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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVillemomble (93)
Surface113m²
Coût Total374 600€
Loyer Annuel24 923€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 290 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 2 566,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

VILLEMOMBLE APPARTEMENT EN DUPLEX de 113M² avec un Terrain Privatif 276M² Entrée, Cuisine, Double Séjour 3 Chambres, Salle de bains et WC Garage et Emplacements Véhicules SEULEMENT 2 COPROPRIETAIRES ENTRE L'APPARTEMENT et LE PAVILLON 10Min T4 Les Coquetiers / 15 Mn RER E LE RAINCY Contacter Sophie PINGUET (EI) : Agent Commercial (EI) - RSAC : 893 290 254 Bobigny Copropriété de 4 lots - dont 2 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Sophie PINGUET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 893 290 254 - BOBIGNY.

Ville : Villemomble
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93250
Coordonnées : 48.887107, 2.497558
Total : 374 600€
Prix d'acquisition : 290 000€
Travaux : 61 400€
Valeur du bien : 351 400€
Frais de notaire : 23 200€
Coût estimé : 23 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 18.38€/m²/mois
Fourchette : 14.77€ - 22.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2077€/mois
Loyer annuel estimé : 24923€/an
Fourchette totale : 1669€ - 2584€/mois
Fourchette annuelle : 20028€ - 31014€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :374 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 863,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :109,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 972,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 391,00€
Coût de l'assurance :32 777,50€
Taxe foncière : 2 492,30€/an
Soit par mois : 207,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 076,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 180,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 400 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rafraîchissement important:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol en parquet flottant:4 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villemomble (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 077 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 923 €/an
Calcul : 2 077 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 723 €/an
Base de calcul : Emprunt de 374 600 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 311 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 492 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 927 €
Revenus locatifs : +24 923 €
Charges déductibles : -77 927 €
Résultat foncier Année 1 : -53 004 €(Déficit de 53 004 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 604 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 527 €/an
Revenus locatifs : +24 923 €
Charges déductibles : -16 527 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 396 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31603.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 290 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 188 500 €(65% de 290 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 855 €/an
Calcul : 188 500 € × 3,636% = 6 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 923 €77 939 €12 735 €-53 016 €21 400 €31 616 €31 616 €
225 421 €16 202 €12 399 €9 219 €--22 397 €
325 930 €15 854 €12 051 €10 075 €--12 321 €
426 448 €15 494 €11 691 €10 954 €--1 367 €
526 977 €15 121 €11 318 €11 856 €---
627 517 €14 735 €10 932 €12 782 €---
728 067 €14 336 €10 533 €13 731 €---
828 629 €13 923 €10 119 €14 706 €---
929 201 €13 495 €9 692 €15 706 €---
1029 785 €13 052 €9 249 €16 733 €---
1130 381 €12 594 €8 791 €17 787 €---
1230 989 €12 120 €8 316 €18 869 €---
1331 608 €11 629 €7 826 €19 979 €---
1432 241 €11 121 €7 318 €21 119 €---
1532 885 €10 595 €6 792 €22 290 €---
1633 543 €10 051 €6 248 €23 492 €---
1734 214 €9 488 €5 685 €24 726 €---
1834 898 €8 906 €5 102 €25 993 €---
1935 596 €8 302 €4 499 €27 294 €---
2036 308 €7 678 €3 875 €28 630 €---
2137 034 €7 032 €3 229 €30 002 €---
2237 775 €6 364 €2 560 €31 411 €---
2338 530 €5 672 €1 868 €32 859 €---
2439 301 €4 956 €1 152 €34 345 €---
2540 087 €4 215 €411 €35 873 €---
TOTAL798 291 €340 876 €184 391 €457 415 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 457 415 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 923 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 234 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 234 €-6 420 €+11 654 €
2+5 234 €0 €+5 234 €
3+5 234 €0 €+5 234 €
4+5 234 €0 €+5 234 €
5+5 234 €+3 147 €+2 087 €
6+5 234 €+3 834 €+1 400 €
7+5 234 €+4 119 €+1 115 €
8+5 234 €+4 412 €+822 €
9+5 234 €+4 712 €+522 €
10+5 234 €+5 020 €+214 €
11+5 234 €+5 336 €-102 €
12+5 234 €+5 661 €-427 €
13+5 234 €+5 994 €-760 €
14+5 234 €+6 336 €-1 102 €
15+5 234 €+6 687 €-1 453 €
16+5 234 €+7 048 €-1 814 €
17+5 234 €+7 418 €-2 184 €
18+5 234 €+7 798 €-2 564 €
19+5 234 €+8 188 €-2 954 €
20+5 234 €+8 589 €-3 355 €
21+5 234 €+9 001 €-3 767 €
22+5 234 €+9 423 €-4 189 €
23+5 234 €+9 858 €-4 624 €
24+5 234 €+10 304 €-5 070 €
25+5 234 €+10 762 €-5 528 €
Total+130 850 €+137 224 €+-6 374 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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