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Maison 3 pièces 92 m²

VilleRochefort (17)
Surface92m²
Coût Total143 652€
Loyer Annuel13 620€
Rentabilité9.48%
Cashflow/mois+259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 900 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 390,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Rénover - Quartier Chante Alouette

Venez découvrir cette maison de faubourg au fort potentiel, située dans un des quartiers prisés de Rochefort (Chante Alouette), à 10 minutes à pied de la place Colbert. Une rénovation permettra à un investisseur, à un primo accédant ou à un marchand de biens de s'épanouir ! A voir absolument ! Référence agence : 2526 Référence annonce : 4YBP-3LJ-EOK Date de réalisation du diagnostic : 21/07/2026 Prix hors honoraires : 120 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 100 € et 4 230 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Coordonnées : 45.929848, -0.997451
Total : 143 652€
Prix d'acquisition : 127 900€
Travaux : 5 520€
Valeur du bien : 133 420€
Frais de notaire : 10 232€
Coût estimé : 10 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.74€ - 15.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1135€/mois
Loyer annuel estimé : 13620€/an
Fourchette totale : 896€ - 1438€/mois
Fourchette annuelle : 10748€ - 17259€/an
Rentabilité brute :9.48%
Fourchette de rentabilité :7.48% - 12.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 686,75 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 181 €
Prix d'achat :127 900 €
Décote à l'achat :-119 281€ (-48.3%)
Marge achat-revente :103 529€ (41.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 652€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :720,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :41,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 762,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 557,26€
Coût de l'assurance :12 569,55€
Taxe foncière : 1 362,00€/an
Soit par mois : 113,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 135,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 876,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :258,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 372 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 2 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 520 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 520€
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 60€/m² = 5520€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 520€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 520€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 135 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 620 €/an
Calcul : 1 135 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 652 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 362 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 378 €
Revenus locatifs : +13 620 €
Charges déductibles : -12 378 €
Résultat foncier Année 1 : 1 242 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 858 €/an
Revenus locatifs : +13 620 €
Charges déductibles : -6 858 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 762 €/an
Prix d'achat du bien : 127 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 135 €(65% de 127 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 023 €/an
Calcul : 83 135 € × 3,636% = 3 023 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 620 €12 383 €4 998 €1 237 €---
213 892 €6 732 €4 867 €7 160 €---
314 170 €6 597 €4 732 €7 573 €---
414 454 €6 457 €4 592 €7 997 €---
514 743 €6 312 €4 447 €8 431 €---
615 038 €6 161 €4 297 €8 876 €---
715 338 €6 006 €4 141 €9 333 €---
815 645 €5 845 €3 980 €9 801 €---
915 958 €5 678 €3 813 €10 280 €---
1016 277 €5 505 €3 640 €10 773 €---
1116 603 €5 325 €3 461 €11 277 €---
1216 935 €5 140 €3 275 €11 795 €---
1317 273 €4 948 €3 083 €12 326 €---
1417 619 €4 748 €2 884 €12 870 €---
1517 971 €4 542 €2 677 €13 429 €---
1618 331 €4 329 €2 464 €14 002 €---
1718 697 €4 107 €2 243 €14 590 €---
1819 071 €3 878 €2 013 €15 193 €---
1919 453 €3 641 €1 776 €15 812 €---
2019 842 €3 395 €1 530 €16 447 €---
2120 239 €3 140 €1 276 €17 098 €---
2220 643 €2 877 €1 012 €17 767 €---
2321 056 €2 603 €739 €18 453 €---
2421 477 €2 321 €456 €19 157 €---
2521 907 €2 027 €163 €19 879 €---
TOTAL436 253 €124 697 €72 557 €311 556 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 311 556 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 620 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 860 €+371 €+2 489 €
2+2 860 €+2 148 €+712 €
3+2 860 €+2 272 €+588 €
4+2 860 €+2 399 €+461 €
5+2 860 €+2 529 €+331 €
6+2 860 €+2 663 €+197 €
7+2 860 €+2 800 €+60 €
8+2 860 €+2 940 €-80 €
9+2 860 €+3 084 €-224 €
10+2 860 €+3 232 €-372 €
11+2 860 €+3 383 €-523 €
12+2 860 €+3 538 €-678 €
13+2 860 €+3 698 €-838 €
14+2 860 €+3 861 €-1 001 €
15+2 860 €+4 029 €-1 169 €
16+2 860 €+4 201 €-1 341 €
17+2 860 €+4 377 €-1 517 €
18+2 860 €+4 558 €-1 698 €
19+2 860 €+4 744 €-1 884 €
20+2 860 €+4 934 €-2 074 €
21+2 860 €+5 129 €-2 269 €
22+2 860 €+5 330 €-2 470 €
23+2 860 €+5 536 €-2 676 €
24+2 860 €+5 747 €-2 887 €
25+2 860 €+5 964 €-3 104 €
Total+71 500 €+93 467 €+-21 967 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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