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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface104m²
Coût Total167 420€
Loyer Annuel10 770€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-255€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 432,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Digicode, Interphone

Venez découvrir cet appartement comprenant une belle entrée, un salon, 3 chambres et w-c. Exploité en institut de beauté, vous devrez créer une cuisine et une salle de bains dans les pièces déjà existantes. Vous bénéficierez également d'une cave et d'une mansarde. (6.43 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 46 lots - dont 46 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2377.00 euros.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.829447, 1.260612
Total : 167 420€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 155 500€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 897€/mois
Loyer annuel estimé : 10770€/an
Fourchette totale : 715€ - 1126€/mois
Fourchette annuelle : 8583€ - 13513€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 744,68 €/m²
Basé sur :745 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 447 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-32 447€ (-17.9%)
Marge achat-revente :14 027€ (7.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :817,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 865,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 870,42€
Coût de l'assurance :14 230,70€
Taxe foncière : 1 076,96€/an
Soit par mois : 89,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 198,08€/mois
Soit par an : 2 376,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 897,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 152,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-255,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien système.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, nécessité de création d'une cuisine
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bains avec douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, nécessité de création d'une salle de bains
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres, éventuellement remplacement si nécessaire.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Parquet usé mais fonctionnel
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et léger rafraîchissement du parquet dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Parquet en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(63 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 897 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 770 €/an
Calcul : 897 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 404 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 569 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 077 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 377 €/an
Calcul : 198 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 927 €
Revenus locatifs : +10 770 €
Charges déductibles : -15 927 €
Résultat foncier Année 1 : -5 157 €(Déficit de 5 157 €)
Imputable sur revenu global : 5 157 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 427 €/an
Revenus locatifs : +10 770 €
Charges déductibles : -9 427 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 343 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 770 €15 932 €5 409 €-5 163 €5 163 €--
210 985 €9 286 €5 263 €1 699 €---
311 205 €9 135 €5 112 €2 070 €---
411 429 €8 979 €4 956 €2 450 €---
511 657 €8 818 €4 795 €2 839 €---
611 890 €8 651 €4 628 €3 239 €---
712 128 €8 479 €4 456 €3 649 €---
812 371 €8 301 €4 278 €4 069 €---
912 618 €8 118 €4 095 €4 500 €---
1012 871 €7 928 €3 905 €4 943 €---
1113 128 €7 732 €3 709 €5 396 €---
1213 391 €7 529 €3 506 €5 861 €---
1313 658 €7 320 €3 297 €6 338 €---
1413 932 €7 104 €3 081 €6 828 €---
1514 210 €6 880 €2 857 €7 330 €---
1614 494 €6 650 €2 626 €7 845 €---
1714 784 €6 411 €2 388 €8 373 €---
1815 080 €6 165 €2 141 €8 915 €---
1915 382 €5 910 €1 887 €9 472 €---
2015 689 €5 647 €1 624 €10 042 €---
2116 003 €5 375 €1 352 €10 628 €---
2216 323 €5 094 €1 071 €11 229 €---
2316 650 €4 804 €781 €11 845 €---
2416 983 €4 504 €481 €12 478 €---
2517 322 €4 195 €172 €13 127 €---
TOTAL344 952 €184 949 €77 870 €160 003 €5 163 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 549 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 003 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 770 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 262 €-1 549 €+3 811 €
2+2 262 €+510 €+1 752 €
3+2 262 €+621 €+1 641 €
4+2 262 €+735 €+1 527 €
5+2 262 €+852 €+1 410 €
6+2 262 €+972 €+1 290 €
7+2 262 €+1 095 €+1 167 €
8+2 262 €+1 221 €+1 041 €
9+2 262 €+1 350 €+912 €
10+2 262 €+1 483 €+779 €
11+2 262 €+1 619 €+643 €
12+2 262 €+1 758 €+504 €
13+2 262 €+1 901 €+361 €
14+2 262 €+2 048 €+214 €
15+2 262 €+2 199 €+63 €
16+2 262 €+2 353 €-91 €
17+2 262 €+2 512 €-250 €
18+2 262 €+2 675 €-413 €
19+2 262 €+2 841 €-579 €
20+2 262 €+3 013 €-751 €
21+2 262 €+3 188 €-926 €
22+2 262 €+3 369 €-1 107 €
23+2 262 €+3 554 €-1 292 €
24+2 262 €+3 743 €-1 481 €
25+2 262 €+3 938 €-1 676 €
Total+56 550 €+48 001 €+8 549 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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