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Détails du bien

Bien expiré
VilleRoche-sur-Yon (85)
Surface213m²
Coût Total259 220€
Loyer Annuel25 273€
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+536€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 213 m²
Prix au m² : 868,54 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Jonathan Merlet vous propose: Maison 213 m² — 6 chambres — Fort potentiel — Montréverd

Située sur la commune de Mormaison, découvrez cette maison de caractère d'environ 213 m² habitables, idéale pour un projet de rénovation ou pour une grande famille.

Maison sur 3 niveaux comprenant :

Au rez-de-chaussée : • Salon / séjour avec cheminée ouverte • Cuisine aménagée • 3 chambres • Salle de bains • WC • Véranda

À l'étage : • 3 chambres supplémentaires • Salle de bains • WC • 2 greniers aménageables

Au sous-sol : • Studio aménagé • Garage • Chaufferie • Lingerie Terrain d'environ 780 m² Maison offrant de très beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Idéale pour famille nombreuse, projet de rénovation ou investissement. Située au calme sur la commune de Mormaison.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter. Une vidéo est également disponible sur simple demande.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 275 et classe CLIMAT C indice 26. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jonathan Merlet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 881074066, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Roche-sur-Yon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85000
Total : 259 220€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 59 420€
Valeur du bien : 244 420€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 213m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 12.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 2106€/mois
Loyer annuel estimé : 25273€/an
Fourchette totale : 1664€ - 2666€/mois
Fourchette annuelle : 19963€ - 31995€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 12.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 337,58 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :497 905 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-312 905€ (-62.8%)
Marge achat-revente :238 685€ (47.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 283,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :75,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 359,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 936,70€
Coût de l'assurance :22 681,75€
Taxe foncière : 2 527,27€/an
Soit par mois : 210,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 106,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 570,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :535,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 275 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 213 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (213 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 27 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 420 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:8 520€
    Isolation toiture/combles: 213 m² × 40€/m² = 8520€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 1080€
  • Salon:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-sur-Yon (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 106 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 273 €/an
Calcul : 2 106 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 701 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 907 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 527 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 556 €
Revenus locatifs : +25 273 €
Charges déductibles : -71 556 €
Résultat foncier Année 1 : -46 283 €(Déficit de 46 283 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 883 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 136 €/an
Revenus locatifs : +25 273 €
Charges déductibles : -12 136 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24883.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 273 €71 564 €8 710 €-46 292 €21 400 €24 892 €24 892 €
225 778 €11 913 €8 479 €13 865 €--11 027 €
326 294 €11 674 €8 239 €14 620 €---
426 820 €11 426 €7 992 €15 393 €---
527 356 €11 170 €7 736 €16 186 €---
627 903 €10 905 €7 471 €16 998 €---
728 461 €10 631 €7 197 €17 830 €---
829 030 €10 348 €6 913 €18 683 €---
929 611 €10 054 €6 620 €19 557 €---
1030 203 €9 751 €6 316 €20 452 €---
1130 807 €9 437 €6 003 €21 370 €---
1231 423 €9 112 €5 678 €22 311 €---
1332 052 €8 776 €5 342 €23 276 €---
1432 693 €8 429 €4 994 €24 264 €---
1533 347 €8 069 €4 635 €25 278 €---
1634 014 €7 697 €4 263 €26 316 €---
1734 694 €7 312 €3 878 €27 382 €---
1835 388 €6 914 €3 480 €28 474 €---
1936 096 €6 502 €3 068 €29 593 €---
2036 818 €6 076 €2 642 €30 741 €---
2137 554 €5 635 €2 201 €31 918 €---
2238 305 €5 179 €1 745 €33 126 €---
2339 071 €4 708 €1 273 €34 363 €---
2439 852 €4 220 €785 €35 633 €---
2540 650 €3 715 €280 €36 935 €---
TOTAL809 492 €271 220 €125 937 €538 272 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 538 272 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 273 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 307 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 307 €-6 420 €+11 727 €
2+5 307 €0 €+5 307 €
3+5 307 €+1 078 €+4 229 €
4+5 307 €+4 618 €+689 €
5+5 307 €+4 856 €+451 €
6+5 307 €+5 099 €+208 €
7+5 307 €+5 349 €-42 €
8+5 307 €+5 605 €-298 €
9+5 307 €+5 867 €-560 €
10+5 307 €+6 136 €-829 €
11+5 307 €+6 411 €-1 104 €
12+5 307 €+6 693 €-1 386 €
13+5 307 €+6 983 €-1 676 €
14+5 307 €+7 279 €-1 972 €
15+5 307 €+7 583 €-2 276 €
16+5 307 €+7 895 €-2 588 €
17+5 307 €+8 214 €-2 907 €
18+5 307 €+8 542 €-3 235 €
19+5 307 €+8 878 €-3 571 €
20+5 307 €+9 222 €-3 915 €
21+5 307 €+9 576 €-4 269 €
22+5 307 €+9 938 €-4 631 €
23+5 307 €+10 309 €-5 002 €
24+5 307 €+10 690 €-5 383 €
25+5 307 €+11 080 €-5 773 €
Total+132 675 €+161 482 €+-28 807 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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