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Détails du bien

VilleBelfort (90)
Surface55m²
Coût Total73 870€
Loyer Annuel6 039€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 709,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 8, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement de 55 m2 au 2ème Etage à rafraichir. Il comprend 1 cuisine équipée, 2 chambres, 1 salon/séjour, 1 salle d'eau et un toilette séparé. Un beau placard avec portes vous accueille dans l'entrée ainsi qu'un autre placard qui n'attend plus que votre stockage quotidien. Le salon ouvre sur un balcon de belle taille. 1 cave complète le bien.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 90 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2000 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 39 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Anne BERNET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Belfort sous le numéro 922 377 692

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Total : 73 870€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 31 750€
Valeur du bien : 70 750€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 503€/mois
Loyer annuel estimé : 6039€/an
Fourchette totale : 392€ - 646€/mois
Fourchette annuelle : 4704€ - 7754€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 143,57 €/m²
Basé sur :158 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 896 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :-23 896€ (-38.0%)
Marge achat-revente :-10 974€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :360,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 382,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 358,43€
Coût de l'assurance :6 463,63€
Taxe foncière : 603,94€/an
Soit par mois : 50,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 503,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 277 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées, besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure visible sur les murs et le mobilier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 750 €(577 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 503 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 039 €/an
Calcul : 503 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 384 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 870 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 259 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 604 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 997 €
Revenus locatifs : +6 039 €
Charges déductibles : -36 997 €
Résultat foncier Année 1 : -30 957 €(Déficit de 30 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 557 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 247 €/an
Revenus locatifs : +6 039 €
Charges déductibles : -5 247 €
Résultat foncier Années 2+ : 793 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9557.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 039 €36 999 €2 387 €-30 960 €21 400 €9 560 €9 560 €
26 160 €5 185 €2 322 €976 €--8 584 €
36 283 €5 118 €2 256 €1 165 €--7 419 €
46 409 €5 049 €2 187 €1 360 €--6 059 €
56 537 €4 978 €2 116 €1 559 €--4 500 €
66 668 €4 905 €2 042 €1 763 €--2 736 €
76 801 €4 829 €1 966 €1 973 €--764 €
86 937 €4 750 €1 888 €2 187 €---
97 076 €4 669 €1 807 €2 407 €---
107 218 €4 585 €1 723 €2 632 €---
117 362 €4 499 €1 636 €2 863 €---
127 509 €4 410 €1 547 €3 100 €---
137 659 €4 317 €1 455 €3 342 €---
147 813 €4 222 €1 359 €3 591 €---
157 969 €4 123 €1 261 €3 846 €---
168 128 €4 021 €1 159 €4 107 €---
178 291 €3 916 €1 054 €4 375 €---
188 457 €3 807 €945 €4 649 €---
198 626 €3 695 €833 €4 931 €---
208 798 €3 579 €716 €5 219 €---
218 974 €3 459 €597 €5 515 €---
229 154 €3 335 €473 €5 819 €---
239 337 €3 207 €345 €6 130 €---
249 523 €3 075 €212 €6 449 €---
259 714 €2 938 €76 €6 776 €---
TOTAL193 443 €137 670 €34 358 €55 772 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 772 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 268 €-6 420 €+7 688 €
2+1 268 €0 €+1 268 €
3+1 268 €0 €+1 268 €
4+1 268 €0 €+1 268 €
5+1 268 €0 €+1 268 €
6+1 268 €0 €+1 268 €
7+1 268 €0 €+1 268 €
8+1 268 €+427 €+841 €
9+1 268 €+722 €+546 €
10+1 268 €+790 €+478 €
11+1 268 €+859 €+409 €
12+1 268 €+930 €+338 €
13+1 268 €+1 003 €+265 €
14+1 268 €+1 077 €+191 €
15+1 268 €+1 154 €+114 €
16+1 268 €+1 232 €+36 €
17+1 268 €+1 312 €-44 €
18+1 268 €+1 395 €-127 €
19+1 268 €+1 479 €-211 €
20+1 268 €+1 566 €-298 €
21+1 268 €+1 655 €-387 €
22+1 268 €+1 746 €-478 €
23+1 268 €+1 839 €-571 €
24+1 268 €+1 935 €-667 €
25+1 268 €+2 033 €-765 €
Total+31 700 €+16 732 €+14 968 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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