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Maison 4 pièces 73 m²

VilleLevroux (36)
Surface73m²
Coût Total84 584€
Loyer Annuel5 766€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 800 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 545,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 73 m²

NESTENN vous propose à la vente une maison de 73 m² située à Levroux, sur un terrain de 551 m². Cette maison de plain-pied comprend 4 pièces dont 3 chambres, une cuisine indépendante, un séjour, une salle d'eau et un WC séparé. Le bien nécessite des travaux de rénovation, notamment les fenêtres en bois simple vitrage et les volets métalliques.. La maison est idéalement située à proximité de plusieurs établissements scolaires ainsi que des commodités comme la poste, des pharmacies, un supermarché, un hôpital et un parc. Contactez NESTENN Chabris pour plus d'informations et organiser une visite.

Surface : 73 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/03/2026

Consommation énergie primaire : 450 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Levroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36110
Coordonnées : 46.979420, 1.610598
Total : 84 584€
Prix d'acquisition : 39 800€
Travaux : 41 600€
Valeur du bien : 81 400€
Frais de notaire : 3 184€
Coût estimé : 3 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 6.58€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 8.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 481€/mois
Loyer annuel estimé : 5766€/an
Fourchette totale : 373€ - 620€/mois
Fourchette annuelle : 4472€ - 7436€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :922,99 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 378 €
Prix d'achat :39 800 €
Décote à l'achat :-27 578€ (-40.9%)
Marge achat-revente :-17 206€ (-25.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 584€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :413,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 437,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 341,72€
Coût de l'assurance :7 401,10€
Taxe foncière : 576,63€/an
Soit par mois : 48,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 480,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 485,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - besoin de rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 750€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 750€ = 12 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Revêtement sol et peinture: 36 m² × 150€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 250€
    Revêtement sol et peinture: 15 m² × 150€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Levroux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 481 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 766 €/an
Calcul : 481 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 584 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 577 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 203 €
Revenus locatifs : +5 766 €
Charges déductibles : -45 203 €
Résultat foncier Année 1 : -39 436 €(Déficit de 39 436 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 036 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 603 €/an
Revenus locatifs : +5 766 €
Charges déductibles : -3 603 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18036.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 870 €(65% de 39 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 941 €/an
Calcul : 25 870 € × 3,636% = 941 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 766 €45 205 €2 733 €-39 439 €21 400 €18 039 €18 039 €
25 882 €3 532 €2 659 €2 350 €--15 689 €
35 999 €3 455 €2 583 €2 544 €--13 145 €
46 119 €3 376 €2 504 €2 743 €--10 402 €
56 242 €3 295 €2 422 €2 947 €--7 456 €
66 366 €3 211 €2 338 €3 156 €--4 300 €
76 494 €3 124 €2 251 €3 370 €--930 €
86 624 €3 034 €2 162 €3 590 €---
96 756 €2 941 €2 069 €3 815 €---
106 891 €2 846 €1 973 €4 046 €---
117 029 €2 746 €1 874 €4 283 €---
127 170 €2 644 €1 771 €4 526 €---
137 313 €2 538 €1 666 €4 775 €---
147 459 €2 429 €1 556 €5 030 €---
157 609 €2 316 €1 444 €5 292 €---
167 761 €2 200 €1 327 €5 561 €---
177 916 €2 079 €1 206 €5 837 €---
188 074 €1 955 €1 082 €6 120 €---
198 236 €1 826 €953 €6 410 €---
208 400 €1 693 €820 €6 707 €---
218 568 €1 556 €683 €7 013 €---
228 740 €1 414 €541 €7 326 €---
238 915 €1 267 €395 €7 647 €---
249 093 €1 116 €243 €7 977 €---
259 275 €959 €87 €8 315 €---
TOTAL184 697 €102 759 €39 342 €81 938 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 938 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 766 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 211 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 211 €-6 420 €+7 631 €
2+1 211 €0 €+1 211 €
3+1 211 €0 €+1 211 €
4+1 211 €0 €+1 211 €
5+1 211 €0 €+1 211 €
6+1 211 €0 €+1 211 €
7+1 211 €0 €+1 211 €
8+1 211 €+798 €+413 €
9+1 211 €+1 144 €+67 €
10+1 211 €+1 214 €-3 €
11+1 211 €+1 285 €-74 €
12+1 211 €+1 358 €-147 €
13+1 211 €+1 432 €-221 €
14+1 211 €+1 509 €-298 €
15+1 211 €+1 588 €-377 €
16+1 211 €+1 668 €-457 €
17+1 211 €+1 751 €-540 €
18+1 211 €+1 836 €-625 €
19+1 211 €+1 923 €-712 €
20+1 211 €+2 012 €-801 €
21+1 211 €+2 104 €-893 €
22+1 211 €+2 198 €-987 €
23+1 211 €+2 294 €-1 083 €
24+1 211 €+2 393 €-1 182 €
25+1 211 €+2 495 €-1 284 €
Total+30 275 €+24 581 €+5 694 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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