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Maison de village - 4 pièces - 120m2

Bien expiré
VilleVilleneuve (04)
Surface120m²
Coût Total224 010€
Loyer Annuel18 385€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison située au centre du village 120m2 habitables sur 2 niveaux : Façade principale exposée ouest/sud-ouest avec ensoleillement l’après-midi Façade secondaire à flanc du rocher au RdC et traversante au 1er et 2ème étage Mitoyenne par les 2 cotés droite/gauche

Cave : accessible par escalier, ventilée, saine Rdc : entrée, pièce de vie (28m2) + cuisine (15m2, ouverture sur cage d’escalier uniquement) 1er étage : palier, 3 chambres avec fenêtres (11m2, 11.5m2 , 16m2) + dressing + SdB 2ème étage : grenier avec ouvertures, aménageable (~70m2)

Travaux à prévoir avec différentes possibilités d’aménagement dont 2 ; ou 3 logements avec terrasse GC en bon état, planchers ok, toiture à fiabiliser ou refaire Accessible aux véhicules Pas de copropriété 135 000 euros

Les informations fournies sont détaillées, 1ers contacts par mail après analyse préalable par vos soins.

Ville : Villeneuve
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04180
Coordonnées : 43.893770, 5.862870
Total : 224 010€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 78 210€
Valeur du bien : 213 210€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 12.77€/m²/mois
Fourchette : 9.41€ - 17.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1532€/mois
Loyer annuel estimé : 18385€/an
Fourchette totale : 1129€ - 2079€/mois
Fourchette annuelle : 13551€ - 24943€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 11.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 108,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :67,20€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 175,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 472,50€
Coût de l'assurance :20 160,90€
Taxe foncière : 1 838,49€/an
Soit par mois : 153,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 532,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 328,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :203,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon, y compris peinture et revêtement de sol.
Quantité: 28 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en papier peint usé et sol en linoléum.
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du couloir.
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en peinture écaillée.
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Fiabilisation ou rénovation de la toiture.
Quantité: surface à évaluer
Raison: Toiture à fiabiliser ou refaire selon l'état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 210 €(652 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 39 m² × 60€/m² = 2340€, Main d'œuvre: 660€
  • Chambres - Peinture:1 560€
    Peinture murs et plafonds: 39 m² × 40€/m² = 1560€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rénovation:5 600€
    Rénovation salon: 28 m² × 200€/m² = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Couloir - Rafraîchissement:350€
    Peinture couloir: 10 m² × 35€/m² = 350€, Main d'œuvre: inclus
  • Gros œuvre - Toiture:18 000€
    Rénovation toiture: 100 m² × 180€/m² = 18000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Villeneuve (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 532 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 385 €/an
Calcul : 1 532 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 497 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 010 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 806 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 838 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 352 €
Revenus locatifs : +18 385 €
Charges déductibles : -88 352 €
Résultat foncier Année 1 : -69 967 €(Déficit de 69 967 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 567 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 142 €/an
Revenus locatifs : +18 385 €
Charges déductibles : -10 142 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 243 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48567.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 385 €88 359 €7 504 €-69 975 €21 400 €48 575 €48 575 €
218 753 €9 950 €7 305 €8 803 €--39 772 €
319 128 €9 743 €7 099 €9 384 €--30 388 €
419 510 €9 530 €6 885 €9 980 €--20 407 €
519 900 €9 309 €6 664 €10 591 €--9 816 €
620 298 €9 081 €6 436 €11 218 €---
720 704 €8 844 €6 199 €11 860 €---
821 118 €8 600 €5 955 €12 519 €---
921 541 €8 347 €5 702 €13 194 €---
1021 972 €8 085 €5 440 €13 886 €---
1122 411 €7 815 €5 170 €14 596 €---
1222 859 €7 535 €4 890 €15 324 €---
1323 316 €7 245 €4 600 €16 071 €---
1423 783 €6 946 €4 301 €16 837 €---
1524 258 €6 636 €3 991 €17 622 €---
1624 744 €6 315 €3 671 €18 428 €---
1725 238 €5 984 €3 339 €19 255 €---
1825 743 €5 641 €2 996 €20 102 €---
1926 258 €5 286 €2 641 €20 972 €---
2026 783 €4 919 €2 274 €21 864 €---
2127 319 €4 540 €1 895 €22 779 €---
2227 865 €4 147 €1 502 €23 718 €---
2328 423 €3 741 €1 096 €24 682 €---
2428 991 €3 321 €676 €25 670 €---
2529 571 €2 886 €241 €26 685 €---
TOTAL588 873 €252 806 €108 472 €336 067 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 336 067 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 861 €-6 420 €+10 281 €
2+3 861 €0 €+3 861 €
3+3 861 €0 €+3 861 €
4+3 861 €0 €+3 861 €
5+3 861 €0 €+3 861 €
6+3 861 €+420 €+3 441 €
7+3 861 €+3 558 €+303 €
8+3 861 €+3 756 €+105 €
9+3 861 €+3 958 €-97 €
10+3 861 €+4 166 €-305 €
11+3 861 €+4 379 €-518 €
12+3 861 €+4 597 €-736 €
13+3 861 €+4 821 €-960 €
14+3 861 €+5 051 €-1 190 €
15+3 861 €+5 287 €-1 426 €
16+3 861 €+5 528 €-1 667 €
17+3 861 €+5 776 €-1 915 €
18+3 861 €+6 031 €-2 170 €
19+3 861 €+6 292 €-2 431 €
20+3 861 €+6 559 €-2 698 €
21+3 861 €+6 834 €-2 973 €
22+3 861 €+7 116 €-3 255 €
23+3 861 €+7 405 €-3 544 €
24+3 861 €+7 701 €-3 840 €
25+3 861 €+8 005 €-4 144 €
Total+96 525 €+100 820 €+-4 295 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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