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Maison à vendre - 4 pièces - 73,98 m2 - St Genard - 79 - POITOU-CHARENTES

Bien expiré
VilleSaint-Génard (79)
Surface73.98m²
Coût Total161 715€
Loyer Annuel6 236€
Rentabilité3.86%
Cashflow/mois-368€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 500 €
Surface : 73.98 m²
Prix au m² : 723,17 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Sur la commune de MARCILLÉ, à SAINT-GÉNARD, à seulement dix minutes de MELLE et de ses commerces, cette maison, à rénover, est composée au rez-de-chaussée, d'une entrée, d'une cuisine indépendante équipée d'une cheminée, d'un salon équipé d'un poêle à bois, d'une salle d'eau ainsi que d'un wc indépendant. A l'étage, une partie des combles a été transformée en chambre. Les ouvertures ont été changées pour du double vitrage bois. A l'extérieur, la maison dispose d'un garage permettant d'accueillir un véhicule, d'une terrasse couverte et d'un bâtiment à réhabiliter. un terrain de 1035m² ainsi que deux parcelles de peupleraies de 730 m² au total.

On the new commune of MARCILLÉ, in SAINT-GÉNARD, only ten minutes from MELLE and its shops, this house is composed on the ground floor, an entrance, an independent kitchen equipped with a fireplace, a living room equipped with a wood stove, a shower room and an independent toilet. Upstairs, part of the attic can be converted into a bedroom, leaving the possibility to convert the rest of the attic. The openings have been changed for wooden double glazing. Outside, the property has a garage for one vehicle, a covered terrace and a building to be renovated. This property offers an adjoining garden of 1035 m² but also a plot of 728 m² at 20 meters as well as two plots of poplar groves of 730 m² in total.

Ville : Saint-Génard
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79500
Total : 161 715€
Prix d'acquisition : 53 500€
Travaux : 103 935€
Valeur du bien : 157 435€
Frais de notaire : 4 280€
Coût estimé : 4 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.98m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 520€/mois
Loyer annuel estimé : 6236€/an
Fourchette totale : 408€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 4895€ - 7946€/an
Rentabilité brute :3.86%
Fourchette de rentabilité :3.03% - 4.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 715€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :47,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 836,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 960,39€
Coût de l'assurance :14 150,06€
Taxe foncière : 623,63€/an
Soit par mois : 51,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 519,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-368,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois actuel
Quantité: 1 système pour 73,98 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73,98 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles plus performants si nécessaire
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon surface
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris le tableau électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie, y compris les tuyauteries et évacuations
Quantité: 1 installation
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 935 €(1 405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:49 935€
    Isolation combles: 73,98 m² × 67,5€/m² = 4993,5€ (arrondi à 5000€, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres (estimation) × 750€ = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie)
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol (parquet flottant): 30 m² × 75€/m² = 2250€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1350€ (total 4500€)
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:2 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 2500€ = 2500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Génard (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 520 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 236 €/an
Calcul : 520 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 204 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 715 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 624 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 935 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 328 €
Revenus locatifs : +6 236 €
Charges déductibles : -110 328 €
Résultat foncier Année 1 : -104 092 €(Déficit de 104 092 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 82 692 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 393 €/an
Revenus locatifs : +6 236 €
Charges déductibles : -6 393 €
Résultat foncier Années 2+ : -157 €/an(Déficit de 157 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 82691.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 775 €(65% de 53 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 265 €/an
Calcul : 34 775 € × 3,636% = 1 265 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 236 €110 333 €5 209 €-104 097 €21 400 €82 697 €82 697 €
26 361 €6 257 €5 068 €104 €--82 593 €
36 488 €6 112 €4 922 €376 €--82 217 €
46 618 €5 961 €4 772 €657 €--81 560 €
56 750 €5 806 €4 616 €944 €--80 616 €
66 885 €5 646 €4 456 €1 240 €--79 376 €
77 023 €5 480 €4 290 €1 543 €--77 833 €
87 164 €5 308 €4 119 €1 855 €--75 978 €
97 307 €5 131 €3 942 €2 175 €--73 802 €
107 453 €4 949 €3 759 €2 504 €--71 298 €
117 602 €4 760 €3 570 €2 842 €--68 455 €
127 754 €4 565 €3 375 €3 190 €---
137 909 €4 363 €3 173 €3 546 €---
148 067 €4 155 €2 965 €3 913 €---
158 229 €3 939 €2 750 €4 289 €---
168 393 €3 717 €2 528 €4 676 €---
178 561 €3 488 €2 298 €5 074 €---
188 732 €3 250 €2 061 €5 482 €---
198 907 €3 005 €1 816 €5 902 €---
209 085 €2 752 €1 562 €6 333 €---
219 267 €2 490 €1 301 €6 776 €---
229 452 €2 220 €1 031 €7 232 €---
239 641 €1 941 €751 €7 700 €---
249 834 €1 653 €463 €8 181 €---
2510 031 €1 355 €165 €8 676 €---
TOTAL199 750 €208 636 €74 960 €-8 886 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -8 886 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 236 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 310 €-6 420 €+7 730 €
2+1 310 €0 €+1 310 €
3+1 310 €0 €+1 310 €
4+1 310 €0 €+1 310 €
5+1 310 €0 €+1 310 €
6+1 310 €0 €+1 310 €
7+1 310 €0 €+1 310 €
8+1 310 €0 €+1 310 €
9+1 310 €0 €+1 310 €
10+1 310 €0 €+1 310 €
11+1 310 €0 €+1 310 €
12+1 310 €+957 €+353 €
13+1 310 €+1 064 €+246 €
14+1 310 €+1 174 €+136 €
15+1 310 €+1 287 €+23 €
16+1 310 €+1 403 €-93 €
17+1 310 €+1 522 €-212 €
18+1 310 €+1 645 €-335 €
19+1 310 €+1 771 €-461 €
20+1 310 €+1 900 €-590 €
21+1 310 €+2 033 €-723 €
22+1 310 €+2 170 €-860 €
23+1 310 €+2 310 €-1 000 €
24+1 310 €+2 454 €-1 144 €
25+1 310 €+2 603 €-1 293 €
Total+32 750 €+17 871 €+14 879 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
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