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Détails du bien

Bien expiré
VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface89.09
Coût Total121 323
Loyer Annuel8 970
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+38
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 720 €
Surface : 89.09 m²
Prix au m² : 737,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Radiateur Gaz, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Située au cœur de VilleneuvesurLot, cette maison de 89m² habitables se compose d'un séjour de 20m² ouvrant sur une cour de 7m², d'une cuisine de 7m², de trois chambres de 15m², 13m² et 12m² ainsi qu'une salle d'eau de 3m², le tout dans un état habitable sans travaux. Le quartier offre un cadre familial avec une école privée à deux pas, plusieurs écoles publiques et une crèche accessibles à pied, ainsi qu'un choix varié de restaurants, cafés et fastfood à moins de cinq minutes de marche. Vous trouverez également deux supermarchés à proximité (à 3min et 8min) et des espaces de loisirs tels qu'un théâtre et des parcs à moins de dix minutes à pied, garantissant un quotidien pratique et agréable. - https://www.century21-bg-villeneuve.com/mentions_legales/

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.405464, 0.704124
Total : 121 323
Prix d'acquisition : 65 720
Travaux : 50 345
Valeur du bien : 116 065
Frais de notaire : 5 258
Coût estimé : 5 258
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89.09
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 748€/mois
Loyer annuel estimé : 8970€/an
Fourchette totale : 584€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 7004€ - 11489€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 323
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 634,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 554,45
Coût de l'assurance :10 615,76
Taxe foncière : 897,03€/an
Soit par mois : 74,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 747,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si accessible
Quantité: 89.09 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau si chauffage fioul/gaz ancien ou chaudière à condensation si raccordement gaz
Quantité: 1 système pour 89.09 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 345(565 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 345
    Isolation toiture/combles: 89.09 m² × 60€/m² = 5345€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Pose parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 145✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 970 €/an
Calcul : 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 048 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 323 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 897 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 345
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 715
Revenus locatifs : +8 970
Charges déductibles : -55 715
Résultat foncier Année 1 : -46 745(Déficit de 46 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 345
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 370 €/an
Revenus locatifs : +8 970
Charges déductibles : -5 370
Résultat foncier Années 2+ : 3 600 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25344.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 720
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 718(65% de 65 720 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 553 €/an
Calcul : 42 718 € × 3,636% = 1 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 97055 7194 052-46 74921 400 €25 349 €25 349 €
29 1505 2663 9443 884--21 465 €
39 3335 1553 8334 178--17 287 €
49 5195 0393 7174 480--12 807 €
59 7104 9203 5984 790--8 017 €
69 9044 7963 4755 108--2 909 €
710 1024 6693 3475 433---
810 3044 5363 2155 768---
910 5104 4003 0786 110---
1010 7204 2582 9376 462---
1110 9354 1122 7916 822---
1211 1533 9612 6397 192---
1311 3763 8052 4837 572---
1411 6043 6432 3217 961---
1511 8363 4762 1548 361---
1612 0733 3031 9818 770---
1712 3143 1241 8029 191---
1812 5612 9381 6179 622---
1912 8122 7471 42510 065---
2013 0682 5491 22710 519---
2113 3292 3441 02210 985---
2213 5962 13281011 464---
2313 8681 91359111 955---
2414 1451 68636512 459---
2514 4281 45213012 976---
TOTAL287 321141 94158 554145 38021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 380
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 970 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 884 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 884-6 420+8 304
2+1 8840+1 884
3+1 8840+1 884
4+1 8840+1 884
5+1 8840+1 884
6+1 8840+1 884
7+1 884+757+1 127
8+1 884+1 730+154
9+1 884+1 833+51
10+1 884+1 939-55
11+1 884+2 047-163
12+1 884+2 158-274
13+1 884+2 272-388
14+1 884+2 388-504
15+1 884+2 508-624
16+1 884+2 631-747
17+1 884+2 757-873
18+1 884+2 887-1 003
19+1 884+3 019-1 135
20+1 884+3 156-1 272
21+1 884+3 296-1 412
22+1 884+3 439-1 555
23+1 884+3 587-1 703
24+1 884+3 738-1 854
25+1 884+3 893-2 009
Total+47 100+43 614+3 486
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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