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Détails du bien

Bien expiré
VilleAix-les-Bains (73)
Surface133m²
Coût Total330 260€
Loyer Annuel22 551€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 500 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 2 251,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé dans un secteur calme à Aix-les-Bains, à proximité des commerces, des transports en commun et d'un parc de verdure, découvrez cet appartement de 127,74m² (loi Carrez) au sein d'une copropriété de standing.

Cet appartement semi-enterré constitue une excellente opportunité d'investissement ou de résidence principale. Il est composé d'une grande pièce desservant 3 studios indépendants (32,65 m², 27,26 m² et 32,78 m²), chacun entièrement équipé et meublé.

L'accès direct à la piscine de la copropriété est un véritable atout, offrant un espace de détente supplémentaire.

De plus, il est possible d'acheter un garage situé dans la copropriété.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter.

Nombre de lots de la copropriété : 282, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 1784 euros soit 148 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°814 739 173 - Greffe de CHAMBERY) Audrey METRAL Entrepreneur Individuel Réf.947601

Ville : Aix-les-Bains
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73100
Total : 330 260€
Prix d'acquisition : 299 500€
Travaux : 6 800€
Valeur du bien : 306 300€
Frais de notaire : 23 960€
Coût estimé : 23 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 14.13€/m²/mois
Fourchette : 10.68€ - 18.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1879€/mois
Loyer annuel estimé : 22551€/an
Fourchette totale : 1420€ - 2486€/mois
Fourchette annuelle : 17045€ - 29835€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 222,22 €/m²
Basé sur :807 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :561 555 €
Prix d'achat :299 500 €
Décote à l'achat :-262 055€ (-46.7%)
Marge achat-revente :231 295€ (41.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :330 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 635,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :96,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 732,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :160 450,03€
Coût de l'assurance :28 897,75€
Taxe foncière : 2 255,06€/an
Soit par mois : 187,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 148,00€/mois
Soit par an : 1 776,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 879,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 067,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine moderne.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique possible.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique possible.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique possible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique possible.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de jeux.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 800 €(51 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain - Peinture:800€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Peinture salle de jeux: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aix-les-Bains. Coefficient régional appliqué pour peinture: 40€/m² (incluant main d'œuvre). ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 879 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 551 €/an
Calcul : 1 879 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 330 260 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 156 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 255 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 776 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 073 €
Revenus locatifs : +22 551 €
Charges déductibles : -23 073 €
Résultat foncier Année 1 : -522 €(Déficit de 522 €)
Imputable sur revenu global : 522 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 273 €/an
Revenus locatifs : +22 551 €
Charges déductibles : -16 273 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 278 €/an
Prix d'achat du bien : 299 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 675 €(65% de 299 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 079 €/an
Calcul : 194 675 € × 3,636% = 7 079 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 551 €23 084 €11 097 €-533 €533 €--
223 002 €15 989 €10 802 €7 013 €---
323 462 €15 684 €10 497 €7 777 €---
423 931 €15 369 €10 182 €8 562 €---
524 409 €15 043 €9 856 €9 367 €---
624 898 €14 705 €9 518 €10 193 €---
725 396 €14 356 €9 169 €11 040 €---
825 904 €13 995 €8 808 €11 909 €---
926 422 €13 621 €8 434 €12 801 €---
1026 950 €13 234 €8 048 €13 716 €---
1127 489 €12 835 €7 648 €14 655 €---
1228 039 €12 421 €7 234 €15 618 €---
1328 600 €11 993 €6 806 €16 607 €---
1429 172 €11 550 €6 363 €17 622 €---
1529 755 €11 092 €5 905 €18 663 €---
1630 350 €10 618 €5 431 €19 732 €---
1730 957 €10 128 €4 941 €20 830 €---
1831 576 €9 620 €4 433 €21 956 €---
1932 208 €9 096 €3 909 €23 112 €---
2032 852 €8 553 €3 366 €24 299 €---
2133 509 €7 991 €2 804 €25 518 €---
2234 179 €7 410 €2 223 €26 769 €---
2334 863 €6 809 €1 622 €28 054 €---
2435 560 €6 187 €1 000 €29 373 €---
2536 271 €5 544 €357 €30 727 €---
TOTAL722 302 €296 924 €160 450 €425 378 €533 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 160 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 425 378 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 551 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 736 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 736 €-160 €+4 896 €
2+4 736 €+2 104 €+2 632 €
3+4 736 €+2 333 €+2 403 €
4+4 736 €+2 569 €+2 167 €
5+4 736 €+2 810 €+1 926 €
6+4 736 €+3 058 €+1 678 €
7+4 736 €+3 312 €+1 424 €
8+4 736 €+3 573 €+1 163 €
9+4 736 €+3 840 €+896 €
10+4 736 €+4 115 €+621 €
11+4 736 €+4 396 €+340 €
12+4 736 €+4 685 €+51 €
13+4 736 €+4 982 €-246 €
14+4 736 €+5 287 €-551 €
15+4 736 €+5 599 €-863 €
16+4 736 €+5 920 €-1 184 €
17+4 736 €+6 249 €-1 513 €
18+4 736 €+6 587 €-1 851 €
19+4 736 €+6 934 €-2 198 €
20+4 736 €+7 290 €-2 554 €
21+4 736 €+7 655 €-2 919 €
22+4 736 €+8 031 €-3 295 €
23+4 736 €+8 416 €-3 680 €
24+4 736 €+8 812 €-4 076 €
25+4 736 €+9 218 €-4 482 €
Total+118 400 €+127 613 €+-9 213 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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