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T2 + 2 caves à vendre

VilleIvry-sur-Seine (94)
Surface35m²
Coût Total125 400€
Loyer Annuel10 772€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 105 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 3 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de type T2 de 35 m² situé à Ivry-sur-Seine, à 7 min du métro 7 mairie d'Ivry et 10 min du tramway arrêt la briqueterie. Cet appartement comprend actuellement 1 salon, 1 chambre, 1 cuisine et 1 salle de bain. 2 caves complètent ce bien. Initialement 2 studios séparés.

Idéal pour un primo-accédant ou un investisseur immobilier.

Copropriété à taille humaine Travaux à prévoir DPE en cours

Ville : Ivry-sur-Seine
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94200
Coordonnées : 48.809870, 2.380150
Mairie d'Ivry
Ligne 7
Total : 125 400€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 117 000€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 25.65€/m²/mois
Fourchette : 21.05€ - 31.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 898€/mois
Loyer annuel estimé : 10772€/an
Fourchette totale : 737€ - 1094€/mois
Fourchette annuelle : 8839€ - 13128€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 819,28 €/m²
Basé sur :489 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 675 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-63 675€ (-37.8%)
Marge achat-revente :43 275€ (25.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 650,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 923,54€
Coût de l'assurance :10 972,50€
Taxe foncière : 1 077,23€/an
Soit par mois : 89,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 897,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement abîmée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 772 €/an
Calcul : 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 085 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 077 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 601 €
Revenus locatifs : +10 772 €
Charges déductibles : -17 601 €
Résultat foncier Année 1 : -6 829 €(Déficit de 6 829 €)
Imputable sur revenu global : 6 829 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 601 €/an
Revenus locatifs : +10 772 €
Charges déductibles : -5 601 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 171 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 772 €17 605 €4 089 €-6 833 €6 833 €--
210 988 €5 495 €3 979 €5 493 €---
311 207 €5 381 €3 865 €5 826 €---
411 432 €5 264 €3 748 €6 168 €---
511 660 €5 142 €3 626 €6 518 €---
611 893 €5 017 €3 501 €6 877 €---
712 131 €4 887 €3 371 €7 244 €---
812 374 €4 753 €3 237 €7 621 €---
912 621 €4 614 €3 098 €8 007 €---
1012 874 €4 471 €2 955 €8 403 €---
1113 131 €4 323 €2 807 €8 808 €---
1213 394 €4 170 €2 654 €9 224 €---
1313 662 €4 012 €2 496 €9 650 €---
1413 935 €3 849 €2 332 €10 087 €---
1514 214 €3 680 €2 164 €10 534 €---
1614 498 €3 505 €1 989 €10 993 €---
1714 788 €3 325 €1 809 €11 463 €---
1815 084 €3 138 €1 622 €11 945 €---
1915 385 €2 946 €1 430 €12 440 €---
2015 693 €2 747 €1 230 €12 947 €---
2116 007 €2 541 €1 025 €13 466 €---
2216 327 €2 328 €812 €13 999 €---
2316 654 €2 108 €592 €14 545 €---
2416 987 €1 881 €365 €15 106 €---
2517 327 €1 646 €130 €15 680 €---
TOTAL345 039 €108 827 €58 924 €236 212 €6 833 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 050 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 212 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 772 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 262 €-2 050 €+4 312 €
2+2 262 €+1 648 €+614 €
3+2 262 €+1 748 €+514 €
4+2 262 €+1 850 €+412 €
5+2 262 €+1 955 €+307 €
6+2 262 €+2 063 €+199 €
7+2 262 €+2 173 €+89 €
8+2 262 €+2 286 €-24 €
9+2 262 €+2 402 €-140 €
10+2 262 €+2 521 €-259 €
11+2 262 €+2 642 €-380 €
12+2 262 €+2 767 €-505 €
13+2 262 €+2 895 €-633 €
14+2 262 €+3 026 €-764 €
15+2 262 €+3 160 €-898 €
16+2 262 €+3 298 €-1 036 €
17+2 262 €+3 439 €-1 177 €
18+2 262 €+3 584 €-1 322 €
19+2 262 €+3 732 €-1 470 €
20+2 262 €+3 884 €-1 622 €
21+2 262 €+4 040 €-1 778 €
22+2 262 €+4 200 €-1 938 €
23+2 262 €+4 364 €-2 102 €
24+2 262 €+4 532 €-2 270 €
25+2 262 €+4 704 €-2 442 €
Total+56 550 €+70 864 €+-14 314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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