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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Nazaire-les-Eymes (38)
Surface183m²
Coût Total421 800€
Loyer Annuel31 426€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 390 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 2 131,15 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, Salon (total 57 m²), 4 chambres, 1 place de parking, Jardin

ST NAZAIRE LES EYMES - Dans une petite copropriété de 8 logements, à proximité des écoles, au rez de chaussée, vaste appartement T6 en duplex de 183 m² avec jardin de 130 m² environ. Il comprend une cuisine, une salle à manger, un salon, une buanderie, une cave et un wc. A l'étage, 4 chambres dont une avec salle d'eau, une salle de bain avec douche et baignoire et un wc. Chaudière gaz neuve. Stationnement privé pour la copropriété. A voir très vite avec Fabienne Mestrallet - (4.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 14 lots - dont 8 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2649.00 euros.

Ville : Saint-Nazaire-les-Eymes
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38330
Coordonnées : 45.263180, 5.846277
Total : 421 800€
Prix d'acquisition : 390 000€
Travaux : 600€
Valeur du bien : 390 600€
Frais de notaire : 31 200€
Coût estimé : 31 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 14.31€/m²/mois
Fourchette : 11.37€ - 18.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 2619€/mois
Loyer annuel estimé : 31426€/an
Fourchette totale : 2081€ - 3296€/mois
Fourchette annuelle : 24967€ - 39556€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 061,8 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :743 309 €
Prix d'achat :390 000 €
Décote à l'achat :-353 309€ (-47.5%)
Marge achat-revente :321 509€ (43.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :421 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 077,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :105,45€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 183,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :201 555,01€
Coût de l'assurance :31 635,00€
Taxe foncière : 3 142,60€/an
Soit par mois : 261,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 220,75€/mois
Soit par an : 2 649,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 618,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 665,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et joints de la salle de bain
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - amélioration esthétique nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - amélioration esthétique nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 83 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :600 €(3 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 426 €/an
Calcul : 2 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 421 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 265 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 143 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 649 €/an
Calcul : 221 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 606 €
Revenus locatifs : +31 426 €
Charges déductibles : -21 606 €
Résultat foncier Année 1 : 9 820 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 006 €/an
Revenus locatifs : +31 426 €
Charges déductibles : -21 006 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 420 €/an
Prix d'achat du bien : 390 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 253 500 €(65% de 390 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 218 €/an
Calcul : 253 500 € × 3,636% = 9 218 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 426 €21 620 €13 963 €9 806 €---
232 054 €20 647 €13 590 €11 408 €---
332 696 €20 261 €13 204 €12 435 €---
433 349 €19 862 €12 805 €13 488 €---
534 016 €19 449 €12 392 €14 567 €---
634 697 €19 022 €11 965 €15 674 €---
735 391 €18 581 €11 524 €16 810 €---
836 099 €18 125 €11 068 €17 974 €---
936 821 €17 653 €10 596 €19 167 €---
1037 557 €17 165 €10 108 €20 391 €---
1138 308 €16 661 €9 604 €21 647 €---
1239 074 €16 140 €9 083 €22 935 €---
1339 856 €15 600 €8 543 €24 255 €---
1440 653 €15 043 €7 986 €25 610 €---
1541 466 €14 466 €7 409 €27 000 €---
1642 295 €13 870 €6 813 €28 425 €---
1743 141 €13 253 €6 196 €29 888 €---
1844 004 €12 616 €5 559 €31 388 €---
1944 884 €11 957 €4 900 €32 927 €---
2045 782 €11 275 €4 218 €34 506 €---
2146 697 €10 571 €3 514 €36 127 €---
2247 631 €9 842 €2 785 €37 789 €---
2348 584 €9 088 €2 031 €39 496 €---
2449 556 €8 309 €1 252 €41 246 €---
2550 547 €7 504 €447 €43 043 €---
TOTAL1 006 583 €378 580 €201 555 €628 003 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 628 003 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 599 €+2 942 €+3 657 €
2+6 599 €+3 422 €+3 177 €
3+6 599 €+3 730 €+2 869 €
4+6 599 €+4 046 €+2 553 €
5+6 599 €+4 370 €+2 229 €
6+6 599 €+4 702 €+1 897 €
7+6 599 €+5 043 €+1 556 €
8+6 599 €+5 392 €+1 207 €
9+6 599 €+5 750 €+849 €
10+6 599 €+6 117 €+482 €
11+6 599 €+6 494 €+105 €
12+6 599 €+6 880 €-281 €
13+6 599 €+7 277 €-678 €
14+6 599 €+7 683 €-1 084 €
15+6 599 €+8 100 €-1 501 €
16+6 599 €+8 528 €-1 929 €
17+6 599 €+8 966 €-2 367 €
18+6 599 €+9 416 €-2 817 €
19+6 599 €+9 878 €-3 279 €
20+6 599 €+10 352 €-3 753 €
21+6 599 €+10 838 €-4 239 €
22+6 599 €+11 337 €-4 738 €
23+6 599 €+11 849 €-5 250 €
24+6 599 €+12 374 €-5 775 €
25+6 599 €+12 913 €-6 314 €
Total+164 975 €+188 401 €+-23 426 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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