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SPACIEUSE MAISON FAMILIALE AVEC VUE DEGAGEE

Bien expiré
VilleChanac-les-Mines (19)
Surface224m²
Coût Total281 520€
Loyer Annuel21 027€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 191 000 €
Surface : 224 m²
Prix au m² : 852,68 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Située sur un terrain plat et arboré de 4 894 m², cette maison de caractère offre de beaux volumes et une vue dégagée sur l'arrière. Le rez-de-chaussée se compose d'une entrée desservant un séjour lumineux avec insert ouvrant sur une terrasse, une cuisine dinatoire, trois chambres, une salle d'eau, une salle de bain, et plusieurs espaces de rangement dont une buanderie et un vestiaire. Ce niveau peut également accueillir un appartement indépendant avec sa propre entrée. À l'étage, vous trouverez quatre chambres supplémentaires, un bureau ou dressing, un espace salon, une salle de bain et un WC et des combles.  Le tout est complété par un sous-sol complet à usage de garage et de cuisine d'été. Un bien rare, idéal pour une grande famille !

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Ville : Chanac-les-Mines
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19150
Coordonnées : 45.269359, 1.836552
Total : 281 520€
Prix d'acquisition : 191 000€
Travaux : 75 240€
Valeur du bien : 266 240€
Frais de notaire : 15 280€
Coût estimé : 15 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 224m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1752€/mois
Loyer annuel estimé : 21027€/an
Fourchette totale : 1376€ - 2231€/mois
Fourchette annuelle : 16517€ - 26769€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 373,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :84,46€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 457,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 494,07€
Coût de l'assurance :25 336,80€
Taxe foncière : 2 102,73€/an
Soit par mois : 175,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 752,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 633,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 367 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 224 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 224 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds des autres pièces (hall d'entrée, salle à manger)
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - autres pièces nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 240 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 440€
    Isolation combles: 224 m² × 60€/m² = 13440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (mobilier, électroménager, installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:5 600€
    Parquet flottant: 70 m² × 80€/m² = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture chambres: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Peinture autres pièces: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chanac-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 027 €/an
Calcul : 1 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 013 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 415 €
Revenus locatifs : +21 027 €
Charges déductibles : -87 415 €
Résultat foncier Année 1 : -66 387 €(Déficit de 66 387 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 987 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 175 €/an
Revenus locatifs : +21 027 €
Charges déductibles : -12 175 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44987.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 191 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 150 €(65% de 191 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 515 €/an
Calcul : 124 150 € × 3,636% = 4 515 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 027 €87 424 €9 067 €-66 396 €21 400 €44 996 €44 996 €
221 448 €11 938 €8 822 €9 509 €--35 487 €
321 877 €11 685 €8 569 €10 192 €--25 295 €
422 314 €11 423 €8 307 €10 891 €--14 404 €
522 761 €11 153 €8 036 €11 608 €--2 796 €
623 216 €10 873 €7 757 €12 343 €---
723 680 €10 584 €7 468 €13 096 €---
824 154 €10 286 €7 170 €13 867 €---
924 637 €9 978 €6 862 €14 659 €---
1025 130 €9 660 €6 544 €15 470 €---
1125 632 €9 331 €6 215 €16 301 €---
1226 145 €8 991 €5 875 €17 153 €---
1326 668 €8 640 €5 524 €18 027 €---
1427 201 €8 278 €5 162 €18 923 €---
1527 745 €7 903 €4 787 €19 842 €---
1628 300 €7 516 €4 400 €20 784 €---
1728 866 €7 117 €4 000 €21 749 €---
1829 443 €6 704 €3 587 €22 740 €---
1930 032 €6 277 €3 161 €23 755 €---
2030 633 €5 836 €2 720 €24 797 €---
2131 245 €5 381 €2 265 €25 865 €---
2231 870 €4 910 €1 794 €26 960 €---
2332 508 €4 424 €1 308 €28 083 €---
2433 158 €3 922 €806 €29 236 €---
2533 821 €3 404 €287 €30 417 €---
TOTAL673 509 €283 639 €130 494 €389 870 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 389 870 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 416 €-6 420 €+10 836 €
2+4 416 €0 €+4 416 €
3+4 416 €0 €+4 416 €
4+4 416 €0 €+4 416 €
5+4 416 €0 €+4 416 €
6+4 416 €+2 864 €+1 552 €
7+4 416 €+3 929 €+487 €
8+4 416 €+4 160 €+256 €
9+4 416 €+4 398 €+18 €
10+4 416 €+4 641 €-225 €
11+4 416 €+4 890 €-474 €
12+4 416 €+5 146 €-730 €
13+4 416 €+5 408 €-992 €
14+4 416 €+5 677 €-1 261 €
15+4 416 €+5 953 €-1 537 €
16+4 416 €+6 235 €-1 819 €
17+4 416 €+6 525 €-2 109 €
18+4 416 €+6 822 €-2 406 €
19+4 416 €+7 127 €-2 711 €
20+4 416 €+7 439 €-3 023 €
21+4 416 €+7 759 €-3 343 €
22+4 416 €+8 088 €-3 672 €
23+4 416 €+8 425 €-4 009 €
24+4 416 €+8 771 €-4 355 €
25+4 416 €+9 125 €-4 709 €
Total+110 400 €+116 961 €+-6 561 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 237 jours
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