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Détails du bien

VilleRoche-sur-Yon (85)
Surface213
Coût Total259 220
Loyer Annuel25 273
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+536
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 213 m²
Prix au m² : 868,54 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Jonathan Merlet vous propose: Maison 213 m² — 6 chambres — Fort potentiel — Montréverd

Située sur la commune de Mormaison, découvrez cette maison de caractère d'environ 213 m² habitables, idéale pour un projet de rénovation ou pour une grande famille.

Maison sur 3 niveaux comprenant :

Au rez-de-chaussée : • Salon / séjour avec cheminée ouverte • Cuisine aménagée • 3 chambres • Salle de bains • WC • Véranda

À l'étage : • 3 chambres supplémentaires • Salle de bains • WC • 2 greniers aménageables

Au sous-sol : • Studio aménagé • Garage • Chaufferie • Lingerie Terrain d'environ 780 m² Maison offrant de très beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Idéale pour famille nombreuse, projet de rénovation ou investissement. Située au calme sur la commune de Mormaison.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter. Une vidéo est également disponible sur simple demande.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 275 et classe CLIMAT C indice 26. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jonathan Merlet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 881074066, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Roche-sur-Yon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85000
Total : 259 220
Prix d'acquisition : 185 000
Travaux : 59 420
Valeur du bien : 244 420
Frais de notaire : 14 800
Coût estimé : 14 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 213
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 12.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 2106€/mois
Loyer annuel estimé : 25273€/an
Fourchette totale : 1664€ - 2666€/mois
Fourchette annuelle : 19963€ - 31995€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 12.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 337,58 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :497 905
Prix d'achat :185 000
Décote à l'achat :-312 905 (-62.8%)
Marge achat-revente :238 685€ (47.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 283,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :75,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 359,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 936,70
Coût de l'assurance :22 681,75
Taxe foncière : 2 527,27€/an
Soit par mois : 210,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 106,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 570,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :535,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 275 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 213 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (213 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 27 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 420(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:8 520
    Isolation toiture/combles: 213 m² × 40€/m² = 8520€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 200
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 1080€
  • Salon:1 300
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-sur-Yon (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 720✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 106 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 273 €/an
Calcul : 2 106 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 701 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 220 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 907 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 527 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 556
Revenus locatifs : +25 273
Charges déductibles : -71 556
Résultat foncier Année 1 : -46 283(Déficit de 46 283 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 883
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 136 €/an
Revenus locatifs : +25 273
Charges déductibles : -12 136
Résultat foncier Années 2+ : 13 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24883.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 27371 5648 710-46 29221 400 €24 892 €24 892 €
225 77811 9138 47913 865--11 027 €
326 29411 6748 23914 620---
426 82011 4267 99215 393---
527 35611 1707 73616 186---
627 90310 9057 47116 998---
728 46110 6317 19717 830---
829 03010 3486 91318 683---
929 61110 0546 62019 557---
1030 2039 7516 31620 452---
1130 8079 4376 00321 370---
1231 4239 1125 67822 311---
1332 0528 7765 34223 276---
1432 6938 4294 99424 264---
1533 3478 0694 63525 278---
1634 0147 6974 26326 316---
1734 6947 3123 87827 382---
1835 3886 9143 48028 474---
1936 0966 5023 06829 593---
2036 8186 0762 64230 741---
2137 5545 6352 20131 918---
2238 3055 1791 74533 126---
2339 0714 7081 27334 363---
2439 8524 22078535 633---
2540 6503 71528036 935---
TOTAL809 492271 220125 937538 27221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 538 272
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 273 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 307 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 307-6 420+11 727
2+5 3070+5 307
3+5 307+1 078+4 229
4+5 307+4 618+689
5+5 307+4 856+451
6+5 307+5 099+208
7+5 307+5 349-42
8+5 307+5 605-298
9+5 307+5 867-560
10+5 307+6 136-829
11+5 307+6 411-1 104
12+5 307+6 693-1 386
13+5 307+6 983-1 676
14+5 307+7 279-1 972
15+5 307+7 583-2 276
16+5 307+7 895-2 588
17+5 307+8 214-2 907
18+5 307+8 542-3 235
19+5 307+8 878-3 571
20+5 307+9 222-3 915
21+5 307+9 576-4 269
22+5 307+9 938-4 631
23+5 307+10 309-5 002
24+5 307+10 690-5 383
25+5 307+11 080-5 773
Total+132 675+161 482+-28 807
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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