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Maison 4 pièces 101 m²

VillePlonévez-du-Faou (29)
Surface101m²
Coût Total174 368€
Loyer Annuel8 824€
Rentabilité5.06%
Cashflow/mois-241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 100 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 971,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 101 m²

PLONEVEZ DU FAOU - EXCLUSIVITE - Au coeur de la commune, venez découvrir cette maison mitoyenne d'un côté qui demandera un rafraîchissement et quelques travaux. Vous découvrirez au rez de chaussée une cuisine, un séjour, une chambre, une salle de bains. A l'étage vous bénéficierez de deux chambres. Un atelier à l'arrière, un garage et un jardin clos.

Surface : 101 m²

Consommation énergie primaire : 365 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 830 € et 6 580 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Plonévez-du-Faou
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29530
Coordonnées : 48.251247, -3.826860
Total : 174 368€
Prix d'acquisition : 98 100€
Travaux : 68 420€
Valeur du bien : 166 520€
Frais de notaire : 7 848€
Coût estimé : 7 848€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 735€/mois
Loyer annuel estimé : 8824€/an
Fourchette totale : 577€ - 937€/mois
Fourchette annuelle : 6923€ - 11248€/an
Rentabilité brute :5.06%
Fourchette de rentabilité :3.97% - 6.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,11 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 222 €
Prix d'achat :98 100 €
Décote à l'achat :-14 122€ (-12.6%)
Marge achat-revente :-62 146€ (-55.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 368€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 902,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 102,07€
Coût de l'assurance :15 257,20€
Taxe foncière : 882,44€/an
Soit par mois : 73,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 735,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 975,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 420 €(677 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:12 620€
    Isolation toiture/combles: 101 m² × 120€/m² = 12120€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:11 700€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 1300€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:6 800€
    Rénovation lourde 2 chambres (30 m²): 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:6 800€
    Rénovation complète salon (30 m²): 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plonévez-du-Faou (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 735 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 824 €/an
Calcul : 735 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 368 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 882 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 541 €
Revenus locatifs : +8 824 €
Charges déductibles : -75 541 €
Résultat foncier Année 1 : -66 716 €(Déficit de 66 716 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 316 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 121 €/an
Revenus locatifs : +8 824 €
Charges déductibles : -7 121 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45316.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 765 €(65% de 98 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 319 €/an
Calcul : 63 765 € × 3,636% = 2 319 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 824 €75 546 €5 634 €-66 722 €21 400 €45 322 €45 322 €
29 001 €6 974 €5 481 €2 027 €--43 295 €
39 181 €6 817 €5 324 €2 364 €--40 931 €
49 365 €6 654 €5 162 €2 710 €--38 221 €
59 552 €6 486 €4 994 €3 065 €--35 155 €
69 743 €6 313 €4 820 €3 430 €--31 725 €
79 938 €6 134 €4 641 €3 804 €--27 921 €
810 137 €5 949 €4 456 €4 188 €--23 733 €
910 339 €5 757 €4 265 €4 582 €--19 151 €
1010 546 €5 560 €4 067 €4 986 €--14 165 €
1110 757 €5 355 €3 863 €5 401 €--8 764 €
1210 972 €5 144 €3 652 €5 828 €---
1311 192 €4 927 €3 434 €6 265 €---
1411 415 €4 701 €3 209 €6 714 €---
1511 644 €4 469 €2 976 €7 175 €---
1611 877 €4 228 €2 735 €7 648 €---
1712 114 €3 980 €2 487 €8 134 €---
1812 356 €3 723 €2 230 €8 633 €---
1912 603 €3 458 €1 965 €9 146 €---
2012 856 €3 184 €1 691 €9 672 €---
2113 113 €2 901 €1 408 €10 212 €---
2213 375 €2 608 €1 116 €10 767 €---
2313 642 €2 306 €813 €11 336 €---
2413 915 €1 994 €501 €11 921 €---
2514 194 €1 671 €179 €12 522 €---
TOTAL282 649 €186 840 €81 102 €95 809 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 809 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 824 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 853 €-6 420 €+8 273 €
2+1 853 €0 €+1 853 €
3+1 853 €0 €+1 853 €
4+1 853 €0 €+1 853 €
5+1 853 €0 €+1 853 €
6+1 853 €0 €+1 853 €
7+1 853 €0 €+1 853 €
8+1 853 €0 €+1 853 €
9+1 853 €0 €+1 853 €
10+1 853 €0 €+1 853 €
11+1 853 €0 €+1 853 €
12+1 853 €+1 748 €+105 €
13+1 853 €+1 880 €-27 €
14+1 853 €+2 014 €-161 €
15+1 853 €+2 153 €-300 €
16+1 853 €+2 295 €-442 €
17+1 853 €+2 440 €-587 €
18+1 853 €+2 590 €-737 €
19+1 853 €+2 744 €-891 €
20+1 853 €+2 901 €-1 048 €
21+1 853 €+3 064 €-1 211 €
22+1 853 €+3 230 €-1 377 €
23+1 853 €+3 401 €-1 548 €
24+1 853 €+3 576 €-1 723 €
25+1 853 €+3 757 €-1 904 €
Total+46 325 €+31 372 €+14 953 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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