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Appartement à vendre

VilleProvins (77)
Surface78.09m²
Coût Total179 960€
Loyer Annuel10 263€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 78.09 m²
Prix au m² : 1 600,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée

L'Agence Gautier vous présente cet appartement au RDC, 4 pièces avec une surface habitable de 78m², idéalement situé, toutes commodités accessible à pied (gare SNCF 10 minutes Ligne P Paris EST, commerces, écoles,..).

Le bien est composé d'une entrée, d'une cuisine aménagée et équipée, de 3 chambres, d'une salle de bain, d'un WC. En + : L'appartement dispose d'une cave d'environ 20m².

Bien vendu loué, le loyer est actuellement de 917.95 € CC. Très bon investissement à ne pas manquer ! Fin du bail avril 2027

Taxe foncière 768 € / Charges de copropriété annuelles 1140.20 €

Gestion du dossier assurée par Mike Zgraja, contactez l'Agence Gautier pour plus d'informations Copropriété de 39 lots - dont 20 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 1140.20 euros. Mike ZGRAJA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Provins
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77160
Coordonnées : 48.545189, 3.292878
Total : 179 960€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 44 960€
Valeur du bien : 169 960€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.09m²
Loyer prédit : 10.95€/m²/mois
Fourchette : 9.05€ - 13.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 855€/mois
Loyer annuel estimé : 10263€/an
Fourchette totale : 707€ - 1035€/mois
Fourchette annuelle : 8483€ - 12418€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 586,67 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 903 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :+1 097€ (+0.9%)
Marge achat-revente :-56 057€ (-45.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :902,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :52,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 955,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 896,09€
Coût de l'assurance :15 746,50€
Taxe foncière : 768,00€/an
Soit par mois : 64,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 95,02€/mois
Soit par an : 1 140,20€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 855,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 114,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-259,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 960 €(576 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1 300€ = 10 400€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Eau chaude:4 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6 000€ = 6 000€, Plomberie et électricité: 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2 880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Provins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 263 €/an
Calcul : 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 255 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 960 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 768 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 140 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 753 €
Revenus locatifs : +10 263 €
Charges déductibles : -53 753 €
Résultat foncier Année 1 : -43 490 €(Déficit de 43 490 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 090 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 793 €/an
Revenus locatifs : +10 263 €
Charges déductibles : -8 793 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22090.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 263 €53 759 €6 261 €-43 496 €21 400 €22 096 €22 096 €
210 469 €8 636 €6 098 €1 833 €--20 263 €
310 678 €8 466 €5 928 €2 212 €--18 052 €
410 891 €8 291 €5 753 €2 601 €--15 451 €
511 109 €8 109 €5 571 €3 000 €--12 451 €
611 331 €7 921 €5 383 €3 411 €--9 040 €
711 558 €7 726 €5 188 €3 832 €--5 208 €
811 789 €7 524 €4 986 €4 266 €--942 €
912 025 €7 314 €4 776 €4 711 €---
1012 266 €7 098 €4 560 €5 168 €---
1112 511 €6 873 €4 335 €5 638 €---
1212 761 €6 641 €4 103 €6 120 €---
1313 016 €6 400 €3 862 €6 616 €---
1413 277 €6 151 €3 613 €7 126 €---
1513 542 €5 892 €3 354 €7 650 €---
1613 813 €5 625 €3 087 €8 188 €---
1714 089 €5 348 €2 809 €8 742 €---
1814 371 €5 060 €2 522 €9 311 €---
1914 658 €4 763 €2 225 €9 895 €---
2014 952 €4 455 €1 917 €10 497 €---
2115 251 €4 136 €1 598 €11 115 €---
2215 556 €3 806 €1 268 €11 750 €---
2315 867 €3 463 €925 €12 403 €---
2416 184 €3 109 €571 €13 075 €---
2516 508 €2 742 €204 €13 766 €---
TOTAL328 736 €199 308 €90 896 €129 428 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 428 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 155 €-6 420 €+8 575 €
2+2 155 €0 €+2 155 €
3+2 155 €0 €+2 155 €
4+2 155 €0 €+2 155 €
5+2 155 €0 €+2 155 €
6+2 155 €0 €+2 155 €
7+2 155 €0 €+2 155 €
8+2 155 €0 €+2 155 €
9+2 155 €+1 131 €+1 024 €
10+2 155 €+1 550 €+605 €
11+2 155 €+1 691 €+464 €
12+2 155 €+1 836 €+319 €
13+2 155 €+1 985 €+170 €
14+2 155 €+2 138 €+17 €
15+2 155 €+2 295 €-140 €
16+2 155 €+2 457 €-302 €
17+2 155 €+2 623 €-468 €
18+2 155 €+2 793 €-638 €
19+2 155 €+2 969 €-814 €
20+2 155 €+3 149 €-994 €
21+2 155 €+3 334 €-1 179 €
22+2 155 €+3 525 €-1 370 €
23+2 155 €+3 721 €-1 566 €
24+2 155 €+3 923 €-1 768 €
25+2 155 €+4 130 €-1 975 €
Total+53 875 €+38 828 €+15 047 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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