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Appartement 4 pièces 83 m²

Bien expiré
VilleLouviers (27)
Surface83m²
Coût Total147 540€
Loyer Annuel10 078€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-676€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 109 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 313,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir ce bel appartement type F4 situé dans le centre-ville de Louviers. Vendu loué, 653 € / mois, il se compose de la façon suivante : Une entrée, une pièce de vie lumineuse, une cuisine aménagée et équipée, 3 chambres, une salle de douches, et un WC indépendant. Il dispose également d'atouts :

  • Une proximité de tous les commerces et commodités
  • 2 balcons Pour plus d'informations contactez l'agence Copropriété de 4 lots - dont 4 lots habitation. (Pas de procédure en cours).
Ville : Louviers
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27400
Coordonnées : 49.223236, 1.158483
Total : 147 540€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 29 820€
Valeur du bien : 138 820€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 10.12€/m²/mois
Fourchette : 8.30€ - 12.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 840€/mois
Loyer annuel estimé : 10078€/an
Fourchette totale : 689€ - 1024€/mois
Fourchette annuelle : 8262€ - 12292€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :736,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :43,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 779,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 334,49€
Coût de l'assurance :12 909,75€
Taxe foncière : 1 007,77€/an
Soit par mois : 83,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 653,00€/mois
Soit par an : 7 836,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 839,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 516,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-676,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 820 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:12 480€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2080€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Louviers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 840 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 078 €/an
Calcul : 840 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 055 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 540 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 008 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 7 836 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 235 €
Revenus locatifs : +10 078 €
Charges déductibles : -44 235 €
Résultat foncier Année 1 : -34 158 €(Déficit de 34 158 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 758 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 415 €/an
Revenus locatifs : +10 078 €
Charges déductibles : -14 415 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 338 €/an(Déficit de 4 338 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12757.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 078 €44 240 €5 060 €-34 162 €21 400 €12 762 €12 762 €
210 279 €14 287 €4 927 €-4 008 €4 008 €-12 762 €
310 485 €14 149 €4 789 €-3 664 €3 664 €-12 762 €
410 695 €14 007 €4 646 €-3 312 €3 312 €-12 762 €
510 908 €13 859 €4 499 €-2 950 €2 950 €-12 762 €
611 127 €13 706 €4 346 €-2 579 €2 579 €-12 762 €
711 349 €13 548 €4 188 €-2 199 €2 199 €-12 762 €
811 576 €13 384 €4 024 €-1 808 €1 808 €-12 762 €
911 808 €13 214 €3 854 €-1 407 €1 407 €-12 762 €
1012 044 €13 039 €3 679 €-995 €995 €-12 762 €
1112 285 €12 857 €3 497 €-572 €572 €-12 762 €
1212 530 €12 669 €3 309 €-138 €138 €--
1312 781 €12 474 €3 114 €307 €---
1413 037 €12 272 €2 912 €764 €---
1513 297 €12 063 €2 703 €1 234 €---
1613 563 €11 847 €2 487 €1 716 €---
1713 835 €11 623 €2 263 €2 211 €---
1814 111 €11 392 €2 031 €2 720 €---
1914 393 €11 152 €1 792 €3 242 €---
2014 681 €10 903 €1 543 €3 778 €---
2114 975 €10 646 €1 286 €4 329 €---
2215 274 €10 380 €1 020 €4 894 €---
2315 580 €10 105 €744 €5 475 €---
2415 892 €9 819 €459 €6 072 €---
2516 209 €9 524 €164 €6 685 €---
TOTAL322 792 €337 158 €73 334 €-14 367 €45 033 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 13 510 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -14 367 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 116 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 116 €-6 420 €+8 536 €
2+2 116 €-1 202 €+3 318 €
3+2 116 €-1 099 €+3 215 €
4+2 116 €-994 €+3 110 €
5+2 116 €-885 €+3 001 €
6+2 116 €-774 €+2 890 €
7+2 116 €-660 €+2 776 €
8+2 116 €-542 €+2 658 €
9+2 116 €-422 €+2 538 €
10+2 116 €-298 €+2 414 €
11+2 116 €-172 €+2 288 €
12+2 116 €-41 €+2 157 €
13+2 116 €+92 €+2 024 €
14+2 116 €+229 €+1 887 €
15+2 116 €+370 €+1 746 €
16+2 116 €+515 €+1 601 €
17+2 116 €+663 €+1 453 €
18+2 116 €+816 €+1 300 €
19+2 116 €+973 €+1 143 €
20+2 116 €+1 133 €+983 €
21+2 116 €+1 299 €+817 €
22+2 116 €+1 468 €+648 €
23+2 116 €+1 643 €+473 €
24+2 116 €+1 822 €+294 €
25+2 116 €+2 006 €+110 €
Total+52 900 €-481 €+53 381 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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