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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleArgenteuil (95)
Surface49
Coût Total168 200
Loyer Annuel12 506
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois-159
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 2 346,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 13
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 13/13 étage, Ascenseur, 1 chambre, Pas de cave, Non meublé

iad France - Aurélie Pedrini vous propose: Quartier Val d'Argent Nord à Argenteuil – IDEAL INVESTISSEUR

Appartement VENDU LOUE (fin du bail décembre 2027)

Cet appartement constitue un placement locatif sécurisé, avec un bail en cours, garantissant des revenus immédiats et stables.

Situé au 13ème et dernier étage, découvrez ce charmant 2 pièces de 50m2.

Entrée avec placards de rangement, un dressing, une salle d'eau avec WC, un salon (double exposition) avec cuisine aménagée semi-ouverte, une grande chambre avec placard de rangement.

Proximité des écoles, des commerces et des transports vers Paris (gare de Cormeilles-en-Parisis – ligne J, Paris Saint-Lazare)

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La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 82 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 220 euros par mois (soit 2640 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 267 et classe CLIMAT E indice 58. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Aurélie Pedrini mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Pontoise sous le numéro 931289938, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.951891, 2.227010
Total : 168 200
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 44 000
Valeur du bien : 159 000
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49
Loyer prédit : 21.27€/m²/mois
Fourchette : 17.04€ - 26.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1042€/mois
Loyer annuel estimé : 12506€/an
Fourchette totale : 835€ - 1301€/mois
Fourchette annuelle : 10019€ - 15611€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :827,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :49,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 876,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 105,41
Coût de l'assurance :14 717,50
Taxe foncière : 1 250,63€/an
Soit par mois : 104,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 220,00€/mois
Soit par an : 2 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 042,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 200,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine (placards, électroménager) et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000(898 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 042 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 506 €/an
Calcul : 1 042 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 200 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 589 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 251 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 640 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 025
Revenus locatifs : +12 506
Charges déductibles : -54 025
Résultat foncier Année 1 : -41 519(Déficit de 41 519 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 119
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 025 €/an
Revenus locatifs : +12 506
Charges déductibles : -10 025
Résultat foncier Années 2+ : 2 481 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20118.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 50654 0315 551-41 52421 400 €20 124 €20 124 €
212 7569 8825 4032 874--17 250 €
313 0129 7285 2493 283--13 967 €
413 2729 5705 0903 702--10 264 €
513 5379 4054 9264 132--6 132 €
613 8089 2354 7564 572--1 560 €
714 0849 0604 5815 024---
814 3668 8784 3995 487---
914 6538 6914 2115 962---
1014 9468 4974 0176 449---
1115 2458 2963 8176 949---
1215 5508 0893 6097 461---
1315 8617 8743 3957 987---
1416 1787 6533 1738 526---
1516 5027 4232 9449 078---
1616 8327 1862 7079 646---
1717 1686 9412 46210 227---
1817 5126 6882 20910 824---
1917 8626 4261 94711 436---
2018 2196 1551 67612 064---
2118 5845 8751 39612 709---
2218 9555 5861 10613 370---
2319 3345 28680714 048---
2419 7214 97749714 744---
2520 1164 65717715 459---
TOTAL400 581236 08980 105164 49221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 492
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 506 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 626 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 626-6 420+9 046
2+2 6260+2 626
3+2 6260+2 626
4+2 6260+2 626
5+2 6260+2 626
6+2 6260+2 626
7+2 626+1 039+1 587
8+2 626+1 646+980
9+2 626+1 789+837
10+2 626+1 935+691
11+2 626+2 085+541
12+2 626+2 238+388
13+2 626+2 396+230
14+2 626+2 558+68
15+2 626+2 724-98
16+2 626+2 894-268
17+2 626+3 068-442
18+2 626+3 247-621
19+2 626+3 431-805
20+2 626+3 619-993
21+2 626+3 813-1 187
22+2 626+4 011-1 385
23+2 626+4 214-1 588
24+2 626+4 423-1 797
25+2 626+4 638-2 012
Total+65 650+49 348+16 302
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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