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Maison à vendre

VilleFigeac (46)
Surface205m²
Coût Total186 450€
Loyer Annuel21 585€
Rentabilité11.58%
Cashflow/mois+646€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 250 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 786,59 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 6 chambres, Pas de cave

A 15 mins de Figeac secteur Ouest, dans un village typique du Lot, ensemble immobilier en pierre comprenant une maison d'habitation et un gîte. La bâtisse principale offre de beaux volumes comprenant: une cuisine séparée, un salon/séjour, 4 chambres, une salle de bains. Combles aménageables. Gîte T2 attenant. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Figeac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46100
Coordonnées : 44.608555, 2.035666
Total : 186 450€
Prix d'acquisition : 161 250€
Travaux : 12 300€
Valeur du bien : 173 550€
Frais de notaire : 12 900€
Coût estimé : 12 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 8.77€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 11.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1799€/mois
Loyer annuel estimé : 21585€/an
Fourchette totale : 1400€ - 2311€/mois
Fourchette annuelle : 16797€ - 27737€/an
Rentabilité brute :11.58%
Fourchette de rentabilité :9.01% - 14.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 595,93 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :327 165 €
Prix d'achat :161 250 €
Décote à l'achat :-165 915€ (-50.7%)
Marge achat-revente :140 715€ (43.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :918,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :54,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 972,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 094,19€
Coût de l'assurance :16 314,37€
Taxe foncière : 2 158,48€/an
Soit par mois : 179,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 798,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 152,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :646,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 357 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures datées et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (estimation ~30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 300 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 300€
    Isolation combles: 205 m² × 60€/m² = 12300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 585 €/an
Calcul : 1 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 166 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 450 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 158 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 277 €
Revenus locatifs : +21 585 €
Charges déductibles : -21 277 €
Résultat foncier Année 1 : 308 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 977 €/an
Revenus locatifs : +21 585 €
Charges déductibles : -8 977 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 608 €/an
Prix d'achat du bien : 161 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 813 €(65% de 161 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 811 €/an
Calcul : 104 813 € × 3,636% = 3 811 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 585 €21 283 €6 172 €302 €---
222 017 €8 818 €6 007 €13 198 €---
322 457 €8 648 €5 836 €13 809 €---
422 906 €8 471 €5 660 €14 435 €---
523 364 €8 289 €5 478 €15 075 €---
623 831 €8 100 €5 289 €15 731 €---
724 308 €7 905 €5 094 €16 403 €---
824 794 €7 703 €4 892 €17 091 €---
925 290 €7 495 €4 684 €17 795 €---
1025 796 €7 279 €4 468 €18 517 €---
1126 312 €7 056 €4 245 €19 255 €---
1226 838 €6 826 €4 015 €20 012 €---
1327 375 €6 587 €3 776 €20 787 €---
1427 922 €6 341 €3 530 €21 581 €---
1528 481 €6 086 €3 275 €22 395 €---
1629 050 €5 823 €3 012 €23 228 €---
1729 631 €5 550 €2 739 €24 081 €---
1830 224 €5 268 €2 457 €24 956 €---
1930 828 €4 977 €2 166 €25 851 €---
2031 445 €4 676 €1 865 €26 769 €---
2132 074 €4 364 €1 553 €27 710 €---
2232 715 €4 042 €1 231 €28 673 €---
2333 370 €3 709 €898 €29 661 €---
2434 037 €3 365 €554 €30 673 €---
2534 718 €3 008 €197 €31 709 €---
TOTAL691 369 €171 671 €89 094 €519 698 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 519 698 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 533 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 533 €+91 €+4 442 €
2+4 533 €+3 960 €+573 €
3+4 533 €+4 143 €+390 €
4+4 533 €+4 330 €+203 €
5+4 533 €+4 523 €+10 €
6+4 533 €+4 719 €-186 €
7+4 533 €+4 921 €-388 €
8+4 533 €+5 127 €-594 €
9+4 533 €+5 339 €-806 €
10+4 533 €+5 555 €-1 022 €
11+4 533 €+5 777 €-1 244 €
12+4 533 €+6 004 €-1 471 €
13+4 533 €+6 236 €-1 703 €
14+4 533 €+6 474 €-1 941 €
15+4 533 €+6 718 €-2 185 €
16+4 533 €+6 968 €-2 435 €
17+4 533 €+7 224 €-2 691 €
18+4 533 €+7 487 €-2 954 €
19+4 533 €+7 755 €-3 222 €
20+4 533 €+8 031 €-3 498 €
21+4 533 €+8 313 €-3 780 €
22+4 533 €+8 602 €-4 069 €
23+4 533 €+8 898 €-4 365 €
24+4 533 €+9 202 €-4 669 €
25+4 533 €+9 513 €-4 980 €
Total+113 325 €+155 909 €+-42 584 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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