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Appartement à vendre

VilleProvins (77)
Surface39
Coût Total106 470
Loyer Annuel6 625
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-69
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 897,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, Digicode, Non meublé

Situé au cœur de Gouaix, venez découvrir cet appartement entièrement refait à neuf, vendu loué avec un loyer mensuel de 470 euros hors charges avec un début de bail au 01/06/2024 pour une durée de 3 ans.

Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux ouvrant sur un grand balcon, d'une cuisine indépendante, d'une chambre spacieuse et d'une salle d'eau moderne.

Rénové avec soin, l'appartement ne nécessite aucun travaux et offre un excellent potentiel locatif.

Atout investisseur : locataire en place – revenu locatif immédiat. État : entièrement refait à neuf Localisation : Gouaix (77114) Loyer actuel : 470 euros/mois hors charges

Une belle opportunité pour un investissement locatif clé en main, alliant rentabilité et tranquillité. Votre agent commercial Orpi Agence du Provinois sur place EI - Camille RODRIGUES BAETA Inscrit au RSAC de MELUN 920 939 642 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence agence : 435

Ville : Provins
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77160
Coordonnées : 48.560480, 3.299932
Total : 106 470
Prix d'acquisition : 74 000
Travaux : 26 550
Valeur du bien : 100 550
Frais de notaire : 5 920
Coût estimé : 5 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.86€ - 16.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6625€/an
Fourchette totale : 462€ - 659€/mois
Fourchette annuelle : 5548€ - 7911€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 055,56 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 167
Prix d'achat :74 000
Décote à l'achat :-6 167 (-7.7%)
Marge achat-revente :-26 303€ (-32.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 470
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 565,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 948,55
Coût de l'assurance :9 316,12
Taxe foncière : 662,51€/an
Soit par mois : 55,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 620,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, et rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des installations de plomberie et électricité, rafraîchissement des finitions si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 550(681 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Provins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 625 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 711 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 470 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 297
Revenus locatifs : +6 625
Charges déductibles : -31 297
Résultat foncier Année 1 : -24 672(Déficit de 24 672 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 272
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 747 €/an
Revenus locatifs : +6 625
Charges déductibles : -4 747
Résultat foncier Années 2+ : 1 878 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3271.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 62531 3003 715-24 67521 400 €3 275 €3 275 €
26 7584 6533 6182 104--1 171 €
36 8934 5533 5182 340---
47 0314 4493 4142 582---
57 1714 3413 3062 830---
67 3154 2293 1943 085---
77 4614 1143 0793 347---
87 6103 9942 9593 616---
97 7623 8702 8353 892---
107 9183 7412 7064 176---
118 0763 6082 5734 468---
128 2373 4702 4354 767---
138 4023 3282 2925 075---
148 5703 1802 1445 391---
158 7423 0261 9915 715---
168 9172 8681 8326 049---
179 0952 7031 6686 392---
189 2772 5331 4986 744---
199 4622 3561 3217 106---
209 6522 1731 1387 478---
219 8451 9849497 860---
2210 0411 7887538 254---
2310 2421 5855508 658---
2410 4471 3743399 073---
2510 6561 1561219 500---
TOTAL212 204106 37753 949105 82721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 827
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 391 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 391-6 420+7 811
2+1 3910+1 391
3+1 391+351+1 040
4+1 391+775+616
5+1 391+849+542
6+1 391+926+465
7+1 391+1 004+387
8+1 391+1 085+306
9+1 391+1 168+223
10+1 391+1 253+138
11+1 391+1 340+51
12+1 391+1 430-39
13+1 391+1 522-131
14+1 391+1 617-226
15+1 391+1 715-324
16+1 391+1 815-424
17+1 391+1 918-527
18+1 391+2 023-632
19+1 391+2 132-741
20+1 391+2 243-852
21+1 391+2 358-967
22+1 391+2 476-1 085
23+1 391+2 597-1 206
24+1 391+2 722-1 331
25+1 391+2 850-1 459
Total+34 775+31 748+3 027
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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