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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCastelnaudary (11)
Surface135m²
Coût Total259 860€
Loyer Annuel13 478€
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-334€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 120 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 888,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Au cœur de Castelnaudary, découvrez ce magnifique appartement T4 de 135 m², situé au deuxième et dernier étage d'une petite copropriété pleine de charme. Entièrement rénové avec des matériaux de qualité, il allie le cachet de l'ancien au confort d'aujourd'hui. Dès l'entrée, vous serez séduit par ses volumes généreux et sa belle luminosité. L'appartement offre une cuisine indépendante, un spacieux salon, une agréable salle à manger propice aux moments de convivialité ainsi que trois grandes chambres, idéales pour accueillir une famille ou aménager un espace de télétravail. Un grenier privatif de belle superficie vient compléter ce bien et constitue un véritable atout, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement ou un important espace de stockage. Bénéficiant d'un emplacement privilégié en plein centre-ville, à proximité immédiate des commerces, des établissements scolaires et de l'ensemble des services, cet appartement séduira aussi bien les acquéreurs en quête d'une résidence principale que les investisseurs à la recherche d'un bien de caractère. Une opportunité rare à découvrir rapidement.

Ville : Castelnaudary
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11400
Coordonnées : 43.331204, 1.959388
Total : 259 860€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 130 260€
Valeur du bien : 250 260€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 8.32€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1123€/mois
Loyer annuel estimé : 13478€/an
Fourchette totale : 890€ - 1418€/mois
Fourchette annuelle : 10679€ - 17011€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 253,07 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :169 164 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-49 164€ (-29.1%)
Marge achat-revente :-90 696€ (-53.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 280,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :64,97€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 345,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 172,79€
Coût de l'assurance :19 489,50€
Taxe foncière : 1 347,82€/an
Soit par mois : 112,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 123,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 457,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-334,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :130 260 €(965 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€ = 1 500€, Total: 11 500€
  • Menuiseries:26 700€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 900€ = 12 600€, Main d'œuvre: 1 500€ = 1 500€, Total: 12 600€
  • Eau chaude:9 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 500€ = 500€, Total: 4 500€
  • Cuisine:41 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 2 000€, Total: 18 000€
  • Salle de bain:26 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€, Total: 12 000€
  • Chambres:2 460€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€ = 1 080€, Main d'œuvre: 300€, Total: 1 080€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 30€ = 600€, Main d'œuvre: 200€, Total: 600€
  • Salle à manger:700€
    Peinture salle à manger: 10 m² × 30€ = 300€, Main d'œuvre: 100€, Total: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnaudary (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 123 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 478 €/an
Calcul : 1 123 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 594 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 860 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 348 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 130 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 140 981 €
Revenus locatifs : +13 478 €
Charges déductibles : -140 981 €
Résultat foncier Année 1 : -127 503 €(Déficit de 127 503 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 106 103 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 721 €/an
Revenus locatifs : +13 478 €
Charges déductibles : -10 721 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 757 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 106103.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 478 €140 990 €8 602 €-127 511 €21 400 €106 111 €106 111 €
213 748 €10 500 €8 372 €3 248 €--102 863 €
314 023 €10 262 €8 134 €3 761 €--99 102 €
414 303 €10 016 €7 889 €4 287 €--94 815 €
514 589 €9 762 €7 634 €4 827 €--89 988 €
614 881 €9 499 €7 372 €5 382 €--84 606 €
715 179 €9 227 €7 100 €5 951 €--78 654 €
815 482 €8 946 €6 819 €6 536 €--72 118 €
915 792 €8 655 €6 528 €7 136 €--64 982 €
1016 108 €8 355 €6 228 €7 753 €--57 229 €
1116 430 €8 044 €5 917 €8 386 €--48 844 €
1216 758 €7 723 €5 596 €9 035 €---
1317 094 €7 391 €5 263 €9 703 €---
1417 435 €7 047 €4 920 €10 388 €---
1517 784 €6 692 €4 565 €11 092 €---
1618 140 €6 325 €4 197 €11 815 €---
1718 503 €5 945 €3 817 €12 558 €---
1818 873 €5 552 €3 425 €13 321 €---
1919 250 €5 146 €3 019 €14 104 €---
2019 635 €4 726 €2 599 €14 909 €---
2120 028 €4 292 €2 165 €15 736 €---
2220 428 €3 843 €1 716 €16 585 €---
2320 837 €3 379 €1 251 €17 458 €---
2421 254 €2 899 €771 €18 355 €---
2521 679 €2 403 €275 €19 276 €---
TOTAL431 709 €307 618 €124 173 €124 092 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 830 €-6 420 €+9 250 €
2+2 830 €0 €+2 830 €
3+2 830 €0 €+2 830 €
4+2 830 €0 €+2 830 €
5+2 830 €0 €+2 830 €
6+2 830 €0 €+2 830 €
7+2 830 €0 €+2 830 €
8+2 830 €0 €+2 830 €
9+2 830 €0 €+2 830 €
10+2 830 €0 €+2 830 €
11+2 830 €0 €+2 830 €
12+2 830 €+2 711 €+119 €
13+2 830 €+2 911 €-81 €
14+2 830 €+3 116 €-286 €
15+2 830 €+3 328 €-498 €
16+2 830 €+3 545 €-715 €
17+2 830 €+3 767 €-937 €
18+2 830 €+3 996 €-1 166 €
19+2 830 €+4 231 €-1 401 €
20+2 830 €+4 473 €-1 643 €
21+2 830 €+4 721 €-1 891 €
22+2 830 €+4 976 €-2 146 €
23+2 830 €+5 237 €-2 407 €
24+2 830 €+5 506 €-2 676 €
25+2 830 €+5 783 €-2 953 €
Total+70 750 €+51 881 €+18 869 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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