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Appartement à vendre

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface68.72m²
Coût Total132 076€
Loyer Annuel8 080€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-365€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 700 €
Surface : 68.72 m²
Prix au m² : 1 087,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, Gardien, Interphone, Non meublé

iad France - Caroline Ditte vous propose: Idéal investissement locatif. Résidence idéalement située, à coté d'un supermarché, de la gare et stations bus ainsi que centre ville. Je vous propose d'investir dans cet appartement situé Parc de la Liane, appartement de 69 m2 environ vendu avec locataire idéale, proximité immédiate du centre ville, écoles, gare, bords de Liane, piste cyclable, plage à 15min à pied. Cet appartement est traversant et lumineux, il est composé d'une entrée, un séjour, cuisine séparée, cagibi, toilettes, balcon, cave, emplacement de parking gratuit en bas de l'immeuble. Locataire fidèle.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 32 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 260 euros par mois (soit 3120 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Caroline Ditte mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Boulogne-sur-Mer sous le numéro 902298702, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.718112, 1.605412
Total : 132 076€
Prix d'acquisition : 74 700€
Travaux : 51 400€
Valeur du bien : 126 100€
Frais de notaire : 5 976€
Coût estimé : 5 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.72m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 673€/mois
Loyer annuel estimé : 8080€/an
Fourchette totale : 541€ - 839€/mois
Fourchette annuelle : 6488€ - 10063€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 578,95 €/m²
Basé sur :141 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 505 €
Prix d'achat :74 700 €
Décote à l'achat :-33 805€ (-31.2%)
Marge achat-revente :-23 571€ (-21.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 076€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :52,83€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 710,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 224,15€
Coût de l'assurance :15 849,12€
Taxe foncière : 807,97€/an
Soit par mois : 67,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 260,00€/mois
Soit par an : 3 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 673,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 037,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-364,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68.72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture des murs
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 400 €(748 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant plomberie, électricité, peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Revêtement sol et peinture: 32 m² × 150€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 673 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 080 €/an
Calcul : 673 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 499 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 076 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 808 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 120 €/an
Calcul : 260 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 461 €
Revenus locatifs : +8 080 €
Charges déductibles : -60 461 €
Résultat foncier Année 1 : -52 381 €(Déficit de 52 381 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 981 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 061 €/an
Revenus locatifs : +8 080 €
Charges déductibles : -9 061 €
Résultat foncier Années 2+ : -981 €/an(Déficit de 981 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30981.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 555 €(65% de 74 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 766 €/an
Calcul : 48 555 € × 3,636% = 1 766 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 080 €60 465 €4 503 €-52 386 €21 400 €30 986 €30 986 €
28 241 €8 947 €4 385 €-705 €705 €-30 986 €
38 406 €8 824 €4 262 €-417 €417 €-30 986 €
48 574 €8 696 €4 134 €-122 €122 €-30 986 €
58 746 €8 565 €4 003 €181 €--30 804 €
68 921 €8 428 €3 866 €492 €--30 312 €
79 099 €8 287 €3 725 €812 €--29 500 €
89 281 €8 141 €3 579 €1 140 €--28 360 €
99 467 €7 990 €3 428 €1 477 €--26 884 €
109 656 €7 834 €3 272 €1 822 €--25 061 €
119 849 €7 672 €3 110 €2 178 €--22 884 €
1210 046 €7 504 €2 942 €2 542 €---
1310 247 €7 330 €2 769 €2 917 €---
1410 452 €7 151 €2 589 €3 301 €---
1510 661 €6 965 €2 403 €3 696 €---
1610 874 €6 773 €2 211 €4 102 €---
1711 092 €6 573 €2 012 €4 518 €---
1811 314 €6 367 €1 805 €4 946 €---
1911 540 €6 154 €1 592 €5 386 €---
2011 771 €5 933 €1 371 €5 837 €---
2112 006 €5 705 €1 143 €6 301 €---
2212 246 €5 468 €906 €6 778 €---
2312 491 €5 223 €661 €7 268 €---
2412 741 €4 970 €408 €7 771 €---
2512 996 €4 707 €146 €8 288 €---
TOTAL258 796 €230 673 €65 224 €28 123 €22 645 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 793 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 28 123 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 697 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 697 €-6 420 €+8 117 €
2+1 697 €-212 €+1 909 €
3+1 697 €-125 €+1 822 €
4+1 697 €-37 €+1 734 €
5+1 697 €0 €+1 697 €
6+1 697 €0 €+1 697 €
7+1 697 €0 €+1 697 €
8+1 697 €0 €+1 697 €
9+1 697 €0 €+1 697 €
10+1 697 €0 €+1 697 €
11+1 697 €0 €+1 697 €
12+1 697 €+763 €+934 €
13+1 697 €+875 €+822 €
14+1 697 €+990 €+707 €
15+1 697 €+1 109 €+588 €
16+1 697 €+1 230 €+467 €
17+1 697 €+1 355 €+342 €
18+1 697 €+1 484 €+213 €
19+1 697 €+1 616 €+81 €
20+1 697 €+1 751 €-54 €
21+1 697 €+1 890 €-193 €
22+1 697 €+2 033 €-336 €
23+1 697 €+2 180 €-483 €
24+1 697 €+2 331 €-634 €
25+1 697 €+2 486 €-789 €
Total+42 425 €+15 302 €+27 123 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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