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Arènes : Appartement 4 pièces traversant

VilleToulouse (31)
Surface66m²
Coût Total182 020€
Loyer Annuel9 773€
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-296€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 803,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 16, Cave, Mandat exclusif

Exclusivité : Appartement T4 traversant à vendre, idéalement situé au pied du métro, du tram et de la gare des Arènes. Il se compose d'un séjour lumineux avec possibilité d'ouverture sur la cuisine pour créer une belle pièce de vie, de trois chambres, d'une salle de bain et de WC séparés. L'appartement nécessite des travaux de rénovation, ce qui laisse la possibilité de le repenser entièrement selon vos envies. Contactez votre agence pour plus d'informations. Copropriété de 429 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1047.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/154633.pdf

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31300
Coordonnées : 43.591471, 1.416908
Total : 182 020€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 53 500€
Valeur du bien : 172 500€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9773€/an
Fourchette totale : 638€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 7651€ - 12484€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 350 €/m²
Basé sur :675 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 100 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-102 100€ (-46.2%)
Marge achat-revente :39 080€ (17.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :888,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 942,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 661,17€
Coût de l'assurance :15 926,75€
Taxe foncière : 977,32€/an
Soit par mois : 81,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 87,25€/mois
Soit par an : 1 047,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 814,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 110,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-296,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 500 €(811 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 840€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 50€/m² = 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 773 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 637 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 977 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 047 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 036 €
Revenus locatifs : +9 773 €
Charges déductibles : -62 036 €
Résultat foncier Année 1 : -52 263 €(Déficit de 52 263 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 863 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 536 €/an
Revenus locatifs : +9 773 €
Charges déductibles : -8 536 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 237 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30863.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 773 €62 042 €5 881 €-52 269 €21 400 €30 869 €30 869 €
29 969 €8 383 €5 722 €1 585 €--29 284 €
310 168 €8 219 €5 558 €1 949 €--27 335 €
410 371 €8 049 €5 388 €2 322 €--25 013 €
510 579 €7 874 €5 213 €2 705 €--22 308 €
610 790 €7 693 €5 032 €3 097 €--19 211 €
711 006 €7 506 €4 845 €3 500 €--15 711 €
811 226 €7 313 €4 651 €3 913 €--11 797 €
911 451 €7 113 €4 452 €4 338 €--7 460 €
1011 680 €6 907 €4 245 €4 773 €--2 687 €
1111 913 €6 694 €4 032 €5 220 €---
1212 152 €6 473 €3 812 €5 678 €---
1312 395 €6 246 €3 584 €6 149 €---
1412 643 €6 011 €3 349 €6 632 €---
1512 896 €5 768 €3 106 €7 128 €---
1613 153 €5 517 €2 855 €7 637 €---
1713 416 €5 258 €2 596 €8 159 €---
1813 685 €4 990 €2 328 €8 695 €---
1913 959 €4 713 €2 051 €9 246 €---
2014 238 €4 427 €1 765 €9 811 €---
2114 522 €4 131 €1 470 €10 391 €---
2214 813 €3 826 €1 165 €10 987 €---
2315 109 €3 511 €849 €11 599 €---
2415 411 €3 185 €523 €12 227 €---
2515 720 €2 848 €187 €12 872 €---
TOTAL313 038 €204 696 €84 661 €108 342 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 342 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 052 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 052 €-6 420 €+8 472 €
2+2 052 €0 €+2 052 €
3+2 052 €0 €+2 052 €
4+2 052 €0 €+2 052 €
5+2 052 €0 €+2 052 €
6+2 052 €0 €+2 052 €
7+2 052 €0 €+2 052 €
8+2 052 €0 €+2 052 €
9+2 052 €0 €+2 052 €
10+2 052 €0 €+2 052 €
11+2 052 €+760 €+1 292 €
12+2 052 €+1 703 €+349 €
13+2 052 €+1 845 €+207 €
14+2 052 €+1 990 €+62 €
15+2 052 €+2 138 €-86 €
16+2 052 €+2 291 €-239 €
17+2 052 €+2 448 €-396 €
18+2 052 €+2 609 €-557 €
19+2 052 €+2 774 €-722 €
20+2 052 €+2 943 €-891 €
21+2 052 €+3 117 €-1 065 €
22+2 052 €+3 296 €-1 244 €
23+2 052 €+3 480 €-1 428 €
24+2 052 €+3 668 €-1 616 €
25+2 052 €+3 861 €-1 809 €
Total+51 300 €+32 503 €+18 797 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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