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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDouai (59)
Surface82m²
Coût Total144 520€
Loyer Annuel9 458€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-370€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 207,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Non meublé

proche de la ville - Dans une copropriété recherchée, proche de la ville , appartement de type 3 à vendre occupé (locataire en place) comprenant hall entrée, séjour avec balcon, cuisine aménagée, arrière cuisine, salle de bains, deux chambres, wc cave et garage privés chauffage gaz collectif locataire en place, bail en cours. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 72 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 3 765,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 080 et 1 510 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2025.

Ville : Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59500
Coordonnées : 50.359070, 3.074791
Total : 144 520€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 37 600€
Valeur du bien : 136 600€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9458€/an
Fourchette totale : 621€ - 1001€/mois
Fourchette annuelle : 7447€ - 12011€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 523,89 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 959 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-25 959€ (-20.8%)
Marge achat-revente :-19 561€ (-15.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :43,36€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 765,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 065,58€
Coût de l'assurance :13 006,80€
Taxe foncière : 945,79€/an
Soit par mois : 78,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 313,75€/mois
Soit par an : 3 765,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 788,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 157,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-369,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage gaz collectif pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 82 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec mise à jour du mobilier ancien
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon spacieux avec signes d'usure
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et rafraîchissement du hall d'entrée
Quantité: hall d'entrée complet
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 600 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Remplacement système chauffage gaz collectif: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage performant: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement revêtement sol 2 chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon complet: 1 salon complet × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée:800€
    Peinture hall d'entrée: 40 m² × 20€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douai (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 458 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 966 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 520 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 765 €/an
Calcul : 314 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 797 €
Revenus locatifs : +9 458 €
Charges déductibles : -47 797 €
Résultat foncier Année 1 : -38 339 €(Déficit de 38 339 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 939 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 197 €/an
Revenus locatifs : +9 458 €
Charges déductibles : -10 197 €
Résultat foncier Années 2+ : -739 €/an(Déficit de 739 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16939.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 458 €47 802 €4 971 €-38 344 €21 400 €16 944 €16 944 €
29 647 €10 071 €4 840 €-424 €424 €-16 944 €
39 840 €9 936 €4 705 €-96 €96 €-16 944 €
410 037 €9 796 €4 565 €241 €--16 703 €
510 238 €9 651 €4 420 €586 €--16 117 €
610 442 €9 501 €4 270 €941 €--15 176 €
710 651 €9 346 €4 115 €1 305 €--13 870 €
810 864 €9 185 €3 954 €1 679 €--12 191 €
911 081 €9 018 €3 787 €2 063 €--10 128 €
1011 303 €8 846 €3 615 €2 457 €--7 671 €
1111 529 €8 667 €3 436 €2 862 €--4 809 €
1211 760 €8 483 €3 252 €3 277 €---
1311 995 €8 291 €3 060 €3 704 €---
1412 235 €8 093 €2 862 €4 142 €---
1512 480 €7 888 €2 657 €4 592 €---
1612 729 €7 676 €2 445 €5 054 €---
1712 984 €7 456 €2 225 €5 528 €---
1813 243 €7 228 €1 997 €6 015 €---
1913 508 €6 992 €1 761 €6 516 €---
2013 778 €6 748 €1 517 €7 030 €---
2114 054 €6 496 €1 264 €7 558 €---
2214 335 €6 234 €1 003 €8 101 €---
2314 622 €5 963 €732 €8 659 €---
2414 914 €5 683 €451 €9 232 €---
2515 212 €5 392 €161 €9 820 €---
TOTAL302 940 €240 442 €72 066 €62 498 €21 920 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 576 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 498 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986 €-6 420 €+8 406 €
2+1 986 €-127 €+2 113 €
3+1 986 €-29 €+2 015 €
4+1 986 €0 €+1 986 €
5+1 986 €0 €+1 986 €
6+1 986 €0 €+1 986 €
7+1 986 €0 €+1 986 €
8+1 986 €0 €+1 986 €
9+1 986 €0 €+1 986 €
10+1 986 €0 €+1 986 €
11+1 986 €0 €+1 986 €
12+1 986 €+983 €+1 003 €
13+1 986 €+1 111 €+875 €
14+1 986 €+1 243 €+743 €
15+1 986 €+1 377 €+609 €
16+1 986 €+1 516 €+470 €
17+1 986 €+1 658 €+328 €
18+1 986 €+1 805 €+181 €
19+1 986 €+1 955 €+31 €
20+1 986 €+2 109 €-123 €
21+1 986 €+2 268 €-282 €
22+1 986 €+2 430 €-444 €
23+1 986 €+2 598 €-612 €
24+1 986 €+2 769 €-783 €
25+1 986 €+2 946 €-960 €
Total+49 650 €+20 192 €+29 458 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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