cuisine pour améliorer l'esthétique.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain sans photo, état moyen.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et rafraîchissement des sols dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de la décoration.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 425 €(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (prix moyen pour une cuisine complète), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (prix moyen pour 3m² à 2000€/m²), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 025€
    Peinture murs 25 m²: 25€/m² × 25 = 625€, Main d'œuvre: 600€, Peinture sols: 800€
  • Salon:900€
    Peinture murs salon 20 m²: 25€/m² × 20 = 500€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Niedermodern (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 028 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 142 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 317 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 903 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 619 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 425 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 538 €
Revenus locatifs : +9 028 €
Charges déductibles : -27 538 €
Résultat foncier Année 1 : -18 510 €(Déficit de 18 510 €)
Imputable sur revenu global : 18 510 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 113 €/an
Revenus locatifs : +9 028 €
Charges déductibles : -7 113 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 915 €/an
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 028 €27 542 €4 146 €-18 514 €18 514 €--
29 208 €7 005 €4 034 €2 204 €---
39 392 €6 889 €3 918 €2 504 €---
49 580 €6 769 €3 798 €2 811 €---
59 772 €6 646 €3 675 €3 126 €---
69 967 €6 518 €3 547 €3 449 €---
710 167 €6 386 €3 415 €3 780 €---
810 370 €6 250 €3 279 €4 120 €---
910 577 €6 109 €3 138 €4 468 €---
1010 789 €5 964 €2 993 €4 825 €---
1111 005 €5 814 €2 843 €5 191 €---
1211 225 €5 658 €2 687 €5 567 €---
1311 449 €5 498 €2 527 €5 952 €---
1411 678 €5 332 €2 361 €6 346 €---
1511 912 €5 161 €2 190 €6 751 €---
1612 150 €4 984 €2 013 €7 166 €---
1712 393 €4 801 €1 830 €7 592 €---
1812 641 €4 612 €1 641 €8 029 €---
1912 894 €4 417 €1 446 €8 477 €---
2013 152 €4 215 €1 245 €8 936 €---
2113 415 €4 007 €1 036 €9 408 €---
2213 683 €3 792 €821 €9 891 €---
2313 957 €3 570 €599 €10 387 €---
2414 236 €3 340 €369 €10 896 €---
2514 521 €3 102 €132 €11 418 €---
TOTAL289 161 €154 381 €59 683 €134 780 €18 514 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 554 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 896 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 896 €-5 554 €+7 450 €
2+1 896 €+661 €+1 235 €
3+1 896 €+751 €+1 145 €
4+1 896 €+843 €+1 053 €
5+1 896 €+938 €+958 €
6+1 896 €+1 035 €+861 €
7+1 896 €+1 134 €+762 €
8+1 896 €+1 236 €+660 €
9+1 896 €+1 340 €+556 €
10+1 896 €+1 448 €+448 €
11+1 896 €+1 557 €+339 €
12+1 896 €+1 670 €+226 €
13+1 896 €+1 785 €+111 €
14+1 896 €+1 904 €-8 €
15+1 896 €+2 025 €-129 €
16+1 896 €+2 150 €-254 €
17+1 896 €+2 278 €-382 €
18+1 896 €+2 409 €-513 €
19+1 896 €+2 543 €-647 €
20+1 896 €+2 681 €-785 €
21+1 896 €+2 822 €-926 €
22+1 896 €+2 967 €-1 071 €
23+1 896 €+3 116 €-1 220 €
24+1 896 €+3 269 €-1 373 €
25+1 896 €+3 425 €-1 529 €
Total+47 400 €+40 434 €+6 966 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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