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Appartement à vendre

VilleBourg-Saint-Andéol (07)
Surface66m²
Coût Total100 000€
Loyer Annuel6 705€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 136,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, 2 balcons, calme, Interphone, Non meublé

Au cœur d'une résidence sécurisée, découvrez cet appartement de type 3 situé au 2 € étage, actuellement loué 460 euros/mois. Il comprend : Une pièce de vie avec un premier balcon Une cuisine séparée Deux chambres spacieuses Deux grands placards intégrés dans le couloir Une salle de bain WC Un second balcon Une cave Une place de parking.

Le chauffage est au gaz. Secteur calme et proche commodités.

Cette annonce référence 304154 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier EMILIE BOUDRANDI (EI) immatriculé au RSAC de LACHAPELLE-SOUS-AUBENAS (07200) sous le numéro 95225881200017.

Prix du bien : 75 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 3 Charges prévisionnelles annuelles : 671,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/06/2025 Score DPE : 172 kWhEP/m²/an Score GES : 37 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1117.00 euros et 1511.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Bourg-Saint-Andéol
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07700
Coordonnées : 44.369531, 4.616739
Total : 100 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 19 000€
Valeur du bien : 94 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 559€/mois
Loyer annuel estimé : 6705€/an
Fourchette totale : 456€ - 684€/mois
Fourchette annuelle : 5477€ - 8208€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 123,55 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :74 154 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+846€ (+1.1%)
Marge achat-revente :-25 846€ (-34.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 524,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 582,94€
Coût de l'assurance :8 750,00€
Taxe foncière : 670,49€/an
Soit par mois : 55,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,92€/mois
Soit par an : 671,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 558,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau existant
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 000 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 500€
    Peinture murs cuisine: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Robinetterie: 1 robinet × 200€ = 200€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Peinture murs salle de bain: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Robinetterie: 1 robinet × 300€ = 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 300€/chambre = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-Saint-Andéol (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 559 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 705 €/an
Calcul : 559 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 357 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 670 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 048 €
Revenus locatifs : +6 705 €
Charges déductibles : -24 048 €
Résultat foncier Année 1 : -17 343 €(Déficit de 17 343 €)
Imputable sur revenu global : 17 343 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 048 €/an
Revenus locatifs : +6 705 €
Charges déductibles : -5 048 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 657 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 705 €24 052 €3 360 €-17 347 €17 347 €--
26 839 €4 962 €3 271 €1 877 €---
36 976 €4 870 €3 178 €2 106 €---
47 115 €4 775 €3 083 €2 341 €---
57 258 €4 676 €2 984 €2 582 €---
67 403 €4 574 €2 882 €2 829 €---
77 551 €4 468 €2 776 €3 083 €---
87 702 €4 358 €2 667 €3 343 €---
97 856 €4 245 €2 554 €3 611 €---
108 013 €4 128 €2 437 €3 885 €---
118 173 €4 007 €2 316 €4 166 €---
128 337 €3 882 €2 190 €4 455 €---
138 503 €3 752 €2 061 €4 751 €---
148 673 €3 618 €1 927 €5 055 €---
158 847 €3 479 €1 788 €5 367 €---
169 024 €3 336 €1 644 €5 688 €---
179 204 €3 187 €1 496 €6 017 €---
189 388 €3 034 €1 342 €6 355 €---
199 576 €2 875 €1 183 €6 701 €---
209 768 €2 711 €1 019 €7 057 €---
219 963 €2 541 €849 €7 422 €---
2210 162 €2 365 €673 €7 798 €---
2310 366 €2 183 €491 €8 183 €---
2410 573 €1 994 €303 €8 579 €---
2510 784 €1 800 €108 €8 985 €---
TOTAL214 759 €109 871 €48 583 €104 887 €17 347 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 204 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 887 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 705 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 408 €-5 204 €+6 612 €
2+1 408 €+563 €+845 €
3+1 408 €+632 €+776 €
4+1 408 €+702 €+706 €
5+1 408 €+775 €+633 €
6+1 408 €+849 €+559 €
7+1 408 €+925 €+483 €
8+1 408 €+1 003 €+405 €
9+1 408 €+1 083 €+325 €
10+1 408 €+1 165 €+243 €
11+1 408 €+1 250 €+158 €
12+1 408 €+1 336 €+72 €
13+1 408 €+1 425 €-17 €
14+1 408 €+1 517 €-109 €
15+1 408 €+1 610 €-202 €
16+1 408 €+1 706 €-298 €
17+1 408 €+1 805 €-397 €
18+1 408 €+1 906 €-498 €
19+1 408 €+2 010 €-602 €
20+1 408 €+2 117 €-709 €
21+1 408 €+2 227 €-819 €
22+1 408 €+2 339 €-931 €
23+1 408 €+2 455 €-1 047 €
24+1 408 €+2 574 €-1 166 €
25+1 408 €+2 695 €-1 287 €
Total+35 200 €+31 466 €+3 734 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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