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Appartement à vendre

VilleNiedermodern (67)
Surface70
Coût Total128 317
Loyer Annuel9 028
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois-122
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 427,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cuisine équipée, 1 chambre, Entrée séparée, Belle vue, Exposition est, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

SOUS COMPROMIS..Visites suspendues..

[A VAL DE MODER en exclusivité chez PBH Immo]

Venez découvrir cet appartement de type F2/3 de 69.40m² en loi carrez situé au 2e étage avec ascenseur.

Habitable de suite et proche de toutes les commodités à pied. le logement se compose comme suit :

  • une entrée avec placard de rangement
  • un séjour de 26m² ouverte sur la cuisine équipée (6.80m²)
  • un WC séparé
  • une salle d'eau
  • une grande chambre à coucher (16.66m²)
  • un bureau/petite chambre à coucher (8.14m²)

[Informations loi ALUR concernant les copropriétés : Charges annuelles 2024 : 1619.04 Euros comprenant l'électricité des communs. l'eau froide. l'entretien des communs. syndic et de charges diverses). Pas de procédure en cours. 11 lots principaux sur 43 lots au total.]

Prix : 99 900 Euros

TOUTE OFFRE SERIEUSE ET MOTIVEE SERA ETUDIEE AVEC ATTENTION APRES VISITE.

Contact : Philippe FIRN. négociateur immobilier local. responsable régional pour le réseau national PBH IMMO Pour tous vos projets immobiliers. RDV dans l'une de nos 4 agences locales PBH IMMO en ALSACE DU NORD : OBERMODERN. 51a rue de la Moder. HAGUENAU. 214a Grand Rue. INGWILLER. 52 rue Maréchal Foch et à MERTZWILLER. 21 rue de la Liberté.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Niedermodern
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67350
Coordonnées : 48.846216, 7.614497
Total : 128 317
Prix d'acquisition : 99 900
Travaux : 20 425
Valeur du bien : 120 325
Frais de notaire : 7 992
Coût estimé : 7 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 10.75€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9028€/an
Fourchette totale : 594€ - 952€/mois
Fourchette annuelle : 7132€ - 11427€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 317
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 664,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 682,83
Coût de l'assurance :11 227,74
Taxe foncière : 902,77€/an
Soit par mois : 75,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 134,92€/mois
Soit par an : 1 619,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 752,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des meubles de cuisine pour améliorer l'esthétique.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain sans photo, état moyen.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et rafraîchissement des sols dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de la décoration.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 425(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (prix moyen pour une cuisine complète), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (prix moyen pour 3m² à 2000€/m²), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 025
    Peinture murs 25 m²: 25€/m² × 25 = 625€, Main d'œuvre: 600€, Peinture sols: 800€
  • Salon:900
    Peinture murs salon 20 m²: 25€/m² × 20 = 500€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Niedermodern (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 028 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 142 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 317 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 903 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 619 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 425
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 538
Revenus locatifs : +9 028
Charges déductibles : -27 538
Résultat foncier Année 1 : -18 510(Déficit de 18 510 €)
Imputable sur revenu global : 18 510
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 113 €/an
Revenus locatifs : +9 028
Charges déductibles : -7 113
Résultat foncier Années 2+ : 1 915 €/an
Prix d'achat du bien : 99 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 02827 5424 146-18 51418 514 €--
29 2087 0054 0342 204---
39 3926 8893 9182 504---
49 5806 7693 7982 811---
59 7726 6463 6753 126---
69 9676 5183 5473 449---
710 1676 3863 4153 780---
810 3706 2503 2794 120---
910 5776 1093 1384 468---
1010 7895 9642 9934 825---
1111 0055 8142 8435 191---
1211 2255 6582 6875 567---
1311 4495 4982 5275 952---
1411 6785 3322 3616 346---
1511 9125 1612 1906 751---
1612 1504 9842 0137 166---
1712 3934 8011 8307 592---
1812 6414 6121 6418 029---
1912 8944 4171 4468 477---
2013 1524 2151 2458 936---
2113 4154 0071 0369 408---
2213 6833 7928219 891---
2313 9573 57059910 387---
2414 2363 34036910 896---
2514 5213 10213211 418---
TOTAL289 161154 38159 683134 78018 514Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 554
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 780
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 896 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 896-5 554+7 450
2+1 896+661+1 235
3+1 896+751+1 145
4+1 896+843+1 053
5+1 896+938+958
6+1 896+1 035+861
7+1 896+1 134+762
8+1 896+1 236+660
9+1 896+1 340+556
10+1 896+1 448+448
11+1 896+1 557+339
12+1 896+1 670+226
13+1 896+1 785+111
14+1 896+1 904-8
15+1 896+2 025-129
16+1 896+2 150-254
17+1 896+2 278-382
18+1 896+2 409-513
19+1 896+2 543-647
20+1 896+2 681-785
21+1 896+2 822-926
22+1 896+2 967-1 071
23+1 896+3 116-1 220
24+1 896+3 269-1 373
25+1 896+3 425-1 529
Total+47 400+40 434+6 966
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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