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Appartement à vendre

VilleCastelnaudary (11)
Surface135
Coût Total259 860
Loyer Annuel13 478
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-334
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 120 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 888,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Au cœur de Castelnaudary, découvrez ce magnifique appartement T4 de 135 m², situé au deuxième et dernier étage d'une petite copropriété pleine de charme. Entièrement rénové avec des matériaux de qualité, il allie le cachet de l'ancien au confort d'aujourd'hui. Dès l'entrée, vous serez séduit par ses volumes généreux et sa belle luminosité. L'appartement offre une cuisine indépendante, un spacieux salon, une agréable salle à manger propice aux moments de convivialité ainsi que trois grandes chambres, idéales pour accueillir une famille ou aménager un espace de télétravail. Un grenier privatif de belle superficie vient compléter ce bien et constitue un véritable atout, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement ou un important espace de stockage. Bénéficiant d'un emplacement privilégié en plein centre-ville, à proximité immédiate des commerces, des établissements scolaires et de l'ensemble des services, cet appartement séduira aussi bien les acquéreurs en quête d'une résidence principale que les investisseurs à la recherche d'un bien de caractère. Une opportunité rare à découvrir rapidement.

Ville : Castelnaudary
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11400
Coordonnées : 43.331204, 1.959388
Total : 259 860
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 130 260
Valeur du bien : 250 260
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 8.32€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1123€/mois
Loyer annuel estimé : 13478€/an
Fourchette totale : 890€ - 1418€/mois
Fourchette annuelle : 10679€ - 17011€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 253,07 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :169 164
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-49 164 (-29.1%)
Marge achat-revente :-90 696€ (-53.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 280,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :64,97€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 345,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 172,79
Coût de l'assurance :19 489,50
Taxe foncière : 1 347,82€/an
Soit par mois : 112,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 123,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 457,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-334,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :130 260(965 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€ = 1 500€, Total: 11 500€
  • Menuiseries:26 700
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 900€ = 12 600€, Main d'œuvre: 1 500€ = 1 500€, Total: 12 600€
  • Eau chaude:9 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 500€ = 500€, Total: 4 500€
  • Cuisine:41 000
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 2 000€, Total: 18 000€
  • Salle de bain:26 000
    Rénovation complète salle de bain: 10 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€, Total: 12 000€
  • Chambres:2 460
    Peinture chambres: 36 m² × 30€ = 1 080€, Main d'œuvre: 300€, Total: 1 080€
  • Salon:1 400
    Peinture salon: 20 m² × 30€ = 600€, Main d'œuvre: 200€, Total: 600€
  • Salle à manger:700
    Peinture salle à manger: 10 m² × 30€ = 300€, Main d'œuvre: 100€, Total: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnaudary (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 123 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 478 €/an
Calcul : 1 123 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 594 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 860 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 348 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 130 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 140 981
Revenus locatifs : +13 478
Charges déductibles : -140 981
Résultat foncier Année 1 : -127 503(Déficit de 127 503 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 106 103
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 721 €/an
Revenus locatifs : +13 478
Charges déductibles : -10 721
Résultat foncier Années 2+ : 2 757 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 106103.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 478140 9908 602-127 51121 400 €106 111 €106 111 €
213 74810 5008 3723 248--102 863 €
314 02310 2628 1343 761--99 102 €
414 30310 0167 8894 287--94 815 €
514 5899 7627 6344 827--89 988 €
614 8819 4997 3725 382--84 606 €
715 1799 2277 1005 951--78 654 €
815 4828 9466 8196 536--72 118 €
915 7928 6556 5287 136--64 982 €
1016 1088 3556 2287 753--57 229 €
1116 4308 0445 9178 386--48 844 €
1216 7587 7235 5969 035---
1317 0947 3915 2639 703---
1417 4357 0474 92010 388---
1517 7846 6924 56511 092---
1618 1406 3254 19711 815---
1718 5035 9453 81712 558---
1818 8735 5523 42513 321---
1919 2505 1463 01914 104---
2019 6354 7262 59914 909---
2120 0284 2922 16515 736---
2220 4283 8431 71616 585---
2320 8373 3791 25117 458---
2421 2542 89977118 355---
2521 6792 40327519 276---
TOTAL431 709307 618124 173124 09221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 092
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 830-6 420+9 250
2+2 8300+2 830
3+2 8300+2 830
4+2 8300+2 830
5+2 8300+2 830
6+2 8300+2 830
7+2 8300+2 830
8+2 8300+2 830
9+2 8300+2 830
10+2 8300+2 830
11+2 8300+2 830
12+2 830+2 711+119
13+2 830+2 911-81
14+2 830+3 116-286
15+2 830+3 328-498
16+2 830+3 545-715
17+2 830+3 767-937
18+2 830+3 996-1 166
19+2 830+4 231-1 401
20+2 830+4 473-1 643
21+2 830+4 721-1 891
22+2 830+4 976-2 146
23+2 830+5 237-2 407
24+2 830+5 506-2 676
25+2 830+5 783-2 953
Total+70 750+51 881+18 869
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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