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Appartement à vendre

VilleLesparre-Médoc (33)
Surface73m²
Coût Total143 000€
Loyer Annuel8 717€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 500 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 335,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme

Dans une petite copropriété comprenant 18 lots d'habitation en plein centre-ville de Lesparre et ses commodités, à 20 minutes des premières plages océanes et 1h de Bordeaux. Appartement T3 BIS en duplex de 73m2 de surface habitable, en bon état général, comprenant un OPEN/SPACE avec une entrée ouvrant sur un salon/séjour et une cuisine américaine aménagée donnant sur un coin cellier. Ainsi qu'un dégagement desservant 2 chambres avec placards, un bureau, une salle de bains et un WC. Actuellement loué en bail habitation non meublé 550 € + 110 € de provisions sur charges. A saisir pour investisseur locatif ! Contact local Julien CABRITA Copropriété de 38 lots - dont 18 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1600.00 euros.

Ville : Lesparre-Médoc
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33340
Coordonnées : 45.289583, -0.930406
Total : 143 000€
Prix d'acquisition : 97 500€
Travaux : 37 700€
Valeur du bien : 135 200€
Frais de notaire : 7 800€
Coût estimé : 7 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 8.01€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 726€/mois
Loyer annuel estimé : 8717€/an
Fourchette totale : 585€ - 902€/mois
Fourchette annuelle : 7018€ - 10828€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 120,96 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :154 830 €
Prix d'achat :97 500 €
Décote à l'achat :-57 330€ (-37.0%)
Marge achat-revente :11 830€ (7.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 736,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 193,51€
Coût de l'assurance :10 725,00€
Taxe foncière : 871,73€/an
Soit par mois : 72,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 133,33€/mois
Soit par an : 1 599,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 726,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - amélioration de l'esthétique et du confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 700 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Rafraîchissement (Peinture):2 000€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 1000€ = 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lesparre-Médoc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 726 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 717 €/an
Calcul : 726 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 658 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 872 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 600 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 259 €
Revenus locatifs : +8 717 €
Charges déductibles : -45 259 €
Résultat foncier Année 1 : -36 542 €(Déficit de 36 542 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 142 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 559 €/an
Revenus locatifs : +8 717 €
Charges déductibles : -7 559 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 158 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15141.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375 €(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 717 €45 263 €4 663 €-36 546 €21 400 €15 146 €15 146 €
28 892 €7 438 €4 537 €1 454 €--13 692 €
39 069 €7 308 €4 408 €1 761 €--11 931 €
49 251 €7 174 €4 274 €2 077 €--9 854 €
59 436 €7 036 €4 135 €2 400 €--7 454 €
69 625 €6 893 €3 992 €2 732 €--4 722 €
79 817 €6 745 €3 844 €3 072 €--1 650 €
810 013 €6 592 €3 691 €3 422 €---
910 214 €6 434 €3 533 €3 780 €---
1010 418 €6 270 €3 370 €4 148 €---
1110 626 €6 102 €3 201 €4 525 €---
1210 839 €5 927 €3 026 €4 912 €---
1311 056 €5 747 €2 846 €5 309 €---
1411 277 €5 560 €2 660 €5 716 €---
1511 502 €5 368 €2 467 €6 134 €---
1611 732 €5 169 €2 268 €6 563 €---
1711 967 €4 963 €2 062 €7 004 €---
1812 206 €4 751 €1 850 €7 456 €---
1912 450 €4 531 €1 630 €7 920 €---
2012 699 €4 304 €1 403 €8 396 €---
2112 953 €4 069 €1 168 €8 884 €---
2213 213 €3 827 €926 €9 386 €---
2313 477 €3 576 €675 €9 901 €---
2413 746 €3 317 €416 €10 429 €---
2514 021 €3 049 €148 €10 972 €---
TOTAL279 218 €177 411 €67 194 €101 807 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 807 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 831 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 831 €-6 420 €+8 251 €
2+1 831 €0 €+1 831 €
3+1 831 €0 €+1 831 €
4+1 831 €0 €+1 831 €
5+1 831 €0 €+1 831 €
6+1 831 €0 €+1 831 €
7+1 831 €0 €+1 831 €
8+1 831 €+532 €+1 299 €
9+1 831 €+1 134 €+697 €
10+1 831 €+1 244 €+587 €
11+1 831 €+1 357 €+474 €
12+1 831 €+1 474 €+357 €
13+1 831 €+1 593 €+238 €
14+1 831 €+1 715 €+116 €
15+1 831 €+1 840 €-9 €
16+1 831 €+1 969 €-138 €
17+1 831 €+2 101 €-270 €
18+1 831 €+2 237 €-406 €
19+1 831 €+2 376 €-545 €
20+1 831 €+2 519 €-688 €
21+1 831 €+2 665 €-834 €
22+1 831 €+2 816 €-985 €
23+1 831 €+2 970 €-1 139 €
24+1 831 €+3 129 €-1 298 €
25+1 831 €+3 292 €-1 461 €
Total+45 775 €+30 542 €+15 233 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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