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Appartement 3 pièces 64 m²

VilleAvignon (84)
Surface64m²
Coût Total135 600€
Loyer Annuel7 742€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 265,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 64 m²

Bel appartement traversant de type 4 de 64.65m² dans une résidence calme, situé au 1er étage.

Il est composé d'un double séjour exposée à l'ouest, (possibilité 3ème chambre), d'une cuisine séparée aménagée, 2 chambres, un WC séparé et une salle d'eau.

Vendu libre d'occupation. Idéal 1er achat ou investissement locatif.

Le + : 2 balcons + cave.

Mandat n° 6209. prix : 81 000€. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 64 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 18 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/08/2021

Consommation énergie primaire : 252 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 470 € et 2 000 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.928920, 4.821258
Total : 135 600€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 48 120€
Valeur du bien : 129 120€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7742€/an
Fourchette totale : 493€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 5915€ - 10133€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 320 €/m²
Basé sur :141 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 480 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-3 480€ (-4.1%)
Marge achat-revente :-51 120€ (-60.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :40,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 718,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 617,58€
Coût de l'assurance :12 204,00€
Taxe foncière : 774,22€/an
Soit par mois : 64,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 782,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 32 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 120 €(752 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 742 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 660 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 600 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 488 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 042 €
Revenus locatifs : +7 742 €
Charges déductibles : -54 042 €
Résultat foncier Année 1 : -46 300 €(Déficit de 46 300 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 900 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 922 €/an
Revenus locatifs : +7 742 €
Charges déductibles : -5 922 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 820 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24899.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 742 €54 046 €4 664 €-46 304 €21 400 €24 904 €24 904 €
27 897 €5 804 €4 541 €2 093 €--22 811 €
38 055 €5 677 €4 415 €2 378 €--20 433 €
48 216 €5 546 €4 283 €2 670 €--17 763 €
58 380 €5 410 €4 147 €2 971 €--14 792 €
68 548 €5 269 €4 007 €3 279 €--11 513 €
78 719 €5 123 €3 861 €3 596 €--7 917 €
88 893 €4 972 €3 710 €3 921 €--3 996 €
99 071 €4 816 €3 554 €4 255 €---
109 253 €4 654 €3 392 €4 598 €---
119 438 €4 487 €3 224 €4 951 €---
129 626 €4 313 €3 051 €5 313 €---
139 819 €4 134 €2 871 €5 685 €---
1410 015 €3 948 €2 685 €6 068 €---
1510 216 €3 755 €2 493 €6 460 €---
1610 420 €3 556 €2 294 €6 864 €---
1710 628 €3 350 €2 087 €7 279 €---
1810 841 €3 136 €1 874 €7 705 €---
1911 058 €2 915 €1 653 €8 143 €---
2011 279 €2 686 €1 424 €8 593 €---
2111 504 €2 449 €1 186 €9 056 €---
2211 735 €2 203 €941 €9 531 €---
2311 969 €1 949 €687 €10 020 €---
2412 209 €1 686 €424 €10 523 €---
2512 453 €1 414 €151 €11 039 €---
TOTAL247 985 €147 297 €67 618 €100 688 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 688 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 742 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 626 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 626 €-6 420 €+8 046 €
2+1 626 €0 €+1 626 €
3+1 626 €0 €+1 626 €
4+1 626 €0 €+1 626 €
5+1 626 €0 €+1 626 €
6+1 626 €0 €+1 626 €
7+1 626 €0 €+1 626 €
8+1 626 €0 €+1 626 €
9+1 626 €+78 €+1 548 €
10+1 626 €+1 380 €+246 €
11+1 626 €+1 485 €+141 €
12+1 626 €+1 594 €+32 €
13+1 626 €+1 706 €-80 €
14+1 626 €+1 820 €-194 €
15+1 626 €+1 938 €-312 €
16+1 626 €+2 059 €-433 €
17+1 626 €+2 184 €-558 €
18+1 626 €+2 311 €-685 €
19+1 626 €+2 443 €-817 €
20+1 626 €+2 578 €-952 €
21+1 626 €+2 717 €-1 091 €
22+1 626 €+2 859 €-1 233 €
23+1 626 €+3 006 €-1 380 €
24+1 626 €+3 157 €-1 531 €
25+1 626 €+3 312 €-1 686 €
Total+40 650 €+30 206 €+10 444 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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