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Très belle longère en pierres à rénover avec dépendances

VilleCaillère-Saint-Hilaire (85)
Surface157m²
Coût Total199 615€
Loyer Annuel13 763€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 600 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 742,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

LA CAILLERE ST HILAIRE, à 8 kms environ, dans hameau, beaucoup de charme et de potentiel pour cette magnifique longère à rénover (fosse septique, remise aux normes électrique, isolation, aménagements intérieurs) comprenant des grands espaces, une cuisine de 31M2, un séjour de 17.50M2, 2 grandes chambres, sanitaires, chaufferie avec ancien four à pain. A l'étage : 90M2 de grenier aménageable selon vos envies et vos besoins avec une belle hauteur sous charpente. Une dépendance de 32M2 en guise d'atelier, autres petits toits pour stockage, un garage et une ancienne grange en pierres avec grenier. L'ensemble sur terrain arboré de 2.270M2.

Ville : Caillère-Saint-Hilaire
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85410
Coordonnées : 46.618531, -0.910858
Total : 199 615€
Prix d'acquisition : 116 600€
Travaux : 73 687€
Valeur du bien : 190 287€
Frais de notaire : 9 328€
Coût estimé : 9 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157m²
Loyer prédit : 7.30€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 9.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1147€/mois
Loyer annuel estimé : 13763€/an
Fourchette totale : 866€ - 1518€/mois
Fourchette annuelle : 10396€ - 18219€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 262,62 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 231 €
Prix d'achat :116 600 €
Décote à l'achat :-81 631€ (-41.2%)
Marge achat-revente :-1 384€ (-0.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 615€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 011,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :79,85€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 090,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 725,37€
Coût de l'assurance :23 953,80€
Taxe foncière : 1 376,26€/an
Soit par mois : 114,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 146,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 205,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 157 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: salon (environ 17.5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement du tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 installation
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 1 installation
Raison: DPE F - Maison - Assurer le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 687 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 362€
    Isolation combles: 157 m² × 66€/m² = 10362€, Main d'œuvre: 78€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:525€
    Peinture salon: 17.5 m² × 30€/m² = 525€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité générale:1 200€
    Remplacement tableau électrique: 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Plomberie générale:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caillère-Saint-Hilaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 362€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 763 €/an
Calcul : 1 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 615 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 958 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 376 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 687 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 139 €
Revenus locatifs : +13 763 €
Charges déductibles : -83 139 €
Résultat foncier Année 1 : -69 376 €(Déficit de 69 376 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 976 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 452 €/an
Revenus locatifs : +13 763 €
Charges déductibles : -9 452 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 311 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47976.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 790 €(65% de 116 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 756 €/an
Calcul : 75 790 € × 3,636% = 2 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 763 €83 145 €7 124 €-69 383 €21 400 €47 983 €47 983 €
214 038 €9 274 €6 940 €4 764 €--43 219 €
314 319 €9 084 €6 749 €5 235 €--37 984 €
414 605 €8 886 €6 552 €5 719 €--32 265 €
514 897 €8 681 €6 347 €6 216 €--26 049 €
615 195 €8 469 €6 134 €6 726 €--19 323 €
715 499 €8 249 €5 914 €7 250 €--12 073 €
815 809 €8 020 €5 686 €7 789 €--4 284 €
916 125 €7 784 €5 449 €8 341 €---
1016 448 €7 538 €5 204 €8 909 €---
1116 776 €7 284 €4 950 €9 493 €---
1217 112 €7 020 €4 686 €10 092 €---
1317 454 €6 747 €4 412 €10 707 €---
1417 803 €6 464 €4 129 €11 340 €---
1518 159 €6 170 €3 835 €11 990 €---
1618 523 €5 865 €3 531 €12 657 €---
1718 893 €5 549 €3 215 €13 344 €---
1819 271 €5 222 €2 888 €14 049 €---
1919 656 €4 883 €2 548 €14 774 €---
2020 049 €4 531 €2 196 €15 519 €---
2120 450 €4 166 €1 832 €16 284 €---
2220 859 €3 788 €1 454 €17 071 €---
2321 277 €3 396 €1 062 €17 881 €---
2421 702 €2 990 €655 €18 713 €---
2522 136 €2 568 €234 €19 568 €---
TOTAL440 819 €235 773 €103 725 €205 047 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 047 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 890 €-6 420 €+9 310 €
2+2 890 €0 €+2 890 €
3+2 890 €0 €+2 890 €
4+2 890 €0 €+2 890 €
5+2 890 €0 €+2 890 €
6+2 890 €0 €+2 890 €
7+2 890 €0 €+2 890 €
8+2 890 €0 €+2 890 €
9+2 890 €+1 217 €+1 673 €
10+2 890 €+2 673 €+217 €
11+2 890 €+2 848 €+42 €
12+2 890 €+3 028 €-138 €
13+2 890 €+3 212 €-322 €
14+2 890 €+3 402 €-512 €
15+2 890 €+3 597 €-707 €
16+2 890 €+3 797 €-907 €
17+2 890 €+4 003 €-1 113 €
18+2 890 €+4 215 €-1 325 €
19+2 890 €+4 432 €-1 542 €
20+2 890 €+4 656 €-1 766 €
21+2 890 €+4 885 €-1 995 €
22+2 890 €+5 121 €-2 231 €
23+2 890 €+5 364 €-2 474 €
24+2 890 €+5 614 €-2 724 €
25+2 890 €+5 870 €-2 980 €
Total+72 250 €+61 514 €+10 736 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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