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Maison à vendre

Bien expiré
VillePloemeur (56)
Surface318m²
Coût Total372 144€
Loyer Annuel47 345€
Rentabilité12.72%
Cashflow/mois+1 858€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 800 €
Surface : 318 m²
Prix au m² : 851,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Terrasse, Exposition sud, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial NOTAIRE CONSEIL OCEAN, SARL vous proposent : Maison / villa à vendre - PLOEMEUR (56270)

PLOEMEUR - LES BOIS PINS - A visiter rapidement, maison d'environ 90m² a proximité du centre de Ploemeur : les écoles, commerces et transports à pied. Cette maison se compose :

  • Au rez-de-chaussée : d'une entrée, d'un salon-séjour ouvrant sur une terrasse, d'une cuisine aménagée, d'un cellier, d'un WC avec lave mains avec placard.
  • A l'étage : retrouvez 2 chambres, 1 bureau/petite chambre, une salle de bains avec WC.
  • En sus : bénéficiez d'un garage (avec porte électrique), d'un grenier sur dalle béton accessible par escalier escamotable, d'une terrasse et d'un jardin. TF : 1318€ Uniquement chez le notaire.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude NOTAIRE CONSEIL OCEAN, SARL - Notaires à Ploemeur - N° SIRET : 34913998000032

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Ville : Ploemeur
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56270
Coordonnées : 47.726302, -3.442417
Total : 372 144€
Prix d'acquisition : 270 800€
Travaux : 79 680€
Valeur du bien : 350 480€
Frais de notaire : 21 664€
Coût estimé : 21 664€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 318m²
Loyer prédit : 12.41€/m²/mois
Fourchette : 9.63€ - 15.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 3945€/mois
Loyer annuel estimé : 47345€/an
Fourchette totale : 3064€ - 5081€/mois
Fourchette annuelle : 36763€ - 60972€/an
Rentabilité brute :12.72%
Fourchette de rentabilité :9.88% - 16.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 185,83 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 013 094 €
Prix d'achat :270 800 €
Décote à l'achat :-742 294€ (-73.3%)
Marge achat-revente :640 950€ (63.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :372 144€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 869,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :108,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 977,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :188 566,06€
Coût de l'assurance :32 562,60€
Taxe foncière : 1 318,00€/an
Soit par mois : 109,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 945,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 087,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 857,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 318 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 318 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 680 €(251 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:15 900€
    Isolation combles perdus: 318 m² × 50€/m² = 15900€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:30 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 40 fenêtres × 750€/fenêtre = 30000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 58 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 345 €/an
Calcul : 3 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 973 €/an
Base de calcul : Emprunt de 372 144 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 303 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 318 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 273 €
Revenus locatifs : +47 345 €
Charges déductibles : -95 273 €
Résultat foncier Année 1 : -47 929 €(Déficit de 47 929 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 529 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 593 €/an
Revenus locatifs : +47 345 €
Charges déductibles : -15 593 €
Résultat foncier Années 2+ : 31 751 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26528.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 176 020 €(65% de 270 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 401 €/an
Calcul : 176 020 € × 3,636% = 6 401 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 345 €95 285 €12 985 €-47 941 €21 400 €26 541 €26 541 €
248 292 €15 267 €12 646 €33 025 €---
349 257 €14 916 €12 295 €34 342 €---
450 242 €14 552 €11 932 €35 690 €---
551 247 €14 175 €11 555 €37 072 €---
652 272 €13 785 €11 165 €38 487 €---
753 318 €13 381 €10 761 €39 936 €---
854 384 €12 963 €10 342 €41 421 €---
955 472 €12 529 €9 909 €42 943 €---
1056 581 €12 080 €9 459 €44 501 €---
1157 713 €11 615 €8 994 €46 098 €---
1258 867 €11 133 €8 512 €47 734 €---
1360 044 €10 633 €8 013 €49 411 €---
1461 245 €10 116 €7 496 €51 129 €---
1562 470 €9 580 €6 960 €52 890 €---
1663 720 €9 025 €6 405 €54 694 €---
1764 994 €8 451 €5 830 €56 543 €---
1866 294 €7 855 €5 235 €58 439 €---
1967 620 €7 238 €4 618 €60 382 €---
2068 972 €6 599 €3 979 €62 373 €---
2170 352 €5 937 €3 317 €64 414 €---
2271 759 €5 252 €2 631 €66 507 €---
2373 194 €4 541 €1 921 €68 652 €---
2474 658 €3 806 €1 185 €70 852 €---
2576 151 €3 044 €423 €73 107 €---
TOTAL1 516 462 €333 759 €188 566 €1 182 704 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 182 704 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 942 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 942 €-6 420 €+16 362 €
2+9 942 €+1 945 €+7 997 €
3+9 942 €+10 303 €-361 €
4+9 942 €+10 707 €-765 €
5+9 942 €+11 122 €-1 180 €
6+9 942 €+11 546 €-1 604 €
7+9 942 €+11 981 €-2 039 €
8+9 942 €+12 426 €-2 484 €
9+9 942 €+12 883 €-2 941 €
10+9 942 €+13 350 €-3 408 €
11+9 942 €+13 829 €-3 887 €
12+9 942 €+14 320 €-4 378 €
13+9 942 €+14 823 €-4 881 €
14+9 942 €+15 339 €-5 397 €
15+9 942 €+15 867 €-5 925 €
16+9 942 €+16 408 €-6 466 €
17+9 942 €+16 963 €-7 021 €
18+9 942 €+17 532 €-7 590 €
19+9 942 €+18 114 €-8 172 €
20+9 942 €+18 712 €-8 770 €
21+9 942 €+19 324 €-9 382 €
22+9 942 €+19 952 €-10 010 €
23+9 942 €+20 596 €-10 654 €
24+9 942 €+21 256 €-11 314 €
25+9 942 €+21 932 €-11 990 €
Total+248 550 €+354 811 €+-106 261 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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