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Détails du bien

Bien expiré
VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface89.09m²
Coût Total121 323€
Loyer Annuel8 970€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 720 €
Surface : 89.09 m²
Prix au m² : 737,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Radiateur Gaz, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Située au cœur de VilleneuvesurLot, cette maison de 89m² habitables se compose d'un séjour de 20m² ouvrant sur une cour de 7m², d'une cuisine de 7m², de trois chambres de 15m², 13m² et 12m² ainsi qu'une salle d'eau de 3m², le tout dans un état habitable sans travaux. Le quartier offre un cadre familial avec une école privée à deux pas, plusieurs écoles publiques et une crèche accessibles à pied, ainsi qu'un choix varié de restaurants, cafés et fastfood à moins de cinq minutes de marche. Vous trouverez également deux supermarchés à proximité (à 3min et 8min) et des espaces de loisirs tels qu'un théâtre et des parcs à moins de dix minutes à pied, garantissant un quotidien pratique et agréable. - https://www.century21-bg-villeneuve.com/mentions_legales/

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.405464, 0.704124
Total : 121 323€
Prix d'acquisition : 65 720€
Travaux : 50 345€
Valeur du bien : 116 065€
Frais de notaire : 5 258€
Coût estimé : 5 258€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89.09m²
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 748€/mois
Loyer annuel estimé : 8970€/an
Fourchette totale : 584€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 7004€ - 11489€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 323€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 634,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 554,45€
Coût de l'assurance :10 615,76€
Taxe foncière : 897,03€/an
Soit par mois : 74,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 747,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si accessible
Quantité: 89.09 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau si chauffage fioul/gaz ancien ou chaudière à condensation si raccordement gaz
Quantité: 1 système pour 89.09 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 345 €(565 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 345€
    Isolation toiture/combles: 89.09 m² × 60€/m² = 5345€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 145€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 970 €/an
Calcul : 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 048 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 323 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 897 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 345 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 715 €
Revenus locatifs : +8 970 €
Charges déductibles : -55 715 €
Résultat foncier Année 1 : -46 745 €(Déficit de 46 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 370 €/an
Revenus locatifs : +8 970 €
Charges déductibles : -5 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 600 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25344.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 720 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 718 €(65% de 65 720 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 553 €/an
Calcul : 42 718 € × 3,636% = 1 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 970 €55 719 €4 052 €-46 749 €21 400 €25 349 €25 349 €
29 150 €5 266 €3 944 €3 884 €--21 465 €
39 333 €5 155 €3 833 €4 178 €--17 287 €
49 519 €5 039 €3 717 €4 480 €--12 807 €
59 710 €4 920 €3 598 €4 790 €--8 017 €
69 904 €4 796 €3 475 €5 108 €--2 909 €
710 102 €4 669 €3 347 €5 433 €---
810 304 €4 536 €3 215 €5 768 €---
910 510 €4 400 €3 078 €6 110 €---
1010 720 €4 258 €2 937 €6 462 €---
1110 935 €4 112 €2 791 €6 822 €---
1211 153 €3 961 €2 639 €7 192 €---
1311 376 €3 805 €2 483 €7 572 €---
1411 604 €3 643 €2 321 €7 961 €---
1511 836 €3 476 €2 154 €8 361 €---
1612 073 €3 303 €1 981 €8 770 €---
1712 314 €3 124 €1 802 €9 191 €---
1812 561 €2 938 €1 617 €9 622 €---
1912 812 €2 747 €1 425 €10 065 €---
2013 068 €2 549 €1 227 €10 519 €---
2113 329 €2 344 €1 022 €10 985 €---
2213 596 €2 132 €810 €11 464 €---
2313 868 €1 913 €591 €11 955 €---
2414 145 €1 686 €365 €12 459 €---
2514 428 €1 452 €130 €12 976 €---
TOTAL287 321 €141 941 €58 554 €145 380 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 970 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 884 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 884 €-6 420 €+8 304 €
2+1 884 €0 €+1 884 €
3+1 884 €0 €+1 884 €
4+1 884 €0 €+1 884 €
5+1 884 €0 €+1 884 €
6+1 884 €0 €+1 884 €
7+1 884 €+757 €+1 127 €
8+1 884 €+1 730 €+154 €
9+1 884 €+1 833 €+51 €
10+1 884 €+1 939 €-55 €
11+1 884 €+2 047 €-163 €
12+1 884 €+2 158 €-274 €
13+1 884 €+2 272 €-388 €
14+1 884 €+2 388 €-504 €
15+1 884 €+2 508 €-624 €
16+1 884 €+2 631 €-747 €
17+1 884 €+2 757 €-873 €
18+1 884 €+2 887 €-1 003 €
19+1 884 €+3 019 €-1 135 €
20+1 884 €+3 156 €-1 272 €
21+1 884 €+3 296 €-1 412 €
22+1 884 €+3 439 €-1 555 €
23+1 884 €+3 587 €-1 703 €
24+1 884 €+3 738 €-1 854 €
25+1 884 €+3 893 €-2 009 €
Total+47 100 €+43 614 €+3 486 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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