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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleUssel (19)
Surface50m²
Coût Total84 760€
Loyer Annuel4 517€
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 500 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 770 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Ussel, quartier de la gare, appartement de type T3, loué depuis 2011. Propose une cuisine aménagée, un séjour, deux chambres et une salle de bain avec wc. Une cave et un débarras extérieur. Chauffage individuel électrique.

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.555557, 2.302856
Total : 84 760€
Prix d'acquisition : 38 500€
Travaux : 43 180€
Valeur du bien : 81 680€
Frais de notaire : 3 080€
Coût estimé : 3 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 376€/mois
Loyer annuel estimé : 4517€/an
Fourchette totale : 300€ - 473€/mois
Fourchette annuelle : 3594€ - 5677€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :970,15 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :48 508 €
Prix d'achat :38 500 €
Décote à l'achat :-10 008€ (-20.6%)
Marge achat-revente :-36 252€ (-74.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :419,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 444,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 178,90€
Coût de l'assurance :7 416,50€
Taxe foncière : 451,72€/an
Soit par mois : 37,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 376,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 482,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - usure visible dans la chambre avec lit simple
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 180 €(864 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Rafraîchissement parquet: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 376 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 517 €/an
Calcul : 376 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 760 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 774 €
Revenus locatifs : +4 517 €
Charges déductibles : -46 774 €
Résultat foncier Année 1 : -42 256 €(Déficit de 42 256 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 856 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 594 €/an
Revenus locatifs : +4 517 €
Charges déductibles : -3 594 €
Résultat foncier Années 2+ : 924 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20856.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 025 €(65% de 38 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 910 €/an
Calcul : 25 025 € × 3,636% = 910 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 517 €46 776 €2 848 €-42 259 €21 400 €20 859 €20 859 €
24 608 €3 521 €2 772 €1 087 €--19 772 €
34 700 €3 442 €2 694 €1 257 €--18 515 €
44 794 €3 362 €2 613 €1 432 €--17 083 €
54 890 €3 278 €2 529 €1 612 €--15 471 €
64 987 €3 191 €2 443 €1 796 €--13 675 €
75 087 €3 102 €2 353 €1 986 €--11 689 €
85 189 €3 009 €2 260 €2 180 €--9 509 €
95 293 €2 913 €2 165 €2 380 €--7 130 €
105 398 €2 814 €2 065 €2 585 €--4 545 €
115 506 €2 711 €1 963 €2 795 €--1 750 €
125 617 €2 605 €1 857 €3 012 €---
135 729 €2 495 €1 747 €3 234 €---
145 844 €2 381 €1 633 €3 462 €---
155 960 €2 264 €1 515 €3 697 €---
166 080 €2 142 €1 394 €3 937 €---
176 201 €2 016 €1 268 €4 185 €---
186 325 €1 886 €1 138 €4 439 €---
196 452 €1 752 €1 003 €4 700 €---
206 581 €1 612 €864 €4 969 €---
216 712 €1 468 €720 €5 244 €---
226 847 €1 319 €571 €5 528 €---
236 984 €1 165 €416 €5 819 €---
247 123 €1 005 €257 €6 118 €---
257 266 €840 €92 €6 426 €---
TOTAL144 688 €103 068 €41 179 €41 619 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 619 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+949 €-6 420 €+7 369 €
2+949 €0 €+949 €
3+949 €0 €+949 €
4+949 €0 €+949 €
5+949 €0 €+949 €
6+949 €0 €+949 €
7+949 €0 €+949 €
8+949 €0 €+949 €
9+949 €0 €+949 €
10+949 €0 €+949 €
11+949 €0 €+949 €
12+949 €+904 €+45 €
13+949 €+970 €-21 €
14+949 €+1 039 €-90 €
15+949 €+1 109 €-160 €
16+949 €+1 181 €-232 €
17+949 €+1 255 €-306 €
18+949 €+1 332 €-383 €
19+949 €+1 410 €-461 €
20+949 €+1 491 €-542 €
21+949 €+1 573 €-624 €
22+949 €+1 658 €-709 €
23+949 €+1 746 €-797 €
24+949 €+1 835 €-886 €
25+949 €+1 928 €-979 €
Total+23 725 €+13 011 €+10 714 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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