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Appartement à vendre

VilleLannemezan (65)
Surface68.71m²
Coût Total108 195€
Loyer Annuel6 301€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 68.71 m²
Prix au m² : 720,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 8,4 m²), Salle à manger (total 15,81 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 balcons, TV par câble, Non meublé

C'est à Lannemezan, en face du parc naturel de la Plantade que se trouve cet appartement de 68 m² au 3ème étage d'un petit immeuble et à proximité des commerces. L'appartement se compose d'une entrée, d'une cuisine de 9.42 m², d'un toilette, d'une salle à manger de 15.81 m², d'un salon de 8.40 m² de 2 chambres de 11.69 et 10.13 m², d'une salle de bain de 3.59 m² et d'un couloir de 5.37 m². Il est possible de faire une belle pièce de vie en cassant la cloison qui sépare le couloir du salon et de la salle à manger. Les menuiseries bois sont anciennes et améliorées d'un sur vitrage. Les charges de copropriétés sont de 310 € tous les 6 mois. A voir rapidement!! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lannemezan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65300
Coordonnées : 43.138765, 0.387580
Total : 108 195€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 54 735€
Valeur du bien : 104 235€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.71m²
Loyer prédit : 7.64€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 525€/mois
Loyer annuel estimé : 6301€/an
Fourchette totale : 424€ - 650€/mois
Fourchette annuelle : 5089€ - 7803€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :985,51 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :67 714 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-18 214€ (-26.9%)
Marge achat-revente :-40 481€ (-59.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 195€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,28€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 586,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 822,61€
Coût de l'assurance :12 983,40€
Taxe foncière : 630,14€/an
Soit par mois : 52,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 51,67€/mois
Soit par an : 620,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 525,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 361 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68.71 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23.82 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 735 €(797 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 585€
    Parquet flottant: 23.82 m² × 75€/m² = 1785€, Main d'œuvre: 15€ = 1800€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Couloir:150€
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lannemezan (zone rurale, coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 301 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 195 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 630 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 735 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 276 €
Revenus locatifs : +6 301 €
Charges déductibles : -60 276 €
Résultat foncier Année 1 : -53 975 €(Déficit de 53 975 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 575 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 541 €/an
Revenus locatifs : +6 301 €
Charges déductibles : -5 541 €
Résultat foncier Années 2+ : 760 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32574.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 301 €60 280 €3 775 €-53 978 €21 400 €32 578 €32 578 €
26 427 €5 446 €3 677 €981 €--31 597 €
36 556 €5 344 €3 575 €1 212 €--30 385 €
46 687 €5 238 €3 469 €1 449 €--28 936 €
56 821 €5 129 €3 359 €1 692 €--27 244 €
66 957 €5 016 €3 246 €1 942 €--25 303 €
77 096 €4 898 €3 129 €2 198 €--23 104 €
87 238 €4 776 €3 007 €2 462 €--20 642 €
97 383 €4 650 €2 881 €2 733 €--17 909 €
107 531 €4 520 €2 750 €3 011 €--14 898 €
117 681 €4 384 €2 615 €3 297 €--11 601 €
127 835 €4 244 €2 475 €3 591 €---
137 992 €4 099 €2 330 €3 893 €---
148 152 €3 949 €2 179 €4 203 €---
158 315 €3 793 €2 023 €4 522 €---
168 481 €3 632 €1 862 €4 849 €---
178 651 €3 465 €1 695 €5 186 €---
188 824 €3 291 €1 522 €5 532 €---
199 000 €3 112 €1 343 €5 888 €---
209 180 €2 926 €1 157 €6 254 €---
219 364 €2 734 €964 €6 630 €---
229 551 €2 534 €765 €7 016 €---
239 742 €2 328 €558 €7 414 €---
249 937 €2 114 €345 €7 823 €---
2510 135 €1 893 €123 €8 243 €---
TOTAL201 837 €153 796 €54 823 €48 041 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 301 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 323 €-6 420 €+7 743 €
2+1 323 €0 €+1 323 €
3+1 323 €0 €+1 323 €
4+1 323 €0 €+1 323 €
5+1 323 €0 €+1 323 €
6+1 323 €0 €+1 323 €
7+1 323 €0 €+1 323 €
8+1 323 €0 €+1 323 €
9+1 323 €0 €+1 323 €
10+1 323 €0 €+1 323 €
11+1 323 €0 €+1 323 €
12+1 323 €+1 077 €+246 €
13+1 323 €+1 168 €+155 €
14+1 323 €+1 261 €+62 €
15+1 323 €+1 356 €-33 €
16+1 323 €+1 455 €-132 €
17+1 323 €+1 556 €-233 €
18+1 323 €+1 660 €-337 €
19+1 323 €+1 766 €-443 €
20+1 323 €+1 876 €-553 €
21+1 323 €+1 989 €-666 €
22+1 323 €+2 105 €-782 €
23+1 323 €+2 224 €-901 €
24+1 323 €+2 347 €-1 024 €
25+1 323 €+2 473 €-1 150 €
Total+33 075 €+17 893 €+15 182 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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