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Appartement - 3 pièce(s) - 71 m²

Bien expiré
VilleMulhouse (68)
Surface71m²
Coût Total83 200€
Loyer Annuel8 663€
Rentabilité10.41%
Cashflow/mois+209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 915,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PIERREFONTAINE Investissement locatif.Appartement loué de 3 pièces pour 72 m² avec garage.L'appartement est actuellement loué dans de bonnes conditions. Locataire en place depuis une quinzaine d'année.

Numéro de mandat : 6297

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68200
Total : 83 200€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 78 000€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8663€/an
Fourchette totale : 555€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 6658€ - 11272€/an
Rentabilité brute :10.41%
Fourchette de rentabilité :8.00% - 13.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :415,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :24,96€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 440,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 488,08€
Coût de l'assurance :7 488,00€
Taxe foncière : 866,31€/an
Soit par mois : 72,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 512,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté et peinture jaunie
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées et carrelage usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photos fournies, état visible parmi les autres pièces
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 2/5 assumé - mise aux normes nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(183 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 663 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 859 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 200 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 025 €
Revenus locatifs : +8 663 €
Charges déductibles : -17 025 €
Résultat foncier Année 1 : -8 362 €(Déficit de 8 362 €)
Imputable sur revenu global : 8 362 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 025 €/an
Revenus locatifs : +8 663 €
Charges déductibles : -4 025 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 638 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 663 €17 027 €2 862 €-8 364 €8 364 €--
28 836 €3 952 €2 786 €4 884 €---
39 013 €3 874 €2 709 €5 139 €---
49 193 €3 794 €2 628 €5 399 €---
59 377 €3 710 €2 545 €5 667 €---
69 565 €3 624 €2 458 €5 941 €---
79 756 €3 535 €2 369 €6 221 €---
89 951 €3 442 €2 276 €6 509 €---
910 150 €3 346 €2 180 €6 804 €---
1010 353 €3 247 €2 081 €7 106 €---
1110 560 €3 144 €1 978 €7 416 €---
1210 771 €3 038 €1 872 €7 734 €---
1310 987 €2 928 €1 762 €8 059 €---
1411 207 €2 814 €1 648 €8 393 €---
1511 431 €2 695 €1 530 €8 735 €---
1611 659 €2 573 €1 407 €9 086 €---
1711 893 €2 447 €1 281 €9 446 €---
1812 130 €2 315 €1 150 €9 815 €---
1912 373 €2 180 €1 014 €10 193 €---
2012 620 €2 039 €873 €10 581 €---
2112 873 €1 894 €728 €10 979 €---
2213 130 €1 743 €577 €11 387 €---
2313 393 €1 587 €421 €11 806 €---
2413 661 €1 426 €260 €12 235 €---
2513 934 €1 259 €93 €12 675 €---
TOTAL277 481 €83 634 €41 488 €193 847 €8 364 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 509 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 819 €-2 509 €+4 328 €
2+1 819 €+1 465 €+354 €
3+1 819 €+1 542 €+277 €
4+1 819 €+1 620 €+199 €
5+1 819 €+1 700 €+119 €
6+1 819 €+1 782 €+37 €
7+1 819 €+1 866 €-47 €
8+1 819 €+1 953 €-134 €
9+1 819 €+2 041 €-222 €
10+1 819 €+2 132 €-313 €
11+1 819 €+2 225 €-406 €
12+1 819 €+2 320 €-501 €
13+1 819 €+2 418 €-599 €
14+1 819 €+2 518 €-699 €
15+1 819 €+2 621 €-802 €
16+1 819 €+2 726 €-907 €
17+1 819 €+2 834 €-1 015 €
18+1 819 €+2 944 €-1 125 €
19+1 819 €+3 058 €-1 239 €
20+1 819 €+3 174 €-1 355 €
21+1 819 €+3 294 €-1 475 €
22+1 819 €+3 416 €-1 597 €
23+1 819 €+3 542 €-1 723 €
24+1 819 €+3 671 €-1 852 €
25+1 819 €+3 803 €-1 984 €
Total+45 475 €+58 154 €+-12 679 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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