Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Villa à vendre

VilleSaint-Marcan (35)
Surface183.1m²
Coût Total343 510€
Loyer Annuel19 714€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-340€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 750 €
Surface : 183.1 m²
Prix au m² : 1 232,93 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

A VENDRE Chez BLOT IMMOBILIER de CANCALE- Maison - VILDÉ LA MARINE: À proximité immédiate du bord de mer et de la baie du Mont-Saint-Michel, découvrez cette maison pleine de charme située sur la commune de Vildé-la-Marine. Offrant de très beaux volumes, elle se compose d'une pièce de vie généreuse, de cinq chambres aux espaces appréciables, d'un ancien four à pain apportant un réel cachet, avec un grand espace de stockage, ainsi que d'un vaste grenier aménageable de 80m² au sol bénéficiant d'une hauteur sous plafond remarquable de 4,70 mètres. Des travaux de rénovation sont à prévoir pour exprimer tout son potentiel. Ce bien dispose de nombreux atouts : un fort potentiel d'aménagement, et une configuration idéale pour concrétiser un projet de résidence familiale ou un investissement locatif sur la côte. Rare sur le secteur, cette demeure unique bénéficie d'un emplacement recherché dans un cadre exceptionnel face à la baie. À découvrir sans tarder ! Les informations sur les risques naturels, miniers, ou technologiques, auxquels ces biens sont exposés, sont disponibles sur le site DPE non requis, pas de système de chauffage Réf: 701-NC Plus d'informations sur notre site Blot Immobilier. * Ce bien vous est présenté par l'agence BLOT IMMOBILIER de PLEUDIHEN-SUR-RANCE - 1 Place de l'église - Au prix de 225 750 euros FAI dont 5% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur. Prix net vendeur : 215 000 euros.

Ville : Saint-Marcan
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35120
Coordonnées : 48.585947, -1.628681
Total : 343 510€
Prix d'acquisition : 225 750€
Travaux : 99 700€
Valeur du bien : 325 450€
Frais de notaire : 18 060€
Coût estimé : 18 060€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183.1m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.12€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1643€/mois
Loyer annuel estimé : 19714€/an
Fourchette totale : 1304€ - 2069€/mois
Fourchette annuelle : 15653€ - 24829€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 140,43 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 813 €
Prix d'achat :225 750 €
Décote à l'achat :+16 937€ (+8.1%)
Marge achat-revente :-134 697€ (-64.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :343 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 681,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :137,40€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 818,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :160 864,21€
Coût de l'assurance :41 221,20€
Taxe foncière : 1 971,42€/an
Soit par mois : 164,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 642,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 982,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-340,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 183.1 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol, remplacement de la moquette usée
Quantité: 35 m² (15 m² + 20 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - espace de vie nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 5 chambres avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
CaveOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Nettoyage complet
Nettoyage et désencombrement de la cave
Quantité: 25 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - cave en désordre nécessite un nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 700 €(545 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 800€
    Isolation combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:33 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 3000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 600€
    Rafraîchissement salon: Peinture 35 m² × 30€/m² = 1050€, Parquet flottant 35 m² × 50€/m² = 1750€, Main d'œuvre: 1000€ = 2800€
  • Salle de bain:22 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ + Carrelage: 2000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:15 000€
    Rénovation complète 5 chambres: 75 m² × 200€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cave:600€
    Nettoyage cave: 25 m² × 24€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Marcan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 714 €/an
Calcul : 1 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 156 €/an
Base de calcul : Emprunt de 343 510 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 649 €/an
Calcul : 137 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 476 €
Revenus locatifs : +19 714 €
Charges déductibles : -114 476 €
Résultat foncier Année 1 : -94 762 €(Déficit de 94 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 73 362 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 776 €/an
Revenus locatifs : +19 714 €
Charges déductibles : -14 776 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 938 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 73361.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 738 €(65% de 225 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 336 €/an
Calcul : 146 738 € × 3,636% = 5 336 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 714 €114 487 €11 166 €-94 773 €21 400 €73 373 €73 373 €
220 108 €14 486 €10 866 €5 623 €--67 750 €
320 511 €14 175 €10 555 €6 336 €--61 414 €
420 921 €13 854 €10 233 €7 067 €--54 347 €
521 339 €13 521 €9 901 €7 818 €--46 529 €
621 766 €13 178 €9 558 €8 588 €--37 941 €
722 201 €12 824 €9 203 €9 378 €--28 564 €
822 645 €12 457 €8 837 €10 188 €--18 376 €
923 098 €12 079 €8 458 €11 020 €--7 356 €
1023 560 €11 687 €8 067 €11 873 €---
1124 031 €11 283 €7 663 €12 749 €---
1224 512 €10 865 €7 245 €13 647 €---
1325 002 €10 433 €6 813 €14 569 €---
1425 502 €9 987 €6 366 €15 516 €---
1526 012 €9 525 €5 905 €16 487 €---
1626 533 €9 049 €5 429 €17 484 €---
1727 063 €8 556 €4 936 €18 507 €---
1827 605 €8 047 €4 427 €19 557 €---
1928 157 €7 521 €3 901 €20 635 €---
2028 720 €6 978 €3 358 €21 742 €---
2129 294 €6 416 €2 796 €22 878 €---
2229 880 €5 836 €2 215 €24 045 €---
2330 478 €5 236 €1 615 €25 242 €---
2431 087 €4 616 €996 €26 471 €---
2531 709 €3 975 €355 €27 734 €---
TOTAL631 451 €351 071 €160 864 €280 380 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 714 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 140 €-6 420 €+10 560 €
2+4 140 €0 €+4 140 €
3+4 140 €0 €+4 140 €
4+4 140 €0 €+4 140 €
5+4 140 €0 €+4 140 €
6+4 140 €0 €+4 140 €
7+4 140 €0 €+4 140 €
8+4 140 €0 €+4 140 €
9+4 140 €0 €+4 140 €
10+4 140 €+1 355 €+2 785 €
11+4 140 €+3 825 €+315 €
12+4 140 €+4 094 €+46 €
13+4 140 €+4 371 €-231 €
14+4 140 €+4 655 €-515 €
15+4 140 €+4 946 €-806 €
16+4 140 €+5 245 €-1 105 €
17+4 140 €+5 552 €-1 412 €
18+4 140 €+5 867 €-1 727 €
19+4 140 €+6 191 €-2 051 €
20+4 140 €+6 523 €-2 383 €
21+4 140 €+6 863 €-2 723 €
22+4 140 €+7 213 €-3 073 €
23+4 140 €+7 573 €-3 433 €
24+4 140 €+7 941 €-3 801 €
25+4 140 €+8 320 €-4 180 €
Total+103 500 €+84 114 €+19 386 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →