Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

MAISON DE CAMPAGNE

VilleChampagnac-la-Rivière (87)
Surface75m²
Coût Total118 554€
Loyer Annuel6 443€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 800 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 864 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Jardin

Charmante maison d'habitation sur sous sol comprenant au 1er étage cuisine, salon, chambre, salle à manger ou chambre, salle d'eau, wc séparés. Le sous sol est composé d'une pièce, garage / chaufferie et garage. Beau terrain attenant de plus d'un hectare. Secteur calme et agréable. A visiter ! Contacter Sandra BOYER au 06 21 64 55 02 agent commercial CHARLIMMO (RSAC N°503 952 616 de Limoges) Honoraires inclus de 8% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 60 000 €. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat F Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3150.00 € et 4300.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller CHARLIMMO : Négociateur - Sandra Boyer - https://files.netty.immo/file/company55546ljm/149/4M6KM/honoraires_charlimmo_1.pdf

Ville : Champagnac-la-Rivière
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87150
Coordonnées : 45.710188, 0.913259
Total : 118 554€
Prix d'acquisition : 64 800€
Travaux : 48 570€
Valeur du bien : 113 370€
Frais de notaire : 5 184€
Coût estimé : 5 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 537€/mois
Loyer annuel estimé : 6443€/an
Fourchette totale : 406€ - 709€/mois
Fourchette annuelle : 4877€ - 8511€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :740,74 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 556 €
Prix d'achat :64 800 €
Décote à l'achat :+9 244€ (+16.6%)
Marge achat-revente :-62 998€ (-113.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 554€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :587,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 621,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 597,02€
Coût de l'assurance :10 373,47€
Taxe foncière : 644,26€/an
Soit par mois : 53,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 536,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 428 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 570 €(648 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 250€
    Isolation toiture/combles: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:720€
    Peinture salon: 18 m² × 40€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champagnac-la-Rivière (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 537 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 443 €/an
Calcul : 537 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 980 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 554 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 644 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 570 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 609 €
Revenus locatifs : +6 443 €
Charges déductibles : -53 609 €
Résultat foncier Année 1 : -47 166 €(Déficit de 47 166 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 766 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 039 €/an
Revenus locatifs : +6 443 €
Charges déductibles : -5 039 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 404 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25766.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 120 €(65% de 64 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 532 €/an
Calcul : 42 120 € × 3,636% = 1 532 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 443 €53 613 €3 983 €-47 170 €21 400 €25 770 €25 770 €
26 571 €4 937 €3 878 €1 635 €--24 135 €
36 703 €4 827 €3 768 €1 875 €--22 260 €
46 837 €4 714 €3 655 €2 123 €--20 137 €
56 974 €4 597 €3 538 €2 377 €--17 761 €
67 113 €4 476 €3 417 €2 637 €--15 124 €
77 255 €4 351 €3 291 €2 905 €--12 219 €
87 400 €4 221 €3 162 €3 180 €--9 039 €
97 548 €4 087 €3 028 €3 462 €--5 578 €
107 699 €3 948 €2 889 €3 751 €--1 826 €
117 853 €3 804 €2 745 €4 049 €---
128 011 €3 656 €2 597 €4 355 €---
138 171 €3 502 €2 443 €4 668 €---
148 334 €3 343 €2 284 €4 991 €---
158 501 €3 179 €2 120 €5 322 €---
168 671 €3 009 €1 950 €5 662 €---
178 844 €2 833 €1 774 €6 012 €---
189 021 €2 651 €1 591 €6 370 €---
199 202 €2 462 €1 403 €6 739 €---
209 386 €2 267 €1 208 €7 118 €---
219 573 €2 066 €1 007 €7 508 €---
229 765 €1 857 €798 €7 908 €---
239 960 €1 641 €582 €8 319 €---
2410 159 €1 418 €359 €8 741 €---
2510 362 €1 187 €128 €9 175 €---
TOTAL206 357 €132 647 €57 597 €73 710 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 443 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 353 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 353 €-6 420 €+7 773 €
2+1 353 €0 €+1 353 €
3+1 353 €0 €+1 353 €
4+1 353 €0 €+1 353 €
5+1 353 €0 €+1 353 €
6+1 353 €0 €+1 353 €
7+1 353 €0 €+1 353 €
8+1 353 €0 €+1 353 €
9+1 353 €0 €+1 353 €
10+1 353 €0 €+1 353 €
11+1 353 €+667 €+686 €
12+1 353 €+1 306 €+47 €
13+1 353 €+1 401 €-48 €
14+1 353 €+1 497 €-144 €
15+1 353 €+1 597 €-244 €
16+1 353 €+1 699 €-346 €
17+1 353 €+1 803 €-450 €
18+1 353 €+1 911 €-558 €
19+1 353 €+2 022 €-669 €
20+1 353 €+2 135 €-782 €
21+1 353 €+2 252 €-899 €
22+1 353 €+2 372 €-1 019 €
23+1 353 €+2 496 €-1 143 €
24+1 353 €+2 622 €-1 269 €
25+1 353 €+2 753 €-1 400 €
Total+33 825 €+22 113 €+11 712 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →