Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison Aiguillon

Bien expiré
VilleAiguillon (47)
Surface144m²
Coût Total131 560€
Loyer Annuel12 985€
Rentabilité9.87%
Cashflow/mois+284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 673,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 144 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 220 m² de terrain, Cuisine séparée, 1 garage

Baisse de prix ! Au coeur du centre ville d'Aiguillon, cette maison individuelle offre un emplacement privilégié à proximité des commerces ,des écoles et de la gare, le tout facilement accessible à pied. Maison de ville à remettre au gout du jour avec jardinet et dépendance à l'arrière de la maison. Une visite s'impose !

Maison de ville avec quelques travaux à prévoir pour 4 pièces principales + cuisine, salle d'eau et toilettes. Une pièce indépendante permettant de faire un bureau ou atelier. Dépendances et garage. A visiter sans tarder ! Audit énergétique fait.

Ville : Aiguillon
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47190
Coordonnées : 44.298660, 0.336861
Total : 131 560€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 26 800€
Valeur du bien : 123 800€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1082€/mois
Loyer annuel estimé : 12985€/an
Fourchette totale : 852€ - 1374€/mois
Fourchette annuelle : 10230€ - 16482€/an
Rentabilité brute :9.87%
Fourchette de rentabilité :7.78% - 12.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 169,49 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 407 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-71 407€ (-42.4%)
Marge achat-revente :36 847€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :651,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 689,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 915,72€
Coût de l'assurance :11 511,50€
Taxe foncière : 1 298,50€/an
Soit par mois : 108,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 082,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 798,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :283,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 8 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant une rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine usés, mise à jour de l'électroménager, peinture et revêtement de sol.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments modernes mais usés nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations, remplacement si nécessaire.
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800 €(186 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:5 100€
    Baignoire: 1 × 800€ = 800€, Lavabo: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (8m²): 8 × 60€/m² = 480€, Carrelage sol (8m²): 8 × 60€/m² = 480€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 440€
  • Cuisine:9 200€
    Cuisine complète (10m²): 6000€, Électroménager: 2000€, Peinture: 200€, Revêtement de sol (10m²): 300€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres:8 600€
    Parquet flottant (36m²): 36 × 50€/m² = 1800€, Peinture (36m²): 36 × 25€/m² = 900€, Électricité: 1500€, Menuiseries intérieures: 2000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon:1 800€
    Peinture (25m²): 25 × 25€/m² = 625€, Éclairage: 200€, Main d'œuvre: 975€
  • Électricité générale:900€
    Tableau électrique: 1 × 750€ = 750€, Main d'œuvre: 150€
  • Plomberie générale:1 200€
    Vérification tuyauterie: 1 × 800€ = 800€, Remplacement évacuations: 1 × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aiguillon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 082 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 985 €/an
Calcul : 1 082 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 416 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 560 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 298 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 975 €
Revenus locatifs : +12 985 €
Charges déductibles : -32 975 €
Résultat foncier Année 1 : -19 990 €(Déficit de 19 990 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 290 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 175 €/an
Revenus locatifs : +12 985 €
Charges déductibles : -6 175 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 810 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9290.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 985 €32 979 €4 420 €-19 994 €10 700 €9 294 €9 294 €
213 245 €6 062 €4 303 €7 183 €--2 112 €
313 510 €5 941 €4 182 €7 569 €---
413 780 €5 815 €4 056 €7 965 €---
514 055 €5 685 €3 926 €8 370 €---
614 336 €5 551 €3 792 €8 786 €---
714 623 €5 411 €3 653 €9 212 €---
814 916 €5 268 €3 509 €9 648 €---
915 214 €5 119 €3 360 €10 095 €---
1015 518 €4 965 €3 206 €10 554 €---
1115 829 €4 805 €3 046 €11 023 €---
1216 145 €4 641 €2 882 €11 505 €---
1316 468 €4 470 €2 711 €11 998 €---
1416 797 €4 294 €2 535 €12 504 €---
1517 133 €4 111 €2 352 €13 022 €---
1617 476 €3 922 €2 163 €13 554 €---
1717 826 €3 727 €1 968 €14 099 €---
1818 182 €3 525 €1 766 €14 657 €---
1918 546 €3 316 €1 557 €15 230 €---
2018 917 €3 100 €1 341 €15 817 €---
2119 295 €2 876 €1 117 €16 419 €---
2219 681 €2 645 €886 €17 036 €---
2320 075 €2 405 €646 €17 669 €---
2420 476 €2 157 €398 €18 319 €---
2520 886 €1 901 €142 €18 984 €---
TOTAL415 913 €134 690 €63 916 €281 223 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 223 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 985 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 727 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 727 €-3 210 €+5 937 €
2+2 727 €0 €+2 727 €
3+2 727 €+1 637 €+1 090 €
4+2 727 €+2 389 €+338 €
5+2 727 €+2 511 €+216 €
6+2 727 €+2 636 €+91 €
7+2 727 €+2 764 €-37 €
8+2 727 €+2 894 €-167 €
9+2 727 €+3 029 €-302 €
10+2 727 €+3 166 €-439 €
11+2 727 €+3 307 €-580 €
12+2 727 €+3 451 €-724 €
13+2 727 €+3 599 €-872 €
14+2 727 €+3 751 €-1 024 €
15+2 727 €+3 907 €-1 180 €
16+2 727 €+4 066 €-1 339 €
17+2 727 €+4 230 €-1 503 €
18+2 727 €+4 397 €-1 670 €
19+2 727 €+4 569 €-1 842 €
20+2 727 €+4 745 €-2 018 €
21+2 727 €+4 926 €-2 199 €
22+2 727 €+5 111 €-2 384 €
23+2 727 €+5 301 €-2 574 €
24+2 727 €+5 496 €-2 769 €
25+2 727 €+5 695 €-2 968 €
Total+68 175 €+84 367 €+-16 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →