Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleMédréac (35)
Surface75m²
Coût Total129 258€
Loyer Annuel7 735€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 008 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 1 chambre, 1 parking: Garage, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

MAISON 6 PIECES 75 M² A RENOVER MEDREAC POSSIBLITÉ 135 m² HABITABLES à 3 min du Centre EN VENTE CHEZ ALLIANCE IMMOBILIER à 10 min env de la RN12 à proximité des écoles, des commerces (épicerie, boulangerie, boucherie, pharmacie, maison médicale, ...) et à 12 minutes env de la gare SNCF et à 30 min env de RENNES OUEST, comprenant : Au RDC : Cuisine (20,5 m² env.), chambre (12,8 m² env.), dégagement, cellier (35,2 m² env.) ; Au 1er étage : Dégagement, deux chambres (13 + 13,6 m² env.), bureau (5,3 m² u env.), wc, grenier (35 m² env.) ; Garage (13 m² env.) ; Le tout sur un terrain de près de 2 700 m² !

Honoraires inclus de 8% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 70 000 euros. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Médréac
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35360
Coordonnées : 48.258842, -2.064360
Total : 129 258€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 47 610€
Valeur du bien : 123 210€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 7.12€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7735€/an
Fourchette totale : 534€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 6409€ - 9334€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 549,32 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 199 €
Prix d'achat :75 600 €
Décote à l'achat :-40 599€ (-34.9%)
Marge achat-revente :-13 059€ (-11.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 258€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 686,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 286,99€
Coût de l'assurance :11 310,07€
Taxe foncière : 773,47€/an
Soit par mois : 64,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 644,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 750,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 610 €(635 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 250€
    Isolation combles: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Pose de parquet flottant:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Médréac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 735 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 493 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 258 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 773 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 329 €
Revenus locatifs : +7 735 €
Charges déductibles : -53 329 €
Résultat foncier Année 1 : -45 594 €(Déficit de 45 594 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 194 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 719 €/an
Revenus locatifs : +7 735 €
Charges déductibles : -5 719 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 016 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24194.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 735 €53 333 €4 497 €-45 598 €21 400 €24 198 €24 198 €
27 889 €5 606 €4 380 €2 284 €--21 915 €
38 047 €5 484 €4 258 €2 563 €--19 351 €
48 208 €5 358 €4 132 €2 850 €--16 501 €
58 372 €5 227 €4 001 €3 145 €--13 356 €
68 540 €5 092 €3 866 €3 448 €--9 909 €
78 710 €4 952 €3 726 €3 759 €--6 150 €
88 885 €4 807 €3 581 €4 078 €--2 072 €
99 062 €4 657 €3 431 €4 406 €---
109 244 €4 501 €3 275 €4 743 €---
119 429 €4 340 €3 114 €5 089 €---
129 617 €4 173 €2 947 €5 444 €---
139 809 €4 000 €2 774 €5 810 €---
1410 006 €3 821 €2 595 €6 185 €---
1510 206 €3 635 €2 409 €6 571 €---
1610 410 €3 443 €2 217 €6 967 €---
1710 618 €3 244 €2 018 €7 374 €---
1810 830 €3 038 €1 812 €7 793 €---
1911 047 €2 824 €1 598 €8 223 €---
2011 268 €2 603 €1 377 €8 665 €---
2111 493 €2 374 €1 148 €9 120 €---
2211 723 €2 136 €910 €9 587 €---
2311 958 €1 891 €665 €10 067 €---
2412 197 €1 636 €410 €10 561 €---
2512 441 €1 372 €146 €11 068 €---
TOTAL247 744 €143 544 €65 287 €104 200 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 200 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 624 €-6 420 €+8 044 €
2+1 624 €0 €+1 624 €
3+1 624 €0 €+1 624 €
4+1 624 €0 €+1 624 €
5+1 624 €0 €+1 624 €
6+1 624 €0 €+1 624 €
7+1 624 €0 €+1 624 €
8+1 624 €0 €+1 624 €
9+1 624 €+700 €+924 €
10+1 624 €+1 423 €+201 €
11+1 624 €+1 527 €+97 €
12+1 624 €+1 633 €-9 €
13+1 624 €+1 743 €-119 €
14+1 624 €+1 856 €-232 €
15+1 624 €+1 971 €-347 €
16+1 624 €+2 090 €-466 €
17+1 624 €+2 212 €-588 €
18+1 624 €+2 338 €-714 €
19+1 624 €+2 467 €-843 €
20+1 624 €+2 600 €-976 €
21+1 624 €+2 736 €-1 112 €
22+1 624 €+2 876 €-1 252 €
23+1 624 €+3 020 €-1 396 €
24+1 624 €+3 168 €-1 544 €
25+1 624 €+3 321 €-1 697 €
Total+40 600 €+31 260 €+9 340 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →