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Appartement à vendre

VilleSoissons (02)
Surface71m²
Coût Total171 400€
Loyer Annuel8 226€
Rentabilité4.80%
Cashflow/mois-331€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 619,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, 3 chambres, Entrée séparée, Non meublé

Fiche Id-SLG183123 : Appartement – Hyper centre de SoissonsIdéalement situé en plein coeur de Soissons - découvrez ce charmant appartement - alliant confort moderne et emplacement privilégié.Dès l'entrée - vous serez séduit par une belle pièce de vie lumineuse avec un séjour ouvert - la cuisine est à aménager selon vos goû ts - offrant un espace convivial et fonctionnel.L'appartement dispose également d'une chambre confortable - d'une salle d'eau ainsi que d'un WC indépendant. Deux chambres à l'étage supérieur complètent cet appartement.Sa situation en hyper centre vous permet de profiter de toutes les commodités à pied : commerces - restaurants - écoles et transports.Les atouts :Hyper centre de SoissonsDuplexSéjour ouvertWC indépendantPeu de travaux à prévoirUn bien idéal pour une résidence principale - un pied-à-terre ou un investissement locatif.À visiter sans tarder !Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 2 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D - Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard - établi à partir des pri

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 115000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Classe Energie D : 187 kWh.m2.an - (DPE ancienne version) - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1330 et 1860 Euros - Bien en copropriété - Charges annuelles : 804 Euros/an (soit 67 Euros/mois) - Affaire suivie par Mr Hicham KANDOUSSI (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Soissons - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)
Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.390054, 3.328817
Total : 171 400€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 162 200€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 686€/mois
Loyer annuel estimé : 8226€/an
Fourchette totale : 550€ - 854€/mois
Fourchette annuelle : 6601€ - 10252€/an
Rentabilité brute :4.80%
Fourchette de rentabilité :3.85% - 5.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 700 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 700 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-5 700€ (-4.7%)
Marge achat-revente :-50 700€ (-42.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :49,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 880,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 821,93€
Coût de l'assurance :14 997,50€
Taxe foncière : 822,63€/an
Soit par mois : 68,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 67,00€/mois
Soit par an : 804,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 685,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 016,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-330,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - revêtement de sol usé dans certaines chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(665 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 700€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1100€ = 7700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Revêtement sol: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 226 €/an
Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 400 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 823 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 804 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 840 €
Revenus locatifs : +8 226 €
Charges déductibles : -54 840 €
Résultat foncier Année 1 : -46 613 €(Déficit de 46 613 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 213 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 640 €/an
Revenus locatifs : +8 226 €
Charges déductibles : -7 640 €
Résultat foncier Années 2+ : 587 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25213.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 226 €54 845 €5 418 €-46 619 €21 400 €25 219 €25 219 €
28 391 €7 497 €5 271 €894 €--24 325 €
38 559 €7 345 €5 118 €1 214 €--23 111 €
48 730 €7 187 €4 961 €1 543 €--21 568 €
58 904 €7 024 €4 798 €1 880 €--19 689 €
69 082 €6 857 €4 630 €2 226 €--17 463 €
79 264 €6 683 €4 457 €2 581 €--14 882 €
89 449 €6 504 €4 278 €2 945 €--11 937 €
99 638 €6 319 €4 093 €3 319 €--8 617 €
109 831 €6 129 €3 902 €3 703 €--4 915 €
1110 028 €5 932 €3 705 €4 096 €--819 €
1210 228 €5 728 €3 502 €4 500 €---
1310 433 €5 518 €3 292 €4 915 €---
1410 642 €5 301 €3 075 €5 340 €---
1510 854 €5 077 €2 851 €5 777 €---
1611 071 €4 846 €2 620 €6 225 €---
1711 293 €4 608 €2 381 €6 685 €---
1811 519 €4 361 €2 135 €7 158 €---
1911 749 €4 107 €1 880 €7 642 €---
2011 984 €3 844 €1 618 €8 140 €---
2112 224 €3 573 €1 346 €8 651 €---
2212 468 €3 293 €1 066 €9 175 €---
2312 718 €3 004 €777 €9 714 €---
2412 972 €2 705 €479 €10 267 €---
2513 231 €2 397 €171 €10 834 €---
TOTAL263 490 €180 685 €77 822 €82 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 728 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 728 €-6 420 €+8 148 €
2+1 728 €0 €+1 728 €
3+1 728 €0 €+1 728 €
4+1 728 €0 €+1 728 €
5+1 728 €0 €+1 728 €
6+1 728 €0 €+1 728 €
7+1 728 €0 €+1 728 €
8+1 728 €0 €+1 728 €
9+1 728 €0 €+1 728 €
10+1 728 €0 €+1 728 €
11+1 728 €0 €+1 728 €
12+1 728 €+1 350 €+378 €
13+1 728 €+1 474 €+254 €
14+1 728 €+1 602 €+126 €
15+1 728 €+1 733 €-5 €
16+1 728 €+1 868 €-140 €
17+1 728 €+2 006 €-278 €
18+1 728 €+2 147 €-419 €
19+1 728 €+2 293 €-565 €
20+1 728 €+2 442 €-714 €
21+1 728 €+2 595 €-867 €
22+1 728 €+2 753 €-1 025 €
23+1 728 €+2 914 €-1 186 €
24+1 728 €+3 080 €-1 352 €
25+1 728 €+3 250 €-1 522 €
Total+43 200 €+25 087 €+18 113 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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