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Appartement de 5 pièces

VilleBlois (41)
Surface98
Coût Total141 400
Loyer Annuel11 361
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois-206
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 500 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 943,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À Blois, cet appartement de 98 m² a tout pour plaire à ceux qui recherchent de l’espace, de la lumière et un bien déjà bien entretenu. Situé au 3e et dernier étage d’une copropriété avec gardien, il bénéficie d’une exposition Est/Ouest vraiment agréable au quotidien. Vous y trouverez une entrée, un séjour, un salon, une cuisine équipée, un cellier, 3 chambres, un dressing, une salle de bains, un WC et de nombreux rangements. Le balcon attenant au séjour ajoute un vrai plus. Côté confort, une rénovation globale a été réalisée en 2019 : sols, peintures, huisseries et volets. Double vitrage, volets roulants électriques, fibre et chauffage collectif au gaz complètent l’ensemble. Cave incluse. Bus à 5 minutes, commerces et écoles à 10 minutes, gare à 20 minutes. Appartement libre à la vente, proposé à 92 500 €, dans une copropriété de 117 lots avec 3 960 € de charges annuelles incluant le chauffage, l’eau et l’entretien. Visite Virtuelle à 360° disponible ! - http://www.laresidence.fr/bareme-agence-blois?Datemaj=19/07/2026%2000:00:00

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.580892, 1.304557
Total : 141 400
Prix d'acquisition : 92 500
Travaux : 41 500
Valeur du bien : 134 000
Frais de notaire : 7 400
Coût estimé : 7 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 947€/mois
Loyer annuel estimé : 11361€/an
Fourchette totale : 760€ - 1179€/mois
Fourchette annuelle : 9125€ - 14145€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 239,22 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 443
Prix d'achat :92 500
Décote à l'achat :-28 943 (-23.8%)
Marge achat-revente :-19 957€ (-16.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 728,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 441,70
Coût de l'assurance :10 605,00
Taxe foncière : 1 136,15€/an
Soit par mois : 94,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 330,00€/mois
Soit par an : 3 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 946,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 152,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 98 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine moderne mais avec quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 500(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:8 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:11 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 947 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 361 €/an
Calcul : 947 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 400 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 136 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 960 €/an
Calcul : 330 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 626
Revenus locatifs : +11 361
Charges déductibles : -51 626
Résultat foncier Année 1 : -40 265(Déficit de 40 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 865
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 126 €/an
Revenus locatifs : +11 361
Charges déductibles : -10 126
Résultat foncier Années 2+ : 1 235 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18864.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 125(65% de 92 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 186 €/an
Calcul : 60 125 € × 3,636% = 2 186
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 36151 6314 611-40 26921 400 €18 869 €18 869 €
211 58910 0074 4861 582--17 287 €
311 8209 8794 3581 942--15 346 €
412 0579 7464 2262 311--13 035 €
512 2989 6094 0892 689--10 346 €
612 5449 4683 9473 076--7 269 €
712 7959 3213 8013 474--3 796 €
813 0519 1703 6503 881---
913 3129 0143 4934 298---
1013 5788 8523 3324 726---
1113 8508 6853 1655 164---
1214 1278 5132 9935 614---
1314 4098 3352 8146 074---
1414 6978 1502 6306 547---
1514 9917 9602 4407 031---
1615 2917 7632 2437 528---
1715 5977 5602 0398 037---
1815 9097 3501 8298 559---
1916 2277 1321 6129 095---
2016 5526 9081 3879 644---
2116 8836 6761 15510 207---
2217 2206 43691610 784---
2317 5656 18866811 377---
2417 9165 93241111 984---
2518 2745 66714712 607---
TOTAL363 912245 95066 442117 96121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 961
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 361 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 386 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 386-6 420+8 806
2+2 3860+2 386
3+2 3860+2 386
4+2 3860+2 386
5+2 3860+2 386
6+2 3860+2 386
7+2 3860+2 386
8+2 386+26+2 360
9+2 386+1 289+1 097
10+2 386+1 418+968
11+2 386+1 549+837
12+2 386+1 684+702
13+2 386+1 822+564
14+2 386+1 964+422
15+2 386+2 109+277
16+2 386+2 258+128
17+2 386+2 411-25
18+2 386+2 568-182
19+2 386+2 728-342
20+2 386+2 893-507
21+2 386+3 062-676
22+2 386+3 235-849
23+2 386+3 413-1 027
24+2 386+3 595-1 209
25+2 386+3 782-1 396
Total+59 650+35 388+24 262
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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