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Quetigny - Investissement locatif– T3 Vendu Loué - Rentabilité 7

Bien expiré
VilleQuetigny (21)
Surface63m²
Coût Total123 080€
Loyer Annuel8 513€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 428,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Quetigny - Investissement locatif– T3 Vendu Loué - Rentabilité 7.47% brute

Vous recherchez un placement immobilier avec revenus immédiats et rentabilité attractive ? Cet appartement T3 constitue une opportunité d'investissement patrimonial cohérente et sécurisée.

Situé au 4ᵉ et dernier étage d'un immeuble des années 70 (sans ascenseur), il développe une configuration fonctionnelle particulièrement adaptée à la location.

Il se compose d'une pièce de vie lumineuse ouvrant sur une terrasse, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle de bains, d'un toilette séparé ainsi qu'un cellier.

Sa position en dernier étage lui apporte calme et luminosité, des critères recherchés par les locataires.

L'appartement est complété par une cave et un possibilité de stationnement au bas de l'immeuble.

Rentabilité locative brute : 7,47 % Un rendement intéressant pour un investissement générant des revenus immédiats. - http://www.immodomus.fr/bareme-honoraires.php

Ville : Quetigny
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21800
Coordonnées : 47.311578, 5.109384
Total : 123 080€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 25 880€
Valeur du bien : 115 880€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 13.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8513€/an
Fourchette totale : 580€ - 867€/mois
Fourchette annuelle : 6965€ - 10405€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :608,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 644,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 402,44€
Coût de l'assurance :10 769,50€
Taxe foncière : 851,31€/an
Soit par mois : 70,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 709,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 715,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 396 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère usure dans la chambre avec lit simple
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 880 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Fenêtres double vitrage performant: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 580€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 80€/m² = 480€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 600€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Rénovation légère:1 200€
    Peinture murs/plafond: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Quetigny (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 513 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 080 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 269 €
Revenus locatifs : +8 513 €
Charges déductibles : -31 269 €
Résultat foncier Année 1 : -22 756 €(Déficit de 22 756 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 356 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 389 €/an
Revenus locatifs : +8 513 €
Charges déductibles : -5 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 124 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1356.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 513 €31 273 €4 111 €-22 760 €21 400 €1 360 €1 360 €
28 683 €5 284 €4 002 €3 400 €---
38 857 €5 170 €3 888 €3 687 €---
49 034 €5 053 €3 771 €3 981 €---
59 215 €4 932 €3 650 €4 283 €---
69 399 €4 807 €3 525 €4 592 €---
79 587 €4 677 €3 395 €4 910 €---
89 779 €4 543 €3 261 €5 236 €---
99 974 €4 405 €3 123 €5 570 €---
1010 174 €4 261 €2 979 €5 913 €---
1110 377 €4 113 €2 831 €6 264 €---
1210 585 €3 960 €2 678 €6 625 €---
1310 797 €3 801 €2 519 €6 996 €---
1411 013 €3 637 €2 355 €7 376 €---
1511 233 €3 467 €2 185 €7 766 €---
1611 458 €3 292 €2 010 €8 166 €---
1711 687 €3 110 €1 828 €8 577 €---
1811 920 €2 922 €1 640 €8 998 €---
1912 159 €2 728 €1 446 €9 431 €---
2012 402 €2 527 €1 245 €9 875 €---
2112 650 €2 319 €1 037 €10 331 €---
2212 903 €2 104 €822 €10 799 €---
2313 161 €1 882 €600 €11 279 €---
2413 424 €1 652 €370 €11 772 €---
2513 693 €1 414 €132 €12 279 €---
TOTAL272 677 €117 335 €59 402 €155 343 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 513 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 788 €-6 420 €+8 208 €
2+1 788 €+612 €+1 176 €
3+1 788 €+1 106 €+682 €
4+1 788 €+1 194 €+594 €
5+1 788 €+1 285 €+503 €
6+1 788 €+1 378 €+410 €
7+1 788 €+1 473 €+315 €
8+1 788 €+1 571 €+217 €
9+1 788 €+1 671 €+117 €
10+1 788 €+1 774 €+14 €
11+1 788 €+1 879 €-91 €
12+1 788 €+1 988 €-200 €
13+1 788 €+2 099 €-311 €
14+1 788 €+2 213 €-425 €
15+1 788 €+2 330 €-542 €
16+1 788 €+2 450 €-662 €
17+1 788 €+2 573 €-785 €
18+1 788 €+2 699 €-911 €
19+1 788 €+2 829 €-1 041 €
20+1 788 €+2 962 €-1 174 €
21+1 788 €+3 099 €-1 311 €
22+1 788 €+3 240 €-1 452 €
23+1 788 €+3 384 €-1 596 €
24+1 788 €+3 532 €-1 744 €
25+1 788 €+3 684 €-1 896 €
Total+44 700 €+46 603 €+-1 903 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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