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Maison 7 pièces 120 m²

Bien expiré
VilleBillom (63)
Surface120m²
Coût Total146 542€
Loyer Annuel12 490€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 665,83 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE / Maison de ville / 63160 BILLOM

Bertrand DUBIEN et Adeline MORERA vous proposent de venir découvrir en exclusivité cette grande maison de ville avec cuvage et cave idéalement située en haut de la place des nonnes à Billom 63160 ( N°14 / section cadastrale AI 111 ). C'est un bien idéal pour une première acquisition, la maison est spacieuse ( 120 m2 ) et lumineuse. Prévoir un budget pour des travaux de rénovation et d'amélioration de l'habitat ( Isolation, Fenêtres et Portes, Electricité, Salle de bains, Cuisine ... ) Nous restons à votre disposition pour plus d'informations. A très bientôt ... Bertrand et Adeline ... Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Bertrand DUBIEN Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°794 255 539 Greffe de CLERMONT FERRAND) [Coordonnées masquées] (réf. 602306 ) Référence annonce : 830034260378 Date de réalisation du diagnostic : 25/11/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 670 € et 3 660 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Billom
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63160
Coordonnées : 45.715610, 3.343400
Total : 146 542€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 60 250€
Valeur du bien : 140 150€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12490€/an
Fourchette totale : 768€ - 1410€/mois
Fourchette annuelle : 9219€ - 16922€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 11.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 542€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 776,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 545,14€
Coût de l'assurance :12 822,42€
Taxe foncière : 1 249,02€/an
Soit par mois : 104,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 040,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 880,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, amélioration nécessaire
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour l'amélioration énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et 10 prises
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité requises
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et revêtement de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs vieillissants nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 250 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:9 600€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:2 750€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, 10 prises × 75€ = 750€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000€
    Peinture murs: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Parquet flottant: 50 m² × 20€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 400€
    Peinture murs: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Parquet flottant: 40 m² × 20€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Billom (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 490 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 542 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 249 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 077 €
Revenus locatifs : +12 490 €
Charges déductibles : -67 077 €
Résultat foncier Année 1 : -54 586 €(Déficit de 54 586 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 186 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 827 €/an
Revenus locatifs : +12 490 €
Charges déductibles : -6 827 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 664 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33186.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 490 €67 081 €5 069 €-54 591 €21 400 €33 191 €33 191 €
212 740 €6 699 €4 937 €6 041 €--27 150 €
312 995 €6 561 €4 799 €6 434 €--20 716 €
413 255 €6 419 €4 657 €6 836 €--13 880 €
513 520 €6 271 €4 509 €7 249 €--6 631 €
613 790 €6 118 €4 356 €7 672 €---
714 066 €5 960 €4 198 €8 106 €---
814 347 €5 796 €4 035 €8 551 €---
914 634 €5 627 €3 865 €9 007 €---
1014 927 €5 451 €3 689 €9 476 €---
1115 225 €5 269 €3 507 €9 956 €---
1215 530 €5 081 €3 319 €10 449 €---
1315 841 €4 886 €3 124 €10 955 €---
1416 157 €4 684 €2 922 €11 474 €---
1516 481 €4 475 €2 713 €12 006 €---
1616 810 €4 258 €2 496 €12 552 €---
1717 146 €4 034 €2 272 €13 113 €---
1817 489 €3 801 €2 039 €13 688 €---
1917 839 €3 561 €1 799 €14 278 €---
2018 196 €3 312 €1 550 €14 884 €---
2118 560 €3 054 €1 292 €15 506 €---
2218 931 €2 786 €1 025 €16 144 €---
2319 310 €2 510 €748 €16 800 €---
2419 696 €2 223 €461 €17 472 €---
2520 090 €1 927 €165 €18 163 €---
TOTAL400 064 €177 843 €73 545 €222 221 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 221 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 623 €-6 420 €+9 043 €
2+2 623 €0 €+2 623 €
3+2 623 €0 €+2 623 €
4+2 623 €0 €+2 623 €
5+2 623 €0 €+2 623 €
6+2 623 €+312 €+2 311 €
7+2 623 €+2 432 €+191 €
8+2 623 €+2 565 €+58 €
9+2 623 €+2 702 €-79 €
10+2 623 €+2 843 €-220 €
11+2 623 €+2 987 €-364 €
12+2 623 €+3 135 €-512 €
13+2 623 €+3 286 €-663 €
14+2 623 €+3 442 €-819 €
15+2 623 €+3 602 €-979 €
16+2 623 €+3 766 €-1 143 €
17+2 623 €+3 934 €-1 311 €
18+2 623 €+4 106 €-1 483 €
19+2 623 €+4 283 €-1 660 €
20+2 623 €+4 465 €-1 842 €
21+2 623 €+4 652 €-2 029 €
22+2 623 €+4 843 €-2 220 €
23+2 623 €+5 040 €-2 417 €
24+2 623 €+5 242 €-2 619 €
25+2 623 €+5 449 €-2 826 €
Total+65 575 €+66 666 €+-1 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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