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SPACIEUSE MAISON FAMILIALE AVEC VUE DEGAGEE

Bien expiré
VilleChanac-les-Mines (19)
Surface224
Coût Total281 520
Loyer Annuel21 027
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 191 000 €
Surface : 224 m²
Prix au m² : 852,68 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Située sur un terrain plat et arboré de 4 894 m², cette maison de caractère offre de beaux volumes et une vue dégagée sur l'arrière. Le rez-de-chaussée se compose d'une entrée desservant un séjour lumineux avec insert ouvrant sur une terrasse, une cuisine dinatoire, trois chambres, une salle d'eau, une salle de bain, et plusieurs espaces de rangement dont une buanderie et un vestiaire. Ce niveau peut également accueillir un appartement indépendant avec sa propre entrée. À l'étage, vous trouverez quatre chambres supplémentaires, un bureau ou dressing, un espace salon, une salle de bain et un WC et des combles.  Le tout est complété par un sous-sol complet à usage de garage et de cuisine d'été. Un bien rare, idéal pour une grande famille !

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Ville : Chanac-les-Mines
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19150
Coordonnées : 45.269359, 1.836552
Total : 281 520
Prix d'acquisition : 191 000
Travaux : 75 240
Valeur du bien : 266 240
Frais de notaire : 15 280
Coût estimé : 15 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 224
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1752€/mois
Loyer annuel estimé : 21027€/an
Fourchette totale : 1376€ - 2231€/mois
Fourchette annuelle : 16517€ - 26769€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 373,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :84,46€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 457,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 494,07
Coût de l'assurance :25 336,80
Taxe foncière : 2 102,73€/an
Soit par mois : 175,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 752,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 633,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 367 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 224 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 224 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds des autres pièces (hall d'entrée, salle à manger)
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - autres pièces nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 240(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 440
    Isolation combles: 224 m² × 60€/m² = 13440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:22 400
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (mobilier, électroménager, installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:5 600
    Parquet flottant: 70 m² × 80€/m² = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800
    Peinture chambres: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:1 200
    Peinture autres pièces: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chanac-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 840✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 027 €/an
Calcul : 1 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 520 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 013 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 240
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 415
Revenus locatifs : +21 027
Charges déductibles : -87 415
Résultat foncier Année 1 : -66 387(Déficit de 66 387 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 987
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 175 €/an
Revenus locatifs : +21 027
Charges déductibles : -12 175
Résultat foncier Années 2+ : 8 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44987.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 191 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 150(65% de 191 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 515 €/an
Calcul : 124 150 € × 3,636% = 4 515
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 02787 4249 067-66 39621 400 €44 996 €44 996 €
221 44811 9388 8229 509--35 487 €
321 87711 6858 56910 192--25 295 €
422 31411 4238 30710 891--14 404 €
522 76111 1538 03611 608--2 796 €
623 21610 8737 75712 343---
723 68010 5847 46813 096---
824 15410 2867 17013 867---
924 6379 9786 86214 659---
1025 1309 6606 54415 470---
1125 6329 3316 21516 301---
1226 1458 9915 87517 153---
1326 6688 6405 52418 027---
1427 2018 2785 16218 923---
1527 7457 9034 78719 842---
1628 3007 5164 40020 784---
1728 8667 1174 00021 749---
1829 4436 7043 58722 740---
1930 0326 2773 16123 755---
2030 6335 8362 72024 797---
2131 2455 3812 26525 865---
2231 8704 9101 79426 960---
2332 5084 4241 30828 083---
2433 1583 92280629 236---
2533 8213 40428730 417---
TOTAL673 509283 639130 494389 87021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 389 870
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 416-6 420+10 836
2+4 4160+4 416
3+4 4160+4 416
4+4 4160+4 416
5+4 4160+4 416
6+4 416+2 864+1 552
7+4 416+3 929+487
8+4 416+4 160+256
9+4 416+4 398+18
10+4 416+4 641-225
11+4 416+4 890-474
12+4 416+5 146-730
13+4 416+5 408-992
14+4 416+5 677-1 261
15+4 416+5 953-1 537
16+4 416+6 235-1 819
17+4 416+6 525-2 109
18+4 416+6 822-2 406
19+4 416+7 127-2 711
20+4 416+7 439-3 023
21+4 416+7 759-3 343
22+4 416+8 088-3 672
23+4 416+8 425-4 009
24+4 416+8 771-4 355
25+4 416+9 125-4 709
Total+110 400+116 961+-6 561
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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