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Maison 82 m² à Armeau

Bien expiré
VilleArmeau (89)
Surface82m²
Coût Total133 900€
Loyer Annuel7 775€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 975,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 3 pièces, Cheminée

L'agence Exclusif Immo de Rosoy vous propose en exclusivité à Armeau une Maison de village comprenant une entrée sur la cuisine aménagée, un wc, un cellier, une pièce à vivre avec une cheminée insert, une salle d'eau, buanderie.

A l'étage une pièce palière et une chambre. Petite courette. Une petite dépendance. Double vitrage. Chauffage électrique et bois.

Ville : Armeau
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89500
Coordonnées : 48.045230, 3.321940
Total : 133 900€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 47 500€
Valeur du bien : 127 500€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.45€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 648€/mois
Loyer annuel estimé : 7775€/an
Fourchette totale : 529€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 6346€ - 9525€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 709,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 200,49€
Coût de l'assurance :11 716,25€
Taxe foncière : 777,49€/an
Soit par mois : 64,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 647,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et bois actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 500 €(579 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:7 000€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 75€/m² = 6150€, Main d'œuvre: 850€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (meubles, électroménager, revêtement, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 3000€ (sanitaires, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambre: 12 m² × 150€/m² = 1800€, Peinture: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1140€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 648 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 775 €/an
Calcul : 648 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 469 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 777 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 374 €
Revenus locatifs : +7 775 €
Charges déductibles : -53 374 €
Résultat foncier Année 1 : -45 599 €(Déficit de 45 599 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 199 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 874 €/an
Revenus locatifs : +7 775 €
Charges déductibles : -5 874 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24199.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 775 €53 378 €4 632 €-45 603 €21 400 €24 203 €24 203 €
27 930 €5 757 €4 511 €2 173 €--22 030 €
38 089 €5 631 €4 385 €2 458 €--19 572 €
48 251 €5 501 €4 255 €2 750 €--16 822 €
58 416 €5 366 €4 120 €3 049 €--13 773 €
68 584 €5 227 €3 981 €3 357 €--10 416 €
78 756 €5 082 €3 836 €3 674 €--6 742 €
88 931 €4 933 €3 686 €3 998 €--2 744 €
99 110 €4 778 €3 531 €4 332 €---
109 292 €4 617 €3 371 €4 675 €---
119 478 €4 451 €3 205 €5 027 €---
129 667 €4 279 €3 033 €5 388 €---
139 860 €4 101 €2 854 €5 760 €---
1410 058 €3 916 €2 670 €6 142 €---
1510 259 €3 725 €2 479 €6 534 €---
1610 464 €3 527 €2 281 €6 937 €---
1710 673 €3 322 €2 076 €7 351 €---
1810 887 €3 110 €1 863 €7 777 €---
1911 104 €2 890 €1 644 €8 215 €---
2011 327 €2 662 €1 416 €8 664 €---
2111 553 €2 426 €1 180 €9 127 €---
2211 784 €2 182 €936 €9 602 €---
2312 020 €1 929 €683 €10 090 €---
2412 260 €1 668 €422 €10 593 €---
2512 505 €1 397 €150 €11 109 €---
TOTAL249 032 €145 854 €67 200 €103 178 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 178 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 775 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 633 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 633 €-6 420 €+8 053 €
2+1 633 €0 €+1 633 €
3+1 633 €0 €+1 633 €
4+1 633 €0 €+1 633 €
5+1 633 €0 €+1 633 €
6+1 633 €0 €+1 633 €
7+1 633 €0 €+1 633 €
8+1 633 €0 €+1 633 €
9+1 633 €+476 €+1 157 €
10+1 633 €+1 402 €+231 €
11+1 633 €+1 508 €+125 €
12+1 633 €+1 616 €+17 €
13+1 633 €+1 728 €-95 €
14+1 633 €+1 843 €-210 €
15+1 633 €+1 960 €-327 €
16+1 633 €+2 081 €-448 €
17+1 633 €+2 205 €-572 €
18+1 633 €+2 333 €-700 €
19+1 633 €+2 464 €-831 €
20+1 633 €+2 599 €-966 €
21+1 633 €+2 738 €-1 105 €
22+1 633 €+2 881 €-1 248 €
23+1 633 €+3 027 €-1 394 €
24+1 633 €+3 178 €-1 545 €
25+1 633 €+3 333 €-1 700 €
Total+40 825 €+30 953 €+9 872 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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