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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleMâcon (71)
Surface68m²
Coût Total136 380€
Loyer Annuel8 061€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 455,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Garage, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Interphone, Toilettes dans la salle de bains

Duplex Mâcon centre-ville à vendre – 68 m² – Rue Lamartine – Vue dégagée – Faibles charges

Appartement duplex à vendre à Mâcon centre-ville, idéalement situé rue Lamartine, à deux pas de la Fnac, des commerces, restaurants et quais de Saône.

Ce duplex de 68 m² offre un cadre de vie privilégié en plein cœur de Mâcon, dans une petite copropriété calme de 8 lots, avec faibles charges (400 euros / an).

Appartement Mâcon centre – Description Appartement duplex 68 m² Mâcon, Grande pièce de vie de 30 m² avec cuisine ouverte, Appartement lumineux avec vue dégagée sans vis-à-vis 1 grande chambre au calme, Salle d'eau moderne + WC séparés, Buanderie et rangements Appartement traversant et spacieux

Les atouts de ce duplex à Mâcon Appartement centre-ville Mâcon rue Lamartine Proche Fnac Mâcon et commerces Vue dégagée / pas de vis-à-vis Faibles charges copropriété (400 euros/an) Chauffage individuel au gaz Petite copropriété calme Grand volume / charme de l'ancien Emplacement idéal – Mâcon hypercentre

Ce bien bénéficie d'un emplacement premium en centre-ville de Mâcon :

Accès immédiat aux commerces, brasseries et restaurants Proximité des rues piétonnes et quais de Saône Quartier recherché et dynamique, proximité des parcs et jardins.

Possibilité de location d'une place de parking ou garage sécurisé à proximité.

Investissement ou résidence principale Idéal premier achat à Mâcon Parfait pour un investissement locatif Mâcon centre-ville Convient pour location courte durée / professionnelle Nombre de lots de la copropriété : 8, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 480 euros soit 40 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°918 521 048 - Greffe de MACON) Jean François SPRECHER Entrepreneur Individuel Réf.935740

Ville : Mâcon
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71000
Coordonnées : 46.308407, 4.834030
Total : 136 380€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 29 460€
Valeur du bien : 128 460€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 672€/mois
Loyer annuel estimé : 8061€/an
Fourchette totale : 520€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 6238€ - 10418€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 708,33 €/m²
Basé sur :462 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 166 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-17 166€ (-14.8%)
Marge achat-revente :-20 214€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :675,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 715,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 257,42€
Coût de l'assurance :11 933,25€
Taxe foncière : 806,11€/an
Soit par mois : 67,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 671,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 351 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 460 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 300€
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mâcon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 061 €/an
Calcul : 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 578 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 380 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 806 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 801 €
Revenus locatifs : +8 061 €
Charges déductibles : -35 801 €
Résultat foncier Année 1 : -27 740 €(Déficit de 27 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 340 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 341 €/an
Revenus locatifs : +8 061 €
Charges déductibles : -6 341 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 720 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6340.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 061 €35 806 €4 582 €-27 745 €21 400 €6 345 €6 345 €
28 222 €6 224 €4 461 €1 998 €--4 346 €
38 387 €6 098 €4 335 €2 289 €--2 058 €
48 555 €5 968 €4 205 €2 586 €---
58 726 €5 833 €4 070 €2 892 €---
68 900 €5 694 €3 931 €3 206 €---
79 078 €5 550 €3 786 €3 528 €---
89 260 €5 401 €3 637 €3 859 €---
99 445 €5 246 €3 483 €4 199 €---
109 634 €5 087 €3 323 €4 547 €---
119 826 €4 921 €3 158 €4 905 €---
1210 023 €4 751 €2 987 €5 272 €---
1310 223 €4 574 €2 810 €5 650 €---
1410 428 €4 391 €2 628 €6 037 €---
1510 636 €4 202 €2 438 €6 435 €---
1610 849 €4 006 €2 243 €6 843 €---
1711 066 €3 804 €2 040 €7 263 €---
1811 288 €3 594 €1 831 €7 693 €---
1911 513 €3 377 €1 614 €8 136 €---
2011 744 €3 153 €1 390 €8 590 €---
2111 978 €2 921 €1 158 €9 057 €---
2212 218 €2 681 €918 €9 537 €---
2312 462 €2 433 €670 €10 029 €---
2412 712 €2 176 €413 €10 535 €---
2512 966 €1 911 €147 €11 055 €---
TOTAL258 200 €139 803 €66 257 €118 396 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 396 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 693 €-6 420 €+8 113 €
2+1 693 €0 €+1 693 €
3+1 693 €0 €+1 693 €
4+1 693 €+159 €+1 534 €
5+1 693 €+868 €+825 €
6+1 693 €+962 €+731 €
7+1 693 €+1 059 €+634 €
8+1 693 €+1 158 €+535 €
9+1 693 €+1 260 €+433 €
10+1 693 €+1 364 €+329 €
11+1 693 €+1 471 €+222 €
12+1 693 €+1 582 €+111 €
13+1 693 €+1 695 €-2 €
14+1 693 €+1 811 €-118 €
15+1 693 €+1 930 €-237 €
16+1 693 €+2 053 €-360 €
17+1 693 €+2 179 €-486 €
18+1 693 €+2 308 €-615 €
19+1 693 €+2 441 €-748 €
20+1 693 €+2 577 €-884 €
21+1 693 €+2 717 €-1 024 €
22+1 693 €+2 861 €-1 168 €
23+1 693 €+3 009 €-1 316 €
24+1 693 €+3 161 €-1 468 €
25+1 693 €+3 317 €-1 624 €
Total+42 325 €+35 519 €+6 806 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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