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Maison - 5 pièce(s) - 142 m²

Bien expiré
VilleClussais-la-Pommeraie (79)
Surface142m²
Coût Total206 445€
Loyer Annuel10 099€
Rentabilité4.89%
Cashflow/mois-324€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 774,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir cette maison qui offre un grand potentiel. Elle se situe au calme dans un petit village, à seulement 15 minutes de MELLE où il y a tous commerces, écoles, etc et à 9 kms de Lezay et Sauzé-Vaussais.Elle se compose en RDC : une cuisine équipée et aménagée, une salle de douche avec douche et WC, un grand salon avec cheminée et insert, un bureau, 3 chambres un dressing. A l'étage : grenier avec possibilité de faire trois grandes chambres .Une dépendance ( garage/atelier ) est attenante à la maison. Il y a un très joli jardin sans vis-a-vis, clos, avec des beaux rosiers, arbres fruitiers et un chalet en bois. Sur le côté cuisine il y a un abri rétractable

  • idéal pour manger dehors. Double vitrage en RDC avec volets roulants électriques. Idéal pour premier achat ou maison secondaire. A VOIR RAPIDEMENT !!!

Numéro de mandat : 20981

Plus d'information :

  • Calme

Précision localisation : centre ville, école, commerces, autoroute, aéroport

Ville : Clussais-la-Pommeraie
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79190
Coordonnées : 46.213929, 0.054945
Total : 206 445€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 87 645€
Valeur du bien : 197 645€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 5.93€/m²/mois
Fourchette : 4.55€ - 7.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 842€/mois
Loyer annuel estimé : 10099€/an
Fourchette totale : 647€ - 1095€/mois
Fourchette annuelle : 7759€ - 13145€/an
Rentabilité brute :4.89%
Fourchette de rentabilité :3.76% - 6.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 445€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 019,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :61,93€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 081,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 307,45€
Coût de l'assurance :18 580,05€
Taxe foncière : 1 009,88€/an
Soit par mois : 84,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 841,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 165,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-323,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 355 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée et aménagée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie (pas de plomb) et des évacuations
Quantité: entière maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 645 €(617 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 420€
    Isolation des combles perdus: 142 m² × 45€/m² = 6390€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Remplacement de 18 fenêtres: 18 fenêtres × 1000€/fenêtre = 18000€ (installation comprise)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 20000€ (installation et matériaux compris)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 10000€ (installation et matériaux compris)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 725€
    Revêtement sol et peinture murs/plafonds pour 3 chambres (environ 45 m²): Parquet flottant: 45 m² × 45€/m² = 2025€, Peinture: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Électricité:4 500€
    Mise aux normes électricité pour 3 chambres: 3 chambres × 1500€ = 4500€ (installation comprise)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Rafraîchissement des murs et plafonds du salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Second œuvre - Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes du tableau électrique: 1 tableau électrique = 1500€ (installation comprise)
  • Second œuvre - Plomberie générale:6 000€
    Vérification et mise à niveau de la plomberie: 6000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 099 €/an
Calcul : 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 868 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 445 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 010 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 645 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 266 €
Revenus locatifs : +10 099 €
Charges déductibles : -96 266 €
Résultat foncier Année 1 : -86 168 €(Déficit de 86 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 768 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 621 €/an
Revenus locatifs : +10 099 €
Charges déductibles : -8 621 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 477 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64767.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 099 €96 273 €6 875 €-86 174 €21 400 €64 774 €64 774 €
210 301 €8 445 €6 692 €1 856 €--62 918 €
310 507 €8 255 €6 502 €2 252 €--60 667 €
410 717 €8 059 €6 306 €2 658 €--58 009 €
510 931 €7 856 €6 103 €3 075 €--54 934 €
611 150 €7 647 €5 894 €3 503 €--51 431 €
711 373 €7 430 €5 677 €3 943 €--47 488 €
811 600 €7 206 €5 453 €4 395 €--43 094 €
911 832 €6 974 €5 221 €4 859 €--38 235 €
1012 069 €6 734 €4 981 €5 335 €--32 900 €
1112 310 €6 486 €4 733 €5 825 €--27 075 €
1212 557 €6 229 €4 476 €6 328 €---
1312 808 €5 964 €4 211 €6 844 €---
1413 064 €5 689 €3 936 €7 375 €---
1513 325 €5 405 €3 652 €7 920 €---
1613 592 €5 112 €3 359 €8 480 €---
1713 863 €4 808 €3 055 €9 055 €---
1814 141 €4 494 €2 741 €9 647 €---
1914 424 €4 169 €2 416 €10 254 €---
2014 712 €3 833 €2 080 €10 879 €---
2115 006 €3 486 €1 733 €11 520 €---
2215 306 €3 127 €1 374 €12 180 €---
2315 612 €2 755 €1 002 €12 857 €---
2415 925 €2 371 €618 €13 554 €---
2516 243 €1 973 €220 €14 270 €---
TOTAL323 466 €230 779 €99 307 €92 687 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 687 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 099 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 121 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 121 €-6 420 €+8 541 €
2+2 121 €0 €+2 121 €
3+2 121 €0 €+2 121 €
4+2 121 €0 €+2 121 €
5+2 121 €0 €+2 121 €
6+2 121 €0 €+2 121 €
7+2 121 €0 €+2 121 €
8+2 121 €0 €+2 121 €
9+2 121 €0 €+2 121 €
10+2 121 €0 €+2 121 €
11+2 121 €0 €+2 121 €
12+2 121 €+1 898 €+223 €
13+2 121 €+2 053 €+68 €
14+2 121 €+2 212 €-91 €
15+2 121 €+2 376 €-255 €
16+2 121 €+2 544 €-423 €
17+2 121 €+2 717 €-596 €
18+2 121 €+2 894 €-773 €
19+2 121 €+3 076 €-955 €
20+2 121 €+3 264 €-1 143 €
21+2 121 €+3 456 €-1 335 €
22+2 121 €+3 654 €-1 533 €
23+2 121 €+3 857 €-1 736 €
24+2 121 €+4 066 €-1 945 €
25+2 121 €+4 281 €-2 160 €
Total+53 025 €+35 929 €+17 096 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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